의정부지방법원 2026타경70552. 의정부시 녹양동 한라쉐르빌 3층 302호, 다세대주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 82,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 진상열이고, 2009.10.07. 거래가액 94,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2017.01.23. 설정된 봉화군새마을금고 근저당권 26,000,000원입니다.
권리표면만 보면 말소기준 이후 삼성카드·농협은행 가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 말소기준보다 먼저 전입·확정일자를 갖춘 것으로 등기된 75,000,000원 임차권입니다. 다만 이 등기는 한국토지주택공사의 보증기관 대위·승계 신고이고, 실제 임차인은 지주택으로 따로 표시되어 있습니다. 여기에 2026.07.15. 확약이 더해져 한국토지주택공사 임차권 자체의 인수위험은 실질적으로 제거됐지만, 실제 임차인 지주택의 정보가 미상인 점은 별도 리스크로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70552 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 녹양동 383-19 한라쉐르빌 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 진등로19번길 19-10 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 3층 302호 · 38.56㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 |
| 소유자 | 진상열 (2009.10.07. 거래가액 94,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 82,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 105,877,396원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건축·이용 | 다세대주택으로 이용 중 · 공부와의 차이 없음 · 위반사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차관계가 핵심
말소기준은 2017.01.23. 봉화군새마을금고 근저당권 26,000,000원입니다. 그 이후 삼성카드 가압류 7,324,709원, 농협은행 가압류 11,314,670원, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차권등기는 2021.12.10. 접수됐지만, 등기내용상 임대차계약일 2015.09.19., 확정일자 2015.09.21., 주민등록일 2015.11.23., 점유개시일 2015.11.27.로 모두 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 대위·승계와 실제 임차인을 분리해야 한다
실제 임차인은 1명입니다. 한국토지주택공사는 지주택 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 두 번째 임차인으로 보증금을 합산하면 안 됩니다.
| 이름 | 성격 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 대위·승계 중복신고 | 75,000,000원 | 2015.11.23 / 2015.09.21 | 확약으로 포기 | 있음 | 대위·승계 |
| 지주택 | 실제 임차인 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 82,000,000원이 곧 ‘15% 싸다’는 뜻은 아니다
시세 비교 기준값은 96,500,000원, 최신 거래는 2025.06. 100,000,000원입니다. 숫자만 보면 현재 최저가 82,000,000원은 시세 비교 기준값의 85.0%입니다. 다만 본건 면적은 38.56㎡인데 거래 표본 2건은 모두 53.65㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 85.0%라는 비율만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 결론내리거나 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 53.65㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2024.10 | 53.65㎡ | 4 | 93,000,000원 |
| 평균 | 53.65㎡ | 2건 | 96,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,876,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금(우선변제) | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 2. 봉화군새마을금고 근저당권 | 26,000,000원 | 5,124,000원 |
| 3. 삼성카드 주식회사 가압류 | 7,324,709원 | 0원 |
| 4. 농협은행 주식회사 가압류 | 11,314,670원 | 0원 |
| 5. 서울보증보험 주식회사 | 105,877,396원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 82,000,000원 기준 배당표상 집행비용 1,876,000원과 임차보증금 75,000,000원이 먼저 배당되고, 봉화군새마을금고에는 5,124,000원이 배당됩니다. 삼성카드·농협은행·서울보증보험 주식회사 및 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 반영 전·후를 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수* | 확약 반영 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 82,000,000원 | 0원 | 0원 | 82,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 65,600,000원 | 10,980,800원 | 0원* | 65,600,000원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 52,480,000원 | 23,864,640원 | 0원* | 52,480,000원* |
* 2026.07.15. 확약은 한국토지주택공사 임차보증금반환채권에 관한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영한 것입니다. 1회·2회 유찰 시 룰상 인수액은 각각 10,980,800원·23,864,640원으로 산출돼 있으나, 확약을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 다만 실제 임차인 지주택의 미상 보증금 등은 별도 확인 전 금액화할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부종합운동장 북동측 인근으로, 주위에 아파트 단지·단독주택·다세대주택·근린상가·학교·공공시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 간선도로에 노선 버스정류장이 소재해 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 중 3층 302호이며, 기본적인 위생시설·급배수시설·난방시설이 되어 있습니다.
- 토지·도로. 장방형 다세대주택 건부지로 이용 중이며 동측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,374,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 국제크리스쳔학교·희망학교 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 환금성 확인. 한라쉐르빌(383-19)은 12세대이고 확인된 거래는 2건이며, 두 거래 모두 본건과 면적이 달라 가격 판단 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.15. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 효력을 매각물건명세서 원문과 함께 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 확인. 지주택의 보증금·전입신고일·확정일자가 미상입니다. 이 부분을 확인하기 전에는 대항력 없음으로 단정하지 마세요.
- 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사의 75,000,000원은 지주택 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차보증금과 별도로 합산하면 안 됩니다.
- 가격 비교 주의. 82,000,000원은 시세 비교 기준값 96,500,000원의 85.0%지만, 비교거래는 53.65㎡이고 본건은 38.56㎡입니다.
- 유찰 시 계산 구분. 룰상 인수액과 2026.07.15. 확약 반영 후 실질 인수액을 구분해서 보세요. 지주택의 미상 권리는 별도입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기된 7,500만원은 닫혔지만, 실제 임차인은 아직 열려 있다”
이 사건은 표면적으로는 75,000,000원의 선순위 임차권 때문에 위험해 보이지만, 그 임차권은 보증기관 대위·승계이고 2026.07.15. 신청채권자가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약했습니다. 따라서 해당 75,000,000원에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
하지만 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 실제 임차인은 지주택 1명이고, 보증금·전입일·확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 이 부분은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 가격도 현재 82,000,000원이 시세 비교 기준값 96,500,000원의 85.0%이기는 하나, 비교 거래가 전부 53.65㎡로 본건 38.56㎡와 다르므로 ‘싸다’고 단정할 근거는 부족합니다. 확약된 임차권은 정리, 실제 임차관계는 확인 필요. 이 물건의 결론은 여기에 있습니다.
