의정부지방법원 2024타경75306. 고양시 덕양구 행신동 햇빛마을아파트 2405동 15층 1502호입니다. 현재 소유자는 김인숙이며, 2018.03.16 공유자 전원 지분을 거래가액 387,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 기준은 2018.03.20 설정된 주식회사신한은행 근저당권 278,400,000원입니다. 그 뒤 설정된 국민은행 근저당권과 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없고 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서는 임대관계를 미상으로 적고 있고 내부 확인도 폐문·부재로 이루어지지 않았습니다. 따라서 임차인 인수 위험을 적극적으로 확인할 필요는 낮지만, 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원문을 다시 대조하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경75306 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 화신로 106, 2405동 15층1502호 (행신동,햇빛마을아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20층건 중 15층 1502호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김인숙 · 2018.03.16 소유권 취득 · 거래가액 387,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 609,000,000원 / 609,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사레브잇 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2018년 신한은행 근저당이 기준
현재 살아 있는 권리 중 말소기준은 2018.03.20 신한은행 근저당권입니다. 이후 2022.04.21 국민은행 근저당권 302,400,000원, 2024년의 국세·지방세 압류 3건, 2024.07.17 주식회사레브잇의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 조흥은행·우리은행·한국씨티은행 근저당과 2020년 압류·가압류는 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 실거래 확인값이 없어 가격 판단은 보류
감정가와 현재 최저매각가는 모두 609,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 가격추세 값은 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 609,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,490,000원 |
| 1. 신한은행 근저당 | 278,400,000원 | 278,400,000원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 302,400,000원 | 302,400,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사레브잇 | 150,000,000원 | 19,710,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 730,800,000원 중 600,510,000원이 배당되고 130,290,000원이 미배당됩니다. 신청채권자 주식회사레브잇의 청구액 150,000,000원 중 예상배당은 19,710,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가람초등학교 남측 인근이며 주위에 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교와 공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20층 건물 중 15층이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 전기설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(화정능곡택지개발)이며 비행안전제2구역, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 2,301,000원/㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있고 내부 확인도 이루어지지 않았으므로 현황조사서와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순위가 달라질 수 있으므로 세금 관련 원문을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 확인된 직접 비교 실거래값이 없으므로 신건 최저가 609,000,000원을 시세보다 싸다고 전제하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 487,200,000원, 2회 유찰 시 389,760,000원입니다. 각 회차에서도 예상 매수인 인수액은 0원이지만 채권 미배당은 확대됩니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인의 폐문·부재로 내부구조를 직접 확인하지 못했고, 평면도는 현황과 좌우 대칭일 가능성이 있다고 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2018.03.20 신한은행 근저당권을 기준으로 이후의 국민은행 근저당, 세금 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 신건 최저가 609,000,000원을 두고 가격 메리트까지 있다고 결론내릴 근거는 부족합니다. 본건에 직접 대응하는 최근 실거래 평균·최신 거래·추세가 확인되지 않기 때문입니다. 감정평가상 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 점유와 가격은 입찰 전 추가 검증이 필요한 물건입니다.
