469,000,000원
의정부지방법원 2024타경82779. 고양시 일산동구 식사동 위시티일산자이2단지 214동 28층 2803호 아파트입니다. 감정가는 670,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 469,000,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 이문정·이우섭 각 지분 2분의 1이며, 말소기준권리는 2020.06.18. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 478,800,000원입니다.
이 말소기준권리 뒤로 오케이저축은행 근저당, 하나캐피탈·롯데카드·중소기업은행·신용보증기금· 경기신용보증재단·서울보증보험의 가압류와 경매개시결정이 이어집니다. 배당표상 매각대금이 선순위 농협은행 채권에도 부족하지만, 그 부족액은 후순위 채권자들의 미회수 문제이지 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경82779 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 위시티4로 46, 214동 28층2803호 (식사동,위시티일산자이2단지) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 123.2561㎡ · 방3·거실·주방겸식당·욕실2 · 30층 건물 내 28층 |
| 소유자 | 이문정 2분의 1 · 이우섭 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 670,000,000원 / 469,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 317,606,944원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기사항 발급일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2020.06.18. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 478,800,000원이고 이 권리가 말소기준이 됩니다. 2021.05.31. 설정됐던 하나은행 근저당 240,000,000원은 2022.05.23. 이미 말소됐습니다. 이후 남은 오케이저축은행 근저당과 여러 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 71.3%
위시티일산자이2단지의 비교 실거래 12건은 2026년 6월부터 8월까지 115.66㎡~134.89㎡ 구간에 분포합니다. 최근 12개월 평균은 657,500,000원, 최신 거래금액은 670,000,000원, 거래 범위는 600,000,000원~705,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 130.07㎡ | 12 | 670,000,000원 |
| 2026.08 | 130.07㎡ | 10 | 640,000,000원 |
| 2026.08 | 134.89㎡ | 14 | 665,000,000원 |
| 2026.08 | 123.26㎡ | 27 | 605,000,000원 |
| 2026.08 | 134.89㎡ | 6 | 705,000,000원 |
| 2026.07 | 115.66㎡ | 20 | 630,000,000원 |
| 2026.07 | 115.66㎡ | 7 | 650,000,000원 |
| 2026.07 | 134.8㎡ | 16 | 675,000,000원 |
| 2026.06 | 134.89㎡ | 12 | 700,000,000원 |
| 2026.06 | 130.07㎡ | 14 | 680,000,000원 |
| 2026.06 | 134.8㎡ | 29 | 670,000,000원 |
| 2026.06 | 130.07㎡ | 30 | 600,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 657,500,000원 |
현재 최저가 469,000,000원은 최근 12개월 평균 657,500,000원의 71.3%입니다. 매수인 인수액도 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액 역시 469,000,000원입니다. 최근 비교군 최저 거래인 600,000,000원과 최신 거래 670,000,000원보다도 낮아, 제공된 실거래 기준으로는 가격 메리트가 분명한 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 469,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,090,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 478,800,000원 | 461,910,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 364,800,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 31,657,370원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 50,671,142원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 39,608,195원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 86,918,300원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 59,719,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,142,174,707원 중 예상배당은 461,910,000원, 미배당은 680,264,707원입니다. 선순위 농협은행 근저당에서 이미 매각대금이 소진되어 후순위 권리에는 배당이 없는 계산입니다. 다만 이 미배당액은 매수인에게 승계되지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 양일초등학교 남동측 인근으로, 대규모 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재하는 일반주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 단지. 위시티일산자이2단지는 1,975세대이며 준공일은 2010.09.24.입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 30층 건물의 28층 2803호이며, 외벽은 인조석 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 열병합발전에 의한 지역난방설비, 승강기설비, 지하주차장설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 전체 단지 남측의 왕복 6차선 포장도로가 단지 주출입로와 연결돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(고양식사구역)·도시개발구역·과밀억제권역에 포함되며 대로2류·중로1류에 접합니다. 체육공원과 보호구역 관련 저촉 사항도 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 142,970.9㎡, 공시지가는 1,968,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 469,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 657,500,000원의 71.3%입니다. 실제 응찰가격이 높아질수록 이 가격 차이는 줄어드니 최종 응찰가 기준으로 다시 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자·임대차 존재 여부를 원본 자료와 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2020.06.18. 농협은행 근저당 478,800,000원이 말소기준이며, 그 이후 남은 근저당·가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 배당표 해석. 채권자 미배당 680,264,707원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 예상배당은 채권최고액 기준이고 당해세·최우선변제 등이 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 등기 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.31.입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 점유 확인과 응찰가
이 물건의 등기 권리 구조는 명확합니다. 말소기준은 2020.06.18. 농협은행 근저당이고, 이후 남은 오케이저축은행 근저당과 다수 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건과는 상황이 다릅니다. 감정가 670,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 469,000,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 657,500,000원의 71.3%입니다. 최신 거래 670,000,000원과 비교해도 낮아 제공된 시세 기준으로는 가격 여유가 있습니다.
다만 확인된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유관계가 확인됐다는 것은 같은 뜻이 아닙니다. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 이 부분을 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다. 등기 권리는 합격, 현재 가격도 경쟁력 있음 — 마지막 확인 대상은 점유·임대차와 실제 낙찰가입니다.
