의정부지방법원 2026타경70722. 양주시 고암동 601-4의 토지와 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설과 주차장·계단실, 2층 다가구주택 201호·202호, 3층 다가구주택 301호·302호, 4층 다가구주택 401호, 옥탑 다락입니다. 소유자는 함성호이고, 말소기준은 2024.03.13 양주신용협동조합 근저당권 1,500,000,000원입니다. 2026.04.07 원당신용협동조합의 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
등기만 보면 구조는 단순하지만, 이 사건의 핵심은 임차관계입니다. 설용철은 2024.04.22 전입으로 말소기준인 2024.03.13보다 뒤라 대항력이 없지만, 전지영은 전입신고일 자체가 확인되지 않았습니다. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았으므로 배당표에 임차보증금이 반영되지 않은 현재 수치만으로 최종 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70722 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 고암동 601-4 · 경기도 양주시 고원2길 79 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2~4층 다가구주택 · 옥탑 다락 |
| 토지 | 313.8㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 함성호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,913,413,026원 / 1,913,413,026원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 원당신용협동조합 / 239,595,205원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차관계가 변수
말소기준권리는 2024.03.13 을구 1번 양주신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,500,000,000원이고 토지 경기도 양주시 고암동 601-4와 공동담보입니다. 2026.04.07 강제경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 등기상 별도의 압류·가압류는 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 1명은 대항력 판정 불가
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 설용철 | 주거 | 2024.04.22 | 2024.03.22 | 미상 | 2026.07.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전지영 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2026.07.02 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,913,413,026원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,534,130원 |
| 1. 근저당 · 양주신용협동조합 | 1,500,000,000원 | 1,500,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 원당신용협동조합 | 239,595,205원 | 239,595,205원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 152,283,691원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 1,739,595,205원은 배당표상 전액 배당되고, 소유자 잔여는 152,283,691원입니다. 다만 임차인 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았고 당해세·최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰되면 채권 미배당이 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,913,413,026원 | 1,739,595,205원 | 0원 | 239,595,205원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,530,730,420원 | 1,513,023,116원 | 226,572,089원 | 13,023,116원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,224,584,336원 | 1,209,938,493원 | 529,656,712원 | 0원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가가 1,530,730,420원, 1,224,584,336원으로 내려가면서 채권자 미배당은 각각 226,572,089원, 529,656,712원으로 늘어납니다. 그러나 이 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 다만 전지영의 대항력 여부가 확정되지 않았으므로 임차인 관련 인수 위험은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주공8단지아파트 남측 인근이며, 주변은 단독주택·주상용건물·다세대·아파트 등이 소재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 버스 등 일반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물이며 일반적인 관리상태는 보통입니다. 위배수시설과 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 313.8㎡, 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구이며 중로2류에 접합니다. 공시지가는 1,140,000원/㎡입니다.
- 이용형태. 1층은 근린생활시설과 주차장, 2~4층은 다가구주택, 옥탑은 다락으로 이용 중이어서 단일 주거용보다 임대차 확인 범위가 넓습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전지영 전입일 확인. 전입신고일이 말소기준일 2024.03.13보다 빠른지 늦은지에 따라 대항력 판단이 달라집니다.
- 보증금 확인. 설용철·전지영 모두 보증금이 확인되지 않았습니다. 실제 보증금과 배당순위를 확인해야 현재 인수 0원 판단을 확정할 수 있습니다.
- 설용철. 2024.04.22 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.07.01 접수됐습니다.
- 전지영. 2026.07.02 배당요구가 접수됐지만 전입일·확정일자·보증금은 미상입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며, 1층 상가·2~4층 다가구주택·옥탑 다락의 실제 점유관계를 호실별로 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만 임차인은 아직 닫히지 않았다
이 사건은 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸관계만 보면 어렵지 않습니다. 현재 회차 배당표도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 그러나 실제 임차인 2명 중 전지영은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 특히 1층 상가와 2~4층 다가구주택이 함께 매각되는 복합 이용 건물이므로, 등기만 깨끗하다는 이유로 권리분석을 끝내기보다 실제 점유·임대차를 끝까지 대조하는 것이 핵심입니다. 말소기준은 명확하지만, 임차관계 확인 전에는 인수 0원을 확정하지 않는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
