의정부지방법원 2026타경70588. 의정부시 호원동 호원신일아파트 101동 7층 704호, 전용면적 59.988㎡의 아파트입니다. 현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 297,000,000원인 신건입니다. 제공된 권리 산정상 말소기준은 2022.11.04. 삼성카드 주식회사 가압류 15,194,633원이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기에는 기존 근저당권의 권리이전 기록도 함께 나타나므로, 입찰 전 최신 등기사항전부증명서에서 현재 권리 상태를 원본 대조하는 것이 중요합니다.
가격 측면은 더 보수적으로 봐야 합니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 274,166,666원, 최신 거래는 260,000,000원입니다. 신건 최저가 297,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 108.3%로 이미 최근 시세 이상입니다. 전체 12건 평균 272,583,333원만 보더라도 감정가가 더 높습니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 가격 추세는 1.2%로 소폭 높은 편이지만, 그 정도로 현재 신건 가격의 초과분을 상쇄한다고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70588 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 456-3 호원신일아파트 101동 7층704호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.988㎡ · 지상 14층 건물 내 7층 704호 |
| 소유자 | 박민규 (2017.04.21. 소유권이전 · 거래가액 195,400,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 297,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 97,549,278원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 산정상 인수 0원, 등기 원본 대조는 필수
말소기준권리로 산정된 것은 2022.11.04. 삼성카드 주식회사 가압류 15,194,633원입니다. 2026.03.24. 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있으며, 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
확인된 임차인 목록은 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다 실제 점유자와 전입·점유관계를 매각물건명세서·현황조사 등 원본 서류에서 최종 확인하는 접근이 안전합니다.
② 시세 비교 — 신건 2.97억은 최근 12개월 평균보다 높다
신일아파트 동일 면적 59.99㎡의 최근 거래 중 가격 판단에 우선할 최근 12개월 거래 6건입니다. 최근 12개월 평균은 274,166,666원, 최신 거래는 2026.07의 260,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.99㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 12 | 290,000,000원 |
| 2025.10 | 59.99㎡ | 13 | 285,000,000원 |
| 2025.08 | 59.99㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 274,166,666원 |
현재 최저가 297,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.3%입니다. 이 사건은 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 297,000,000원이고, 시세 비교 기준도 그대로 297,000,000원이 됩니다. 따라서 신건 최저가만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,958,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 15,194,633원 | 15,194,633원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 276,847,367원 |
예상배당 산정에서는 삼성카드 주식회사 청구금액 15,194,633원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전철 1호선 망월사역 북동측 인근으로, 주변은 아파트·연립주택·다세대주택·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 1호선 망월사역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 14층 건물 내 7층 704호이며, 사용승인일은 1998.03.13.입니다. 승강기·위생·급배수·화재탐지·주차장·도시가스 개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 단지는 121세대이며 동일 면적 실거래 12건이 확인되고, 가장 최신 거래는 2026.07입니다. 최근 12개월 평균은 274,166,666원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 현재 실질취득 297,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.3%입니다. 인수 0원만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 237,600,000원, 2회 유찰 시 190,080,000원입니다. 현재가와 유찰 후 가격을 분리해 판단해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 목록은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·점유 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 권리이전 대조. 한국주택금융공사와 소상공인자영업자새출발기금주식회사로의 근저당권 이전 기록이 있으므로 최신 등기에서 존속·말소 상태를 재확인해야 합니다.
- 배당표 확인. 한국주택금융공사 청구액 97,549,278원이 예상배당에서는 0원으로 산정돼 있으므로 실제 배당요구와 채권순위를 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 비싸다”
이 물건의 핵심은 단순합니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 0원이지만, 그 사실이 곧 가격 메리트를 의미하지 않습니다. 신건 실질취득액 297,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 274,166,666원의 108.3%이고, 최신 거래 260,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차는 권리 인수는 양호하지만 가격은 보류가 맞습니다. 1회 유찰 시 237,600,000원으로 가격 구간이 바뀌므로, 가격 판단은 그때 다시 달라질 수 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이고 근저당권 이전 기록과 신청채권 배당 산정도 재확인이 필요한 만큼, 입찰 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본 서류를 함께 확인해야 합니다.
