의정부지방법원 2026타경70121. 포천시 소흘읍 송우리 ‘위너스빌’ 103동 4층 402호, 전용 54.53㎡ 다세대주택입니다. 등기상 말소기준권리는 2018.04.25. 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권 154,800,000원입니다. 이후의 티플레인대부 근저당, 경기신용보증재단·미소금융경기의정부법인의 가압류, 국민건강보험공단·국·포천시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석에서 가장 중요한 임차인도 확인됩니다. 안수빈은 2024.04.23. 전입했고 2026.02.26. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리인 2018.04.25.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 대항력이 없으므로 현 자료 기준 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70121 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 송우리 37-4 위너스빌 103동 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 포천시 소흘읍 화합로 398-14 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 주택 · 전용 54.53㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상4층 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대 주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 차명진 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 9,978,095원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2017.11.22 |
| 단지규모 | 위너스빌 · 27세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2018.04.25. 한국양봉농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 2022년 티플레인대부의 후순위 근저당과 2023년 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 2023년 한국양봉농업협동조합의 임의경매는 2024.04.08. 취하되어 등기가 말소됐고, 현재 사건은 2026.01.22. 티플레인대부의 임의경매개시결정에 의해 진행된 뒤 2026.04.27. 한국양봉농업협동조합의 임의경매개시결정도 추가됐습니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 보증금·확정일자는 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안수빈 | 2024.04.23 | 미상 | 미상 | 2026.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 안수빈의 전입신고일은 2024.04.23.으로, 말소기준인 2018.04.25.보다 약 6년 늦습니다. 따라서 현 자료상 대항력은 인정되지 않고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당에서의 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 85.6%지만 ‘현재 시세 할인’으로 단정하지 않는다
위너스빌 전용 54.53㎡와 면적이 일치하는 확인 실거래는 2022년 5월 1건입니다. 거래가는 160,000,000원이고 층은 2층입니다. 현재 최저매각가 137,000,000원은 이 거래가의 85.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 54.53㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 확인 표본 | 54.53㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
수치만 보면 감정가·최저가 137,000,000원은 확인 실거래보다 23,000,000원 낮습니다. 그러나 실거래 시점이 2022.05이고 표본도 1건뿐입니다. 따라서 이 85.6%를 근거로 현재 시세보다 확실히 싸다고 평가하거나 가격 가점을 크게 주는 것은 적절하지 않습니다. 현재 회차의 실질취득액은 인수 0원을 반영해 137,000,000원으로 보되, 입찰 전 더 최근의 주변 다세대 거래를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,718,000원 |
| 1. 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 154,800,000원 | 134,282,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사티플레인대부 | 13,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 사단법인 미소금융경기의정부법인 | 6,164,928원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 137,000,000원 가정 시 채권 총액 193,964,928원 중 134,282,000원이 배당되고, 미배당액은 59,682,928원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 137,000,000원 | 134,282,000원 | 59,682,928원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 109,600,000원 | 107,265,600원 | 86,699,328원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 87,680,000원 | 85,701,760원 | 108,263,168원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 이 사건에서는 각 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 따라서 회차가 내려갈 때 매수인의 실질취득액은 각각 매각가와 동일하게 137,000,000원, 109,600,000원, 87,680,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 하송우 사거리 남서측 인근. 다세대주택·단독주택·아파트단지·소규모 근린생활시설·농경지가 혼재하는 주거지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 4층 건물의 4층 402호입니다. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 개별난방설비를 갖췄습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6~8m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 토지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,402.0㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 547,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 27세대 규모의 다세대주택으로, 확인되는 동일 면적 실거래가 1건뿐이어서 가격 판단 시 거래 표본 부족을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 안수빈의 전입은 후순위라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 매각물건명세서와 배당요구 서류를 원본으로 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 있으므로 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 실제 배당구조를 더 정확히 볼 수 있습니다.
- 현재 시세 재확인. 확인 실거래는 2022.05의 160,000,000원 1건입니다. 이를 현재 시세로 그대로 대입하지 말고 주변 유사 다세대의 최근 거래를 추가 확인하세요.
- 명도 확인. 임차인 안수빈의 현재 점유 여부와 실제 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·공용부담. 공동주택의 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 추가 검증”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 한국양봉농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인 임차인 안수빈의 2024년 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 근저당·가압류·압류도 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단에서는 보수적이어야 합니다. 최저가 137,000,000원은 확인 실거래 160,000,000원의 85.6%이지만 그 거래가 2022년 5월 단 1건입니다. 따라서 현재 시장에서도 14.4% 할인된 가격이라고 단정할 수 없습니다. 권리는 합격권이지만, 가격은 최근 거래 확인 후 결정할 물건입니다.
