의정부지방법원 2024타경8931. 경기도 고양시 덕양구 내유동 231-6 일대의 공장·창고·기숙사와 토지를 함께 매각하는 물건입니다. 감정평가상 내유동협동화단지 내에 위치하고, 주변은 공장과 창고, 다세대·단독주택, 농경지와 임야가 혼재합니다. 일반적인 주거용 부동산과 달리 건물의 실제 사용상태, 토지의 개별 이용관계, 지분의 위치와 진입로 확보 여부가 취득 후 활용가치를 좌우합니다.

현재 최저가는 감정가 2,396,003,600원의 약 49%인 1,174,042,000원입니다. 이미 2회 유찰된 상태라는 점은 가격 측면에서 눈에 띄지만, 이 물건에는 단순한 공장용 건부지 매각으로 보기 어려운 요소가 있습니다. 특히 목록 4·5는 지분만 매각되고, 목록 4는 공부상 창고용지이나 현황 도로로 이용됩니다. 감정평가서도 지적경계와 건물 소재 위치를 별도 측량으로 확인해야 한다고 강조합니다.

권리 측면에서는 2020년 10월 7일 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 후순위 근저당과 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 국세·지방세 압류의 당해세 여부, 실제 임대차 및 점유관계, 공유토지의 구체적인 위치를 확인하기 전에는 안전한 취득이라고 단정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 기준, 후순위는 매각 소멸

핵심은 2020년 10월 7일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,872,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 같은 날 소유권이전등기가 주식회사해평피앤아이 앞으로 접수됐고, 신한은행 근저당도 설정됐습니다.

그 이전에 설정된 중소기업은행의 근저당권 여러 건과 국민은행 근저당권은 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 과거의 담보권을 현재 매수인이 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.

말소기준권리 이후인 2021년 3월 26일에는 주식회사 성진페이퍼의 근저당권 300,000,000원이 설정됐습니다. 이후 국민건강보험공단, 고양시, 신용보증기금, 개인 및 금융기관 등의 압류·가압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것이 원칙이며, 이미 해제·말소된 등기도 일부 존재합니다.

말소기준권리 이후 주요 권리

또한 2023년 1월 20일 윤태원 등의 채권에 따른 강제경매개시결정이 있었으나 2024년 1월 11일 취하로 말소됐습니다. 현재 진행 중인 절차는 2024년 12월 5일 신한은행이 신청한 임의경매입니다. 과거 강제경매 이력과 현재 임의경매는 구분해서 봐야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 대비 저렴한지는 별개

감정가는 2,396,003,600원, 현재 최저매각가격은 1,174,042,000원입니다. 두 차례 유찰을 거치면서 최저가가 감정가의 약 49%까지 내려왔습니다. 감정가와 현재 최저가의 차이는 1,221,961,600원입니다.

다만 감정가 대비 49%라는 수치는 감정가에 대한 할인율이지, 현재 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 이 물건은 공장·창고·기숙사와 토지, 일부 도로 이용 토지 지분이 결합된 특수한 매각 대상입니다. 일반 주거용 부동산처럼 동일 평형 실거래 평균을 적용하기도 어렵습니다.

유찰 회차별 가격 및 채권 미배당 시나리오

현재 회차의 매각가격을 기준으로 한 배당모형에서 채권자 총 청구액은 2,759,480,627원이며, 채권자에게 돌아가는 금액은 1,159,901,580원입니다. 따라서 미배당 채권은 1,599,579,047원입니다. 추가 유찰이 진행되면 낙찰가격이 내려가는 대신 채권자 미배당액은 더 커지는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,174,042,000원 가정)

현재 최저매각가격에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 차감한 나머지 금액이 말소기준권리인 신한은행 근저당권에 우선 배당됩니다. 신한은행은 채권최고액 1,872,000,000원을 기준으로 배당모형이 계산되어 있으며, 채권최고액을 모두 회수하지 못합니다.

예상배당은 현재 최저매각가격을 기준으로 한 산정 결과입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.2% 추정치이며, 실제 비용과 배당액은 달라질 수 있습니다. 국세·지방세의 당해세 및 법정기일에 따른 우선배당, 실제 임차인의 최우선변제 등은 별도 검토가 필요합니다.

