의정부지방법원 2026타경70641. 양주시 백석읍 방성리 226-6 소재 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 세멘벽돌조 슬라브 지붕의 1층 건물이며 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 436.0㎡, 지목은 대이고 준주거지역에 속합니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 400,899,860원입니다.
권리의 기준점은 2021.11.24. 설정된 백석농업협동조합 근저당 240,000,000원입니다. 이후 2024.12.17. 원창희의 근저당 168,000,000원과 2026.04.02. 임의경매개시결정이 이어집니다. 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70641 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 방성리 226-6 · 경기도 양주시 백석읍 꿈나무로 73-1 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 이용 |
| 건물 구조 | 세멘벽돌조 슬라브 지붕 1층 · 외벽 몰탈 위 페인팅 · 내벽 페인팅 · 샤시 창호 |
| 토지 | 436.0㎡ · 대 · 준주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 박덕용 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 400,899,860원 / 400,899,860원 (신건) |
| 청구액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.11.24. 백석농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 2024.12.17. 설정된 원창희 근저당과 2026.04.02. 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 원창희 근저당은 방성리 226-6 토지와 함께 오산리 182-2 토지를 공동담보로 두었다가, 오산리 182-2에 관한 공동담보 일부가 2026.07.20. 소멸한 내용이 등기에 부기돼 있습니다.
임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안인숙 | 2023.04.14 | 150,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
안인숙의 전입신고일은 2023.04.14.로 말소기준권리인 2021.11.24.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 보증금 150,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가 400,899,860원이 그대로 최저매각가입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 최저가가 시장가격보다 저렴하다는 판단은 보류해야 합니다. 특히 근린시설과 토지가 함께 매각되는 물건은 아파트처럼 단순한 동일평형 비교가 어려워, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 연결해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 400,899,860원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,408,999원 |
| 1. 근저당 · 백석농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 원창희 | 168,000,000원 | 154,490,861원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 408,000,000원 중 예상배당은 394,490,861원이며 13,509,139원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 양주시 백석읍 방성리 소재 백석교 북동측 인근이며, 전·답·단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비와 위생설비가 되어 있습니다.
- 토지. 436.0㎡, 지목 대, 준주거지역, 평지, 사다리형, 소로각지이며 공시지가는 594,400원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 매각조건·입찰 체크리스트
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 매각 제외 시설. 남서측 경계 부근 소유자 미상의 비닐하우스는 매각에서 제외되므로 위치와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 안인숙의 전입일은 2023.04.14.로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 점유현황과 인도 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 400,899,860원의 적정성을 별도로 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 320,719,888원, 미배당 92,570,190원이며 2회 유찰 시 매각가 256,575,910원, 미배당 155,816,153원입니다. 이 미배당은 매수인 승계액이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료와 현장을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 가격과 현장
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.11.24. 백석농업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 임차인 안인숙은 2023.04.14. 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 원창희 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실과 가격이 싸다는 사실은 별개입니다. 현재 신건 최저가는 400,899,860원이고 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 대비 가격 메리트를 인정할 근거가 없습니다. 더구나 경계 부근 소유자 미상의 비닐하우스가 매각에서 제외됩니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격과 현장은 검증 후 판단이 적절합니다.
