의정부지방법원 2026타경70723. 의정부시 신곡동 ‘e편한세상신곡파크비스타’ 106동 8층 801호, 전용 72.9453㎡ 아파트입니다. 사용승인일은 2019.03.04.이고, 29층 건물 중 8층입니다. 등기상 소유자는 이종훈이며, 2022.10.21. 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 549,600,000원이 말소기준입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류 46,875,000원과 2026.04.07. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
경매개시 채권자는 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사로 기재되어 있고, 양도인은 주식회사 국민은행입니다. 사건 청구금액은 496,373,142원입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 승계하는 권리금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 현장 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70723 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 816 이편한세상신곡파크비스타 106동 8층 801호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 72.9453㎡ · 방3·욕실2·거실·주방/식당·드레스룸·발코니·현관 · 29층 중 8층 |
| 소유자 | 이종훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 479,000,000원 / 479,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 / 496,373,142원 |
| 말소기준 | 2022.10.21. 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 549,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 등기상 핵심은 2022.10.21. 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 초기 신탁등기와 금지사항등기는 이미 말소된 상태입니다. 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균과 거의 같고, 최신 거래보다는 높다
같은 단지 e편한세상신곡파크비스타의 전용 72.9㎡대 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 483,333,333원, 최저 거래는 463,000,000원, 최고 거래는 514,000,000원입니다. 현재 최저매각가 479,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 72.95㎡ | 2 | 470,000,000원 |
| 2026.07 | 72.95㎡ | 2 | 470,000,000원 |
| 2026.07 | 72.95㎡ | 9 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 72.95㎡ | 12 | 514,000,000원 |
| 2026.07 | 72.95㎡ | 27 | 480,000,000원 |
| 2026.07 | 72.9㎡ | 12 | 465,000,000원 |
| 2026.07 | 72.95㎡ | 10 | 496,000,000원 |
| 2026.06 | 72.95㎡ | 4 | 487,000,000원 |
| 2026.06 | 72.95㎡ | 18 | 493,000,000원 |
| 2026.06 | 72.95㎡ | 7 | 477,000,000원 |
| 2026.06 | 72.9㎡ | 25 | 463,000,000원 |
| 2026.06 | 72.9㎡ | 14 | 480,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 483,333,333원 |
최저가 479,000,000원은 최근 12개월 평균 483,333,333원보다 4,333,333원 낮지만, 차이는 0.9%에 불과합니다. 더구나 최신 거래로 제시된 2026.07 거래 470,000,000원보다는 9,000,000원 높습니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘시세보다 확실히 싸다’고 평가하기는 어렵습니다. 평균 대비 소폭 낮은 정도이고 실제 거래 구간 463,000,000원~514,000,000원 안에 그대로 들어와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 479,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,190,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 549,600,000원 | 471,810,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 46,875,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 596,475,000원 중 예상 배당액은 471,810,000원이며, 미배당은 124,665,000원입니다. 배당 부족분은 채권자 측의 미회수 문제이고, 현재 계산상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 479,000,000원 | 471,810,000원 | 124,665,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 383,200,000원 | 377,035,200원 | 219,439,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 306,560,000원 | 301,468,160원 | 295,006,840원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 제공된 권리관계 기준 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 변하는 것은 배당 가능한 금액과 채권자 미회수액입니다. 1회 유찰 시 매각가는 383,200,000원, 2회 유찰 시 306,560,000원으로 낮아지고 미배당은 각각 219,439,800원, 295,006,840원으로 늘어납니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·공공편익시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물의 8층으로, 사용승인일은 2019.03.04.입니다. 승강기·도시가스 개별난방·급배수·위생·소화전·화재탐지·지하주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 준보전산지, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역 기간은 2024.11.10.~2029.11.09.입니다.
- 환금성. 단지는 1,561세대이고 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 463,000,000원~514,000,000원 범위로 형성되어 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 확인. 479,000,000원은 최근 12개월 평균 483,333,333원과 거의 같고 최신 거래 470,000,000원보다 높습니다. 신건에서 가격 메리트를 과대평가하지 않아야 합니다.
- 점유관계 확인. 별도로 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대·점유자·명도 대상 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 근저당과 경매채권자 관계 확인. 말소기준 근저당권자는 국민은행이고 경매개시 채권자는 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사로, 등기에는 양도인이 국민은행으로 기재되어 있습니다.
- 관리비 체납 확인. 공동주택은 체납 관리비 중 공용부분 문제가 발생할 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있으므로 입찰 목적과 취득 절차에 미치는 영향을 사전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 기준으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 중립에 가깝다”
이 물건은 등기 권리만 놓고 보면 비교적 읽기 쉽습니다. 말소기준인 2022.10.21. 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신건 최저가 479,000,000원은 최근 12개월 평균 483,333,333원의 99.1%로 할인폭이 작고, 최신 거래 470,000,000원보다 오히려 높습니다. 권리 때문에 피할 물건은 아니지만, 현재 가격만으로 서둘러야 할 이유도 강하지 않습니다. 점유관계를 최종 확인한 뒤, 실제 응찰가를 최근 거래 구간과 비교해 판단하는 것이 핵심입니다.
