의정부지방법원 2025타경73908. 포천시 창수면 주원리 362-2 일원의 공장·제2종근린생활시설과 토지가 함께 묶인 일괄매각 물건입니다. 감정평가 이용상태는 기호1이 공장, 기호3이 제2종근린생활시설(제조업소), 기호4가 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 현재 소유자는 주식회사진호이며, 말소기준은 2022.09.27 가산농업협동조합의 채권최고액 1,235,000,000원 근저당권입니다. 이후의 추가 근저당 65,000,000원, 경기신용보증재단 가압류 90,000,000원, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석을 “인수 0원” 한 줄로 끝내면 안 됩니다. 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고, 목록2·5 토지는 타인점유를 감안한 단가가 별도로 제시됐습니다. 또한 목록6은 농지취득자격증명 제출이 필요하며 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않습니다. 따라서 등기상 인수와 별개로 점유·사용수익·입찰자격 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73908 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 창수면 주원리 362-2 · 경기도 포천시 창수면 옥수로 183 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 · 제2종근린생활시설(제조업소·사무소) |
| 소유자 | 주식회사진호 |
| 감정가 / 최저가 | 1,239,806,540원 / 1,239,806,540원 (신건) |
| 청구금액 | 624,340,476원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 대표 토지 | 공장용지 · 1,591㎡ · 공업용 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 · 공시지가 83,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 과거 경매는 취하
현재 권리분석의 기준점은 2022.09.27 가산농업협동조합 근저당권입니다. 같은 금융기관의 2022.12.09 추가 근저당권 65,000,000원과 2024.05.17 경기신용보증재단 가압류 90,000,000원은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2024.06.24 개시된 임의경매는 2025.08.20 취하되어 2025.08.25 말소됐고, 현재 사건은 2025.12.26 다시 개시된 2025타경73908입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 신건 1,239,806,540원을 싸다고 볼 수 없다
이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가와 동일한 최저매각가 1,239,806,540원을 시장가격보다 낮다고 평가할 근거가 없습니다. 현재는 0회 유찰 신건이고, 권리상 인수액이 0원이라는 사실도 가격 메리트를 의미하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,239,806,540원 | 164,991,525원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 991,845,232원 | 410,473,220원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 793,476,185원 | 606,858,577원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 즉 회차별 가격 하락은 인수 증가로 상쇄되는 대항력 임차인형 구조가 아닙니다. 다만 시세 자료가 없으므로 어느 회차가 적정 매수가인지까지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,239,806,540원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,798,065원 |
| 1. 을구 8번 근저당권 · 가산농업협동조합 | 1,235,000,000원 | 1,225,008,475원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 가산농업협동조합 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 16번 가압류 · 경기신용보증재단 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 1,390,000,000원, 예상 배당액은 1,225,008,475원, 미배당은 164,991,525원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창수면사무소 북서측에 위치하며, 인근은 공장·전·답·임야가 혼재하는 소규모 공장지대 및 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 남서측에 포천로(87번 국도), 북서측에 전영로(37번 국도)가 소재합니다.
- 이용. 기호1은 공장, 기호3은 제2종근린생활시설(제조업소), 기호4는 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다.
- 토지규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역이며, 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다. 일부 토지는 중로2류와 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 아파트와 같은 표준화 주거상품이 아니라 공장·근린시설·토지가 결합된 물건이고 주변도 소규모 공장지대 및 농촌지대여서, 매수층과 활용목적을 사전에 특정해야 하는 유형입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록6은 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 매각결정기일까지 미제출하면 보증금이 반환되지 않는다고 명시되어 있습니다.
- 타인점유. 목록2·5 토지에는 타인점유를 감안한 단가 190,000원/㎡, 187,000원/㎡가 제시되어 있습니다. 점유 위치·면적·사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자, 사업자 사용 여부와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외 시설. 제시외 건물은 일괄매각에 포함되지만, 건물 내부 적치물·적재물·컨테이너·태양광발전시설은 평가에서 제외됐습니다.
- 경계 확인. 감정평가서는 정확한 측량 시 토지 면적·경계가 달라질 수 있고, 타인소유 물건의 본건 토지 점유 또는 본건 건물 등의 타인소유 토지 점유가 발생할 수 있다고 지적합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 신건 최저가 1,239,806,540원이 저렴하다는 전제 없이, 공장·토지의 실제 수익성과 사용 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 어려운 것은 사용수익 확인
이 사건은 등기부만 보면 기준점이 명확합니다. 2022.09.27 가산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리들은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 임대관계 미상, 토지 일부 타인점유, 농지취득자격증명 제출, 제시외 시설과 평가 제외 물건, 경계·점유 가능성을 각각 확인해야 하기 때문입니다.
또한 시세 비교자료가 없어 1,239,806,540원의 신건 최저가에 가격 가점을 줄 근거도 없습니다. 결론은 등기상 인수는 명확하게 0원, 그러나 현장·토지 실사 없이는 입찰 판단을 끝낼 수 없는 물건입니다. 특히 농취증과 타인점유 확인은 권리분석의 부속 절차가 아니라 입찰 성패를 좌우하는 핵심 조건입니다.