④ 토지·건물·입지 분석 — 공장용 건부지와 도로 지분의 혼합

• 이용 현황. 감정평가상 본건은 공장 및 창고, 기숙사로 이용 중입니다. 일반철골구조의 지상 2층 건물이며, 사용승인일은 2006년 6월 7일입니다. 위생 및 급·배수설비가 갖춰져 있는 것으로 평가됐습니다.
• 주변 환경. 고양시 덕양구 내유동 소재 내유동협동화단지 내에 위치합니다. 주변에는 공장·창고와 다세대·단독주택, 농경지 및 임야가 혼재하며, 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 통일로1170번길에 마을버스 정류장이 있습니다. 주간선도로인 통일로까지의 거리 등을 고려해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지 이용. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(산업zone)에 포함됩니다. 공업용 토지로 평가됐고, 토지면적은 2,076.0㎡입니다.
• 규제. 필지별로 가축사육제한구역, 군사시설 제한보호구역(전방지역 25km), 과밀억제권역 등이 적용됩니다. 일부 필지는 소하천구역·소하천예정지와 관련되고, 준보전산지 및 보전관리지역에 접하는 부분도 있어 개별 필지별 규제 확인이 필요합니다.
• 토지거래 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 및 성장관리계획구역에 포함된 것으로 확인됩니다. 취득 시점의 허가 대상 여부와 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 목록 1·2의 이용관계. 목록 1·2 토지는 목록 3의 부지로 이용되고 있으며, 감정평가에서는 이를 일단지로 보아 일괄 평가했습니다. 개별 필지만 떼어 실제 이용가치를 판단해서는 안 됩니다.
• 목록 4·5의 지분. 목록 4·5는 공유토지 중 주식회사해평피앤아이의 지분만 매각됩니다. 평가대상 지분의 위치 확인이 곤란해 공유토지 전체를 기준으로 면적과 단가를 산정했습니다. 낙찰자가 해당 토지의 특정 위치를 독점적으로 사용할 수 있다고 단정할 수 없습니다.
• 도로 이용 토지. 목록 4·5는 현황 도로로 이용 중입니다. 특히 목록 4는 공부상 창고용지이나 실제로는 도로입니다. 감정평가에서도 도로 이용에 따른 제한 및 감가를 고려해 인근 토지가격의 1/3 이내로 평가했다고 명시했습니다.
• 건축물 및 부대시설. 축대, 휀스, 조경수, 조경석, 바닥포장 콘크리트 등은 토지에 화체된 것으로 판단해 토지가격에 포함했습니다. 제시외 건물도 매각 대상에 포함되므로 현장과 매각물건명세서의 일치 여부를 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 지적현황측량. 감정평가서가 경계 불명확성을 직접 지적했습니다. 인접 필지와 건물의 실제 위치, 담장 및 도로 경계를 측량으로 확인해야 합니다. 단순히 공부상 지번과 면적만 확인하고 입찰해서는 안 됩니다.
• 목록 4·5 공유지분. 전체 토지 소유권을 취득하는 것이 아니라 특정 공유자의 지분만 취득하는 부분이 있습니다. 공유자 현황, 지분비율, 공유물 사용관계, 분할 가능성 및 공유물분할청구 등 후속 법률관계를 검토해야 합니다.
• 현황 도로와 진입권. 목록 4·5의 도로 이용 상태와 실제 통행관계를 확인하세요. 해당 도로가 공장·창고의 진출입에 필수적인지, 다른 토지 소유자와의 통행관계가 어떻게 형성돼 있는지도 중요합니다.
• 조세채권. 국세·지방세 압류 4건에 대해 세목, 법정기일, 당해세 여부, 실제 체납액을 확인해야 합니다. 배당순위가 달라지면 예상배당과 권리분석 결론도 달라질 수 있습니다.
• 임대차와 점유. 임대관계는 미상입니다. 현황조사만으로 실제 임차인과 점유자를 확정할 수 없으므로 공장 운영자, 창고 사용자, 기숙사 거주자, 전대차 및 보증금 여부를 직접 확인해야 합니다. 보증금·확정일자·전입 및 사업자등록 관련 자료도 함께 검토하세요.
• 건물 용도와 적법성. 공장·창고·기숙사로 사용 중인 건물의 건축물대장, 실제 용도, 위반건축물 여부, 기숙사 사용의 적법성 및 관련 인허가를 확인해야 합니다. 현황 이용과 법적 용도가 일치하는지 확인이 필요합니다.
• 공장 운영 가능성. 전기·급배수·위생설비, 건물 상태, 설비의 실제 작동 여부, 공장 관련 인허가 및 업종 제한을 확인해야 합니다. 기존 공장 시설이나 기계가 매각 대상에 포함되는지도 별도로 구분해야 합니다.
• 특별매각조건. 입찰보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 234,808,400원이므로 일반적인 10%를 전제로 자금을 준비하면 안 됩니다.
• 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 군사시설 제한보호구역, 가축사육제한구역 및 토지거래허가구역 등 필지별 규제의 적용 범위를 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
• 관리·운영 비용. 공장·창고 건물의 관리비, 전기·수도 등 체납, 폐기물 및 환경 관련 부담, 기존 점유자의 설비 철거와 명도 비용을 사전에 확인해야 합니다.
• 입찰 상한 설정. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 입찰가를 정하지 마세요. 지분의 실질 이용가치, 도로의 권리관계, 측량비용, 명도비용, 세금 및 시설 보수비용을 반영한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장, 지적도, 건축물대장 및 체납 조세 관련 자료를 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가 49%”보다 중요한 것은 실제 사용할 수 있는 토지인가

의정부지방법원 2024타경8931은 감정가 2,396,003,600원에서 최저가 1,174,042,000원까지 내려온 공장·창고·기숙사 및 토지 일괄매각입니다. 두 차례 유찰된 현재 가격은 감정가의 약 49%입니다. 등기상 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이 물건을 단순히 감정가의 절반 가격에 공장과 토지를 취득하는 기회로만 보면 위험합니다. 목록 4·5는 공유지분만 매각되고, 일부 토지는 현황 도로이며, 감정평가서 자체가 지적경계와 건물 위치를 측량으로 확인하라고 요구합니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건, 임대관계 미상, 실제 공장·기숙사 이용의 적법성까지 검토해야 합니다.

특히 현재 최저가가 실제 시장가보다 저렴한지 확인할 비교 거래가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다. 공장용 건부지와 도로 지분의 실질가치, 공유관계, 진입로, 조세 및 점유 문제를 모두 반영한 취득원가를 계산해야 합니다.

최종 판단은 권리보다 토지의 사용 가능성과 환금성에 달려 있습니다. 등기상 인수액 0원은 긍정적이지만, 지분 위치와 도로 관계가 명확해지기 전까지는 입찰을 서두르기 어려운 물건입니다. 측량과 현장 확인, 세금 및 점유관계 검토가 끝난 뒤에야 11억 7,404만원이라는 가격의 적정성을 판단할 수 있습니다.