의정부지방법원 2026타경70548. 동두천시 보산동 보산주공아파트 104동 504호, 전용 39.69㎡ 아파트입니다. 감정평가상 이용상태는 방2·거실·주방·욕실1·창고·다용도실·발코니·현관 등으로 구성된 아파트이며, 사용승인일은 1990.04.25입니다. 현재 소유자 김현숙은 2021.06.10 소유권을 취득했고 당시 등기 거래가액은 45,000,000원입니다.
권리의 핵심은 2023.06.08 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 63,690,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2026.03.17 삼성생명보험 주식회사의 임의경매개시결정이 들어왔으며 매각으로 소멸합니다. 과거 최윤수 명의 전세권 35,000,000원이 있었지만 2023.06.09 해지로 이미 말소돼 현재 매수인에게 승계되는 전세권은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70548 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 보산동 400-1 · 보산주공아파트 제104동 제504호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.69㎡ · 방2·거실·주방·욕실1 · 철근콘크리트구조 5층 |
| 소유자 | 김현숙 (2021.06.10 소유권이전 · 거래가액 45,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 60,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성생명보험 주식회사 / 56,899,969원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 층 표시 | 등기사항증명서: 제104동 제1층 제504호 · 집합건축물대장 및 관리사무소 확인: 제104동 제5층 제504호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
현재 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인 없음이라는 사실만으로 현장 점유상태까지 단정할 수는 없습니다. 입찰 전 실제 점유자를 확인하는 절차가 필요합니다. 등기상 과거 전세권자 최윤수의 전세권 35,000,000원은 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 삼성생명보험주식회사 근저당권 및 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 시세’를 봐야 한다
보산주공아파트는 190세대, 사용승인일 1990.04.25의 단지입니다. 전용 39.69㎡ 안팎 실거래 전체 12건 평균은 58,750,000원이지만, 이 수치에는 2024.03의 89,000,000원, 2023.12와 2023.10의 80,000,000원 거래도 포함됩니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 52,428,571원과 최신 거래 50,000,000원, 그리고 최근 대 과거 추세 -22.4%를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 39.69㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2026.05 | 39.69㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.69㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2025.11 | 39.3㎡ | 1 | 56,000,000원 |
| 2025.11 | 39.3㎡ | 1 | 56,000,000원 |
| 2025.11 | 39.69㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 2025.08 | 39.69㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2025.06 | 39.69㎡ | 5 | 34,000,000원 |
| 2025.02 | 39.3㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 2024.03 | 39.3㎡ | 1 | 89,000,000원 |
| 2023.12 | 39.69㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2023.10 | 39.69㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 52,428,571원 |
현재 최저가이자 매수인 인수액을 더한 실질취득액은 60,000,000원입니다. 매수인 인수가 0원이므로 실질취득액도 그대로 60,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균의 114.4%이고 최신 거래 50,000,000원보다도 높습니다. 전체 실거래 평균 58,750,000원과 비교해도 최저가 비율은 102.1%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,480,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 63,690,000원 | 58,520,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 기준 미배당액이 5,170,000원 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 56,899,969원이며 현재 회차 예상배당은 58,520,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 그때 시세를 다시 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 60,000,000원 | 58,520,000원 | 5,170,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 48,000,000원 | 46,736,000원 | 16,954,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 38,400,000원 | 37,308,800원 | 26,381,200원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 48,000,000원, 2회 유찰 시 38,400,000원으로 내려가지만, 최근 거래 추세가 이미 -22.4%이므로 단순히 “유찰됐으니 싸다”고 결론 내리기보다 각 회차 시점의 최신 실거래와 다시 대조하는 방식이 안전합니다. 권리 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 보산역(1호선) 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 지하철역(1호선 보산역)이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 1990.04.25입니다. 도시가스 난방과 기본적인 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형 토지이며 공시지가는 617,600원/㎡입니다. 단지 주변으로 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 거래 흐름. 전체 실거래 평균은 58,750,000원이지만 최근 12개월 평균은 52,428,571원이고 최근 대 과거 추세는 -22.4%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 층 표시 원본 대조. 등기사항증명서의 제104동 제1층 제504호와 집합건축물대장·관리사무소의 제104동 제5층 제504호가 동일 목적물인지 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 58,750,000원보다 최근 12개월 평균 52,428,571원·최신 거래 50,000,000원·추세 -22.4%를 우선해서 응찰가를 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 유찰 후 재검증. 1회 유찰 48,000,000원, 2회 유찰 38,400,000원 시나리오가 있어도 그 시점 최신 실거래를 다시 비교해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 수치이므로 실제 배당요구·세금 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격과 층 표시는 보류
이 사건의 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2023.06.08 삼성생명보험주식회사 근저당권이고, 과거 35,000,000원의 전세권은 이미 2023.06.09 말소됐으며 현재 예상되는 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 현재 회차의 승부처는 권리가 아닙니다. 실질취득액 60,000,000원은 최근 12개월 평균 52,428,571원의 114.4%이고 최신 거래는 50,000,000원, 거래 추세는 -22.4%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보고 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다.
더구나 등기부에는 1층 504호, 건축물대장과 관리사무소 확인에는 5층 504호로 표시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “인수권리는 깨끗하지만, 현재 가격은 최근 시세 이상이고 목적물 층 표시 확인도 필요한 신건”으로 보는 것이 적절합니다. 현재 회차에서의 결론은 권리 합격, 가격·목적물 확인 보류입니다.
