의정부지방법원 2026타경70528. 의정부동 메트하임의정부 10층 1004호로, 감정평가상 현재 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중입니다. 전용면적은 18.23㎡이고 건물은 지상 23층, 대상 호수는 10층입니다. 소유자는 최재연이며 2020.08.24. 소유권이전 등기가 이뤄졌고 거래가액은 90,300,000원입니다.
이 물건의 핵심은 일반적인 근저당 경매와 다릅니다. 등기부상 말소기준으로 선언된 권리는 2026.03.16. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.03.13. 함다은의 주택임차권이 존재하므로 원칙적으로는 선순위 대항력 문제가 발생합니다. 실제 배당계산도 신건 90,000,000원에서 함다은 보증금의 미배당액 7,020,000원을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
하지만 여기에는 결정적인 후속 서류가 있습니다. 주택도시보증공사는 함다은의 임차보증금반환채권 양수인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 2026.7.1. 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙상 함다은의 7,020,000원은 실질 인수 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70528 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 21-10 메트하임의정부 10층1004호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 도시형생활주택(원룸형주택) · 전용 18.23㎡ · 지상23층 중 10층 |
| 소유자 | 최재연 · 2020.08.24. 소유권이전 · 거래가액 90,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 | 메트하임의정부 · 196세대 · 준공 2020-06-03 |
① 권리 흐름 — 함다은은 확약 해소, 이주희는 별도 확인
등기부상 함다은의 임차권은 보증금 95,000,000원, 임대차계약일 2022.02.11., 주민등록·점유개시 2022.03.07., 확정일자 2022.02.11.로 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 원래는 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차권입니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.7.1. 확약으로 함다은에 관한 대항력 인수는 실질적으로 제거됩니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주희 | 2025-06-30 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 함다은 | 2022-03-07 / 2022-02-11 | 95,000,000원 | 있음 | 있음 | 주택도시보증공사 양수·확약 |
② 시세 비교 — 97.8%지만 하락 추세를 함께 봐야 한다
메트하임의정부 전용 18.23㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 95,608,333원이고, 전체 범위는 75,000,000원~125,000,000원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 가격을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 18.23㎡ | 14 | 92,000,000원 |
| 2025.01 | 18.23㎡ | 8 | 89,000,000원 |
| 2024.12 | 18.23㎡ | 17 | 100,000,000원 |
| 2024.11 | 18.23㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2024.05 | 18.23㎡ | 15 | 100,300,000원 |
| 2023.09 | 18.23㎡ | 13 | 88,000,000원 |
| 2022.12 | 18.23㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2022.08 | 18.23㎡ | 11 | 125,000,000원 |
| 2022.06 | 18.23㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 2022.05 | 18.23㎡ | 14 | 90,000,000원 |
| 2022.04 | 18.23㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2021.10 | 18.23㎡ | 15 | 93,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 18.23㎡ | 1건 | 92,000,000원 |
가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균은 92,000,000원, 최신 거래도 2026.05의 92,000,000원입니다. 현재 최저가 90,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.8%입니다. 숫자만 보면 최근 거래보다 낮지만, 최근 가격 추세가 -4.1%이므로 할인 폭이 크다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 1. 임차보증금 반환채권 · 함다은 | 95,000,000원 | 87,980,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체는 함다은 보증금 중 7,020,000원을 매수인 인수로 산정합니다. 그러나 2026.7.1. 확약을 적용하면 함다은에 관한 실질 인수는 0원입니다. 이와 별개로 이주희의 보증금은 미상이므로 전체 실질취득 총액을 90,000,000원으로 확정할 수는 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 함다은 인수액 증가는 확약 전 계산값
| 회차 | 매각가 | 확약 전 함다은 인수 계산 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 90,000,000원 | 7,020,000원 | 함다은 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 | 72,000,000원 | 24,696,000원 | 함다은 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 57,600,000원 | 38,836,800원 | 함다은 실질 0원 |
원래 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득가격이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 함다은에 대해서는 확약이 있으므로 위 7,020,000원·24,696,000원·38,836,800원은 확약 전 계산값일 뿐 실제 매수인 인수액으로 보지 않습니다. 다만 유찰돼 최저가가 내려가더라도 이주희의 미상 보증금 위험은 자동으로 사라지지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙역 남동측 인근으로 근린생활시설, 아파트단지, 연립 및 다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 의정부중앙역(의정부경전철)이 있어 대중교통 이용편의는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상23층 건물의 10층 1004호이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도·규제. 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중이며 일반상업지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,473,000원/㎡입니다.
- 환금성. 196세대, 전용 18.23㎡의 원룸형 주택으로 최근 가격 추세가 -4.1%이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.7회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이주희 임대차 확인이 최우선. 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인해 대항력과 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 함다은 확약 원본 대조. 2026.7.1. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 매각물건명세서와 사건기록에 그대로 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 신건 가격을 과대평가하지 말 것. 90,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 92,000,000원의 97.8%로 할인 폭이 제한적이고 최근 추세는 -4.1%입니다.
- 유찰 이력의 의미. 이 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.7회입니다. 유찰 후 가격만 보지 말고 임차인 미상 위험을 함께 재점검해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 문건과 확약서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 위험은 해소됐지만, 아직 완전히 깨끗하지 않다”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 함다은의 보증금 95,000,000원입니다. 신건 배당계산대로라면 7,020,000원이 남아 매수인이 인수하는 구조지만, 주택도시보증공사의 2026.7.1. 확약 때문에 함다은에 관한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그러나 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 이주희가 2025-06-30 전입했고 배당요구도 2026-04-13 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이주희는 대항력 가능·미상, 인수액 역시 미상입니다. 가격도 신건 90,000,000원이 최근 시세 92,000,000원의 97.8%이고 추세는 -4.1%, 단지 평균 유찰은 5.7회입니다. 함다은 문제는 해결, 이주희 확인은 미완료. 이 사건의 입찰 여부는 결국 이주희의 임대차 내용이 확인된 뒤 판단하는 것이 맞습니다.
