의정부지방법원 2025타경73893. 포천시 군내면 구읍리 ‘포천아이파크’ 105동 17층 1703호, 전용 약 59.98㎡ 아파트입니다. 사용승인일은 2017.08.30이고, 감정평가상 현재도 아파트로 이용 중입니다. 현 소유자는 엄신화이며 2023.09.20 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2024.03.29 소유권을 이전받았습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 매각가 243,000,000원을 가정해도 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산됩니다.
가격은 권리만큼 매력적이지 않습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 243,000,000원이고, 동일 면적 최근 12개월 거래 평균은 243,500,000원입니다. 차이는 불과 500,000원으로, 신건 단계에서는 사실상 시세 매수와 비슷한 수준입니다. 최근 거래 중 2026.08 거래는 256,000,000원이지만, 최저 거래는 223,000,000원까지 내려가 같은 면적에서도 층과 개별 조건에 따른 가격 편차가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73893 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 군내면 구읍리 740 포천아이파크 105동 17층 1703호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9794㎡ · 철근콘크리트조 19층 건물 내 17층 |
| 소유자 | 엄신화 (2023.09.20 협의분할에 의한 상속, 2024.03.29 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 243,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 78,170,020원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 배당 시뮬레이션상 인수 0원
임차인 없음. 따라서 확인된 임차보증금 인수 위험은 없습니다. 권리분석의 기준이 되는 등기는 2025.02.11 중소기업은행 가압류 24,823,466원으로 제시되어 있고, 해당 가압류와 2025.12.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 배당표 역시 중소기업은행 가압류 24,823,466원을 전액 배당하고, 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균과 사실상 같은 가격
포천아이파크 동일 면적 59.98㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 243,500,000원, 최신 거래는 2026.08의 256,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.98㎡ | 9 | 256,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 1 | 223,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 12 | 248,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 15 | 255,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 12 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 3 | 233,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 59.98㎡ | 8 | 249,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 18 | 242,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 243,500,000원 |
실거래 범위는 223,000,000원~256,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 243,500,000원입니다. 현재 최저가 243,000,000원은 평균의 99.8%로, 평균보다 500,000원 낮을 뿐입니다. 따라서 전체 평균 대비 숫자만 보고 “시세보다 싸다”라고 평가할 수준의 할인은 아닙니다. 반면 최신 거래 256,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 13,000,000원 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,202,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 24,823,466원 | 24,823,466원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 213,974,534원 |
매각가 243,000,000원 가정 시 중소기업은행 가압류는 전액 배당되고, 소유자 잔여는 213,974,534원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천종합운동장 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·공업단지·체육시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 19층 건물 내 17층 1703호이며 사용승인일은 2017.08.30입니다. 상하수도·위생·승강기·난방·전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역이며 비행안전제2구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정 사항이 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공시지가는 636,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 포천아이파크는 498세대이고 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 거래가격은 223,000,000원부터 256,000,000원까지 편차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 관리. 현재 실질취득 243,000,000원은 최근 12개월 평균 243,500,000원과 사실상 같습니다. 신건에서 무리한 상향 입찰은 가격 메리트를 빠르게 없앱니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 194,400,000원, 2회 유찰 시 155,520,000원입니다. 현재 회차와 유찰 후 회차의 가격 차이를 비교해 입찰 기준을 정할 필요가 있습니다.
- 임차관계 현장 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비 체납. 집합건물은 공용부분 관리비 체납 여부가 실질 비용에 영향을 줄 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 등기 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당요구 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 부담은 낮지만, 신건 할인도 거의 없다”
이 물건의 장점은 명확합니다. 실제 임차인이 없고, 제공된 배당 시뮬레이션 기준으로 매수인 인수액이 0원입니다. 권리 때문에 실질취득가가 불어나는 유형은 아닙니다.
그러나 가격은 별개입니다. 최저가 243,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 243,500,000원의 99.8%입니다. 최신 거래 256,000,000원보다 낮다는 점은 긍정적이지만, 12개월 평균과는 사실상 같은 가격이라 신건 단계에서 뚜렷한 경매 할인이라고 보기는 어렵습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 보통. 인수 위험을 피하면서도 경매다운 가격 메리트를 원한다면 현재 회차에서의 응찰가 관리가 핵심입니다.
