의정부지방법원 2026타경70286. 의정부시 호원동 ‘르네상스시티’ 10층 1012호, 전용 15.64㎡ 아파트입니다. 이 사건은 표면만 보면 임차보증금 97,900,000원에 비해 최저가가 80,000,000원이라 19,740,000원의 인수액이 계산되는 대항력 임차권 구조입니다. 실제 배당모형도 집행비용 1,840,000원을 먼저 제하고 임차보증금에 78,160,000원을 배당해 부족분 19,740,000원을 매수인 인수액으로 산출합니다.
하지만 이 사건의 핵심은 그 다음 문서입니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사는 임차권자 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권 양수인으로서 우선변제권을 승계했고, “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 확약서를 2026.4.24. 제출했습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 임차보증금 권리에 대해서는 배당모형상 부족액이 남더라도 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
권리 위험이 실질적으로 정리됐다고 해서 가격까지 좋아지는 것은 아닙니다. 르네상스시티 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 69,333,333원, 최신 거래는 2026.07 · 58,000,000원입니다. 현재 실질취득 80,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.4%이므로, 신건 단계에서 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70286 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 468-4 1동 10층 1012호 · 도로명 경기도 의정부시 평화로 137 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 15.64㎡ · 지하1층·지상13층 중 10층 |
| 통칭 | 르네상스시티 제10층 제1012호 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.04.02. 매매 · 거래가액 97,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 101,700,665원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있었지만 확약으로 인수는 0원
말소기준은 2022.02.04. 갑구 7번 압류입니다. 임차보증금 권리는 전입 2021.02.18., 확정일자 2021.02.02., 점유개시 2021.03.02.로 말소기준보다 앞서 원래는 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 이후 국세·지방세 압류와 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있습니다.
② 임차보증금 권리 — 실제 임차인 합산은 0명, 승계채권으로 본다
한국토지주택공사 명의의 임차권등기가 존재하지만, 이 신고는 보증기관·승계 성격의 권리로 분류되어 실제 점유 임차인 수에는 합산하지 않습니다. 실제 임차인 0명으로 봅니다. 또한 서울보증보험 주식회사가 신청채권자로서 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권을 양수해 우선변제권을 승계한 사실이 명시돼 있으므로, 보증금 97,900,000원을 별개의 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 권리자 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제1012호 전부 | 97,900,000원 | 2021.02.18 / 2021.02.02 | 대항력 우선변제 승계 확약 |
③ 시세 비교 — 실질취득 8,000만원은 최근 시세 이상
동일 단지 ‘르네상스시티’, 전용 15.64㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 69,333,333원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액은 80,000,000원으로 최근 12개월 평균의 115.4%입니다. 최신 거래도 2026.07에 58,000,000원으로 확인되므로, 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가할 이유가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 15.64㎡ | 7 | 58,000,000원 |
| 2026.07 | 15.64㎡ | 10 | 95,000,000원 |
| 2026.03 | 15.64㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 15.64㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2026.02 | 15.64㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 12 | 62,000,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 10 | 65,500,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 10 | 65,500,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 12 | 62,000,000원 |
| 2025.11 | 15.64㎡ | 12 | 67,000,000원 |
| 2025.10 | 15.64㎡ | 6 | 86,000,000원 |
| 2025.09 | 15.64㎡ | 11 | 66,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 15.64㎡ | 12건 | 69,333,333원 |
실거래 범위는 58,000,000원~95,000,000원으로 편차가 큽니다. 그 가운데 현재 실질취득 80,000,000원은 최근 12개월 평균 69,333,333원을 웃돕고, 최신 거래 58,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 80,000,000원 단계에는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,840,000원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 | 97,900,000원 | 78,160,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 101,700,665원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 임차보증금 미배당액은 19,740,000원으로 계산되지만, 2026.4.24. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로 이 권리에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상13층입니다. 사용승인일은 2017.01.17입니다.
- 입지. 호암초등학교 남동측 인근으로 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장이 있으며, 북측 근거리에 지하철 1호선 망월사역이 소재해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 25미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 급배수·위생·상하수도·개별난방·화재경보기·승강기·지하주차장 설비를 갖췄습니다.
- 환금성. 르네상스시티는 176세대이며 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.6회, 낙찰률 5.26%로 신건 가격에서의 매각 가능성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.4.24. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 원문과 적용 권리자를 반드시 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사의 97,900,000원 임차보증금과 서울보증보험 주식회사의 승계채권을 별개의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당 여부와 금액은 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 기준은 실질취득. 확약 반영 실질취득은 80,000,000원이고 최근 12개월 평균 69,333,333원의 115.4%입니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 최신 실거래 대조. 동일 면적 최신 거래는 2026.07의 58,000,000원이며 같은 달 10층 거래 95,000,000원도 있어 거래 편차가 큽니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서와 세금 관련 배당자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “8,000만원”은 별개의 문제
이 사건의 권리분석 포인트는 분명합니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금 97,900,000원이 있어 원래 구조대로라면 신건 80,000,000원에서 배당 부족액 19,740,000원이 매수인에게 남는 인수형입니다. 그러나 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 임차보증금반환채권의 우선변제권을 승계하면서 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의하는 2026.4.24. 확약을 제출했으므로, 그 권리에 관한 실질 인수는 0원입니다.
다만 이 장점을 가격 메리트와 혼동하면 안 됩니다. 확약 반영 실질취득은 여전히 80,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 69,333,333원, 최신 거래는 58,000,000원입니다. 현재 가격은 최근 12개월 평균의 115.4%입니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.6회와 낙찰률 5.26%까지 감안하면, 권리 위험은 크게 낮아졌지만 신건 가격의 매력은 낮은 사건으로 정리하는 것이 맞습니다.
