✅ 인수 0원 ✅ 임차인 0명 ⚠️ 최근시세 대비 107.3% 📉 최근 추세 -11.9%
의정부지방법원 2026타경70275. 경기도 의정부시 신곡동 456 신곡신일1차아파트 102동 3층304호입니다. 감정 이용상태는 아파트(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)이고 철근콘크리트조 20층 건물 내 3층입니다. 현재 소유자는 김홍재이며, 2011.04.29. 거래가액 159,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 권리분석의 기준은 2016.05.25. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 채권최고액 140,400,000원입니다.
말소기준권리보다 뒤에 설정된 2020.12.14. 롯데캐피탈 주식회사 가압류 40,705,708원과 2026.04.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심 위험은 권리 인수가 아니라 가격에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70275 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 456 신곡신일1차아파트 102동 3층304호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일평형 기준 59.878㎡ · 방3·거실·주방·욕실·발코니 · 20층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 김홍재 · 2011.04.29. 소유권이전 · 거래가액 159,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 24,999,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차인 없고 인수액 0원
임차인 없음. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2016.05.25. 주식회사국민은행 근저당권 140,400,000원이며, 2021.07.07. 해당 근저당권은 한국주택금융공사로 이전되었습니다. 이후 2020.12.14. 롯데캐피탈 주식회사 가압류와 2026.04.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
신곡신일1차아파트 동일평형 거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균 거래가는 212,291,666원이지만, 가격 판단에는 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 8건의 평균은 203,125,000원이고, 최신 거래는 2026.07. 180,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -11.9%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.88㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 5 | 204,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 18 | 210,000,000원 |
| 2026.04 | 59.88㎡ | 13 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 59.88㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 59.88㎡ | 15 | 214,000,000원 |
| 2025.12 | 59.88㎡ | 5 | 214,000,000원 |
| 2025.11 | 59.88㎡ | 17 | 198,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.88㎡ | 8건 | 203,125,000원 |
현재 최저매각가 218,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.3%입니다. 최신 거래가 180,000,000원이고 최근 추세도 -11.9%인 상황이므로, 전체 평균 212,291,666원만 보고 현재 가격을 저렴하다고 평가하면 안 됩니다. 신건 가격은 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,852,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 140,400,000원 | 140,400,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 40,705,708원 | 40,705,708원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 33,042,292원 |
218,000,000원 가정에서는 채권자 청구 합계 181,105,708원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 33,042,292원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 배당·가격 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 218,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 174,400,000원 | 9,947,308원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 139,520,000원 | 44,338,988원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가면 채권자 미배당액은 늘지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰이 발생해도 권리 인수가 늘어나는 구조가 아니라, 매각가 자체가 낮아지는 만큼 가격 판단이 달라지는 유형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 신곡동 의정부초등학교 북동측 인근이며, 부근은 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 노선버스정류장 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 20층 건물 내 3층 304호이며, 급배수·위생·난방·승강기·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. 신일1 단지는 452세대이고 사용승인 기준일은 1997-12-19입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,276,000원/㎡입니다. 과밀억제권역과 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 보지 말 것. 최저가 218,000,000원은 최근 12개월 평균 203,125,000원의 107.3%입니다.
- 최신 거래 확인. 최신 동일평형 거래는 2026.07. 180,000,000원이며 최근 추세는 -11.9%입니다.
- 회차별 가격 비교. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 174,400,000원, 2회 유찰 시 139,520,000원입니다.
- 권리 원본 대조. 2016.05.25. 근저당권과 2021.07.07. 근저당권 이전, 이후 가압류·경매개시결정의 상태를 매각 직전 등기사항전부증명서에서 다시 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가상 방3·거실·주방·욕실·발코니로 이용 중이며, 실제 내부 상태와 수리비는 현장 확인이 필요합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부와 입찰 후 적용 사항을 사전에 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조가 비교적 단순합니다. 말소기준권리 뒤의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 가격은 별개입니다. 신건 최저가 218,000,000원은 최근 12개월 동일평형 평균 203,125,000원의 107.3%이고, 최신 거래는 180,000,000원입니다. 여기에 최근 거래 추세 -11.9%까지 겹칩니다. 따라서 현재 회차는 권리 안전성만으로 가격 가점을 줄 수 없고, 유찰 후 가격 구간을 다시 비교하는 접근이 합리적입니다.
