의정부지방법원 2026타경70066. 사건 용도는 연립주택 + 토지로 표시되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 축사 및 부속시설입니다. 등기상 소유자는 함복란이고, 건물은 2019.02.25. 소유권보존됐습니다. 그 뒤 2019.03.25. 남면농업협동조합 근저당 276,000,000원이 설정돼 말소기준이 됐고, 같은 날 후순위 근저당 24,000,000원과 96,000,000원이 이어졌습니다. 이후 가압류 4건도 모두 말소기준 뒤에 붙어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 1,117,110,050원으로 감정가의 100.22%입니다. 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 싸고 비싼지는 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 ‘신건인데 싸다’는 가격 가점을 줄 수 없고, 오히려 농취증·분묘·토지 현황·축사 이용이라는 실행 리스크를 먼저 검토해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70066 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경기도 연천군 군남면 진상리 157-2 |
| 건물 등기 표시 | 경기도 연천군 군남면 진상리 159-2, 161-1 1호동 · 경기도 연천군 군남면 진은로66번길 256 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 축사 및 부속시설로 이용중 |
| 소유자 | 함복란 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,114,710,050원 / 1,117,110,050원 (신건) |
| 청구금액 | 371,073,501원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 토지 용도지역 | 계획관리지역 · 성장관리계획구역(일반관리형) · 가축사육제한구역 · 제한보호구역 |
| 공시지가 | 29,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
말소기준은 2019.03.25. 을구 1번 남면농업협동조합 근저당권 276,000,000원입니다. 을구 2번 24,000,000원, 을구 3번 96,000,000원 및 갑구 가압류들은 모두 그 뒤 순위이므로 매각으로 소멸합니다. 을구 1·2·3 근저당권은 2025.11.05. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2026.02.06. 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 개시했습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임창빈 | 2019.09.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
임창빈의 전입신고일은 2019.09.05.로 말소기준인 2019.03.25.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 미상이며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 판단 — 신건 최저가가 감정가의 100.22%
현재 회차 최저매각가는 1,117,110,050원, 감정가는 1,114,710,050원입니다. 현재 회차의 감정가 대비 비율은 100.22%로, 최저가가 감정가보다 낮아진 상태가 아닙니다. 실거래 시세 비교자료가 없으므로 시세 대비 저평가·고평가를 단정하지 않고, 가격 점수도 별도로 높이지 않는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,117,110,050원 | 0원 | 521,678,694원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 893,688,040원 | 0원 | 300,490,904원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 714,950,432원 | 0원 | 123,540,672원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,117,110,050원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,571,100원 |
| 을구 1번 근저당권 · 남면농업협동조합 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 남면농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 남면농업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 47,336,747원 | 47,336,747원 |
| 갑구 5번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 69,330,703원 | 69,330,703원 |
| 갑구 6번 가압류 · 파주연천축산업협동조합 | 30,794,857원 | 30,794,857원 |
| 갑구 7번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 38,397,949원 | 38,397,949원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 521,678,694원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 581,860,256원이 전액 배당되고 채권 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 소유자 잔여 521,678,694원은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값으로 실제 잔여는 달라질 수 있습니다.
④ 매각물건명세서 핵심 — 권리보다 절차 리스크
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각합니다.
- 매각 제외. 감정서상 ㉠·㉣·㉧ 각 컨테이너와 ㉫ 간이휴게시설 및 공작물은 이전설치가 가능해 매각에서 제외됩니다.
- 토지 현황. 목록 1·2·3의 공부상 지목은 전이지만, 목록 1·2는 현황 묵전이고 목록 3 일부는 현황 도로입니다.
- 증축. 목록 6 건물은 증축부분을 포함합니다.
- 분묘. 목록 7은 공부상 임야, 현황 일부 도로이며 지상 분묘가 소재합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 연천군 군남면 진상리 소재 군남중학교 동측 근거리에 위치합니다.
- 주변환경. 목장용지·농경지·임야 등이 주로 소재하는 산간농경지대로, 제반 입지조건과 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 버스정류장 위치와 노선수를 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 이용상태. 축사 및 부속시설로 이용중입니다.
- 건물. 강파이프구조 단층건이며 사용승인일은 2019.02.15., 358.09㎡ 증축일은 2022.04.21.입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·전기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반관리형)·가축사육제한구역·제한보호구역이며, 목록 7에는 준보전산지도 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 최우선 확인. 목록 1·2·3·4 농지취득자격증명의 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 반환이 되지 않습니다.
- 분묘 현장 확인. 목록 7 분묘의 위치·점유관계와 분묘기지권 성립 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설 구분. 컨테이너와 간이휴게시설·공작물의 범위를 감정서 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 도로 이용 현황 확인. 목록 3과 목록 7 일부가 현황 도로로 기재돼 있어 실제 진입·사용 상태를 확인해야 합니다.
- 임차인 보완 확인. 임창빈은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다.
- 가격 보수적으로 판단. 최저가가 감정가의 100.22%이고 실거래 비교자료가 없으므로 시세 대비 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 입찰 난도는 낮지 않다”
등기만 보면 구조는 명료합니다. 2019.03.25. 근저당을 기준으로 후순위 권리들은 소멸하고, 임창빈의 전입도 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오도 현재 회차부터 2회 유찰까지 매수인 인수 0원·채권 미배당 0원입니다.
하지만 이 사건은 권리분석만 보고 ‘안전한 물건’으로 끝낼 수 없습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 직접적인 입찰 리스크가 있고, 분묘기지권 성립 여부가 불명인 분묘, 현황 도로·묵전, 매각 제외 시설, 증축부분까지 확인해야 합니다. 감정 이용상태도 축사 및 부속시설이고 대중교통도 다소 불편한 산간농경지대입니다. 실거래 시세 자료도 없어 신건 최저가 1,117,110,050원의 가격 메리트를 확인할 근거가 없습니다. 등기 권리는 정리형, 그러나 현장·자격·환금성은 보수적으로 볼 사건입니다.
