의정부지방법원 2026타경70746. 양주시 광적면 가납리 선경에스빌라 102동 2층 202호, 다세대 물건입니다. 1996년 3월 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물의 2층 호실이고, 실거래 비교면적은 49.35㎡입니다. 현재 소유자는 김수경입니다. 제공된 권리판정상 말소기준은 2019.08.01 국 압류이며, 이후 인천신용보증재단 가압류, 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 현황상 점유자 3명이 확인되고, 그중 2명은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만 합주식은 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 보증금·확정일자도 명확하지 않아 정확도 원칙상 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 신건 가격마저 최근 시세보다 높은 만큼 권리와 가격 모두 보수적으로 접근할 사안입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70746 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광적면 가납리 741-59 선경에스빌라 102동 2층202호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 비교면적 49.35㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김수경 |
| 사용승인 | 1996.03.20 |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 62,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 45,320,295원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 점유관계는 별도 확인
제공된 말소기준 판정은 2019.08.01 국 압류입니다. 이후 2020.10.14 인천신용보증재단 가압류 22,500,000원, 2024.11.22 국 압류, 2026.04.28 주식회사 신안어소시에이츠대부의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차·점유 — 실제 점유자 3명, 1명은 대항력 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| NAY HTET LIN | 2025.04.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PYAE PHYO KO | 2025.04.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 합주식 | 미상 | 0원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
NAY HTET LIN과 PYAE PHYO KO는 모두 2025.04.01 전입으로, 말소기준 2019.08.01보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 합주식은 주거 용도로 기재돼 있으나 전입일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 표기만으로 안전하다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 두는 것이 맞습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 높다
선경예스빌라 실거래 중 비교면적과 유사한 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 52,666,666원이지만 가격 판단에서는 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가 우선입니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 57,500,000원이고 최신 거래는 2026.03 55,000,000원입니다. 현재 최저가 62,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.67㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2026.03 | 48.0㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2024.04 | 49.35㎡ | 4 | 55,000,000원 |
| 2024.03 | 49.14㎡ | 4 | 48,500,000원 |
| 2024.02 | 49.67㎡ | 2 | 54,000,000원 |
| 2023.04 | 49.14㎡ | 3 | 61,500,000원 |
| 2022.01 | 49.79㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2021.10 | 49.35㎡ | 1 | 44,000,000원 |
| 2021.10 | 49.14㎡ | 4 | 43,000,000원 |
| 2021.09 | 49.79㎡ | 3 | 58,000,000원 |
| 2021.07 | 49.14㎡ | 2 | 54,000,000원 |
| 2021.06 | 49.67㎡ | 4 | 39,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 57,500,000원 |
최근 거래 추세는 과거 거래 대비 11.2%로 상승 방향입니다. 그렇더라도 현재 최저가 62,000,000원은 최근 12개월 평균 57,500,000원보다 높고, 최신 거래 55,000,000원도 웃돕니다. 따라서 상승 추세를 이유로 신건 가격에 가격 메리트가 있다고 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,516,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 37,984,000원 |
현재 회차 배당 계산에서는 인천신용보증재단 22,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 37,984,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 신청채권자 청구액 45,320,295원의 배당 계산상 지급액은 0원으로 표시됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 62,000,000원 | 22,500,000원 | 37,984,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 49,600,000원 | 22,500,000원 | 25,807,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 39,680,000원 | 22,500,000원 | 16,065,760원 | 0원 |
가격만 보면 1회 유찰 시 49,600,000원, 2회 유찰 시 39,680,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건은 가격보다 먼저 합주식의 점유·전입관계를 해소해야 하는 물건입니다. 현재 배당모델의 인수액 0원만을 근거로 미상 임차관계까지 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·규모. 다세대 주택이며 선경예스빌라는 40세대, 사용승인일은 1996.03.20입니다.
- 주위환경. 광적우체국 동측 인근으로 연립·다세대주택과 근린상가, 관공서 등이 형성된 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 2층 202호로, 기본 급배수·위생·난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 연립주택 부지로 이용 중이며 북동측 포장도로와 접합니다. 공시지가는 582,800원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역 등에 해당합니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 합주식 전입일 확인. 전입일·확정일자가 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 매각물건명세서와 주민등록 관련 원본을 먼저 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2018.05.28 근저당과 2025.07.24 근저당권 이전 기재, 제공된 2019.08.01 말소기준 판정을 원본 등기에서 다시 맞춰보세요.
- 신건 가격 경계. 최저가 62,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 57,500,000원의 107.8%입니다. 현재 가격을 ‘할인’으로 보면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 최신 실거래는 2026.03 55,000,000원이며 같은 달 60,000,000원 거래도 있습니다. 층·내부상태 차이를 현장에서 확인하세요.
- 명도 준비. 점유자 3명이 확인됩니다. 대항력 여부와 별개로 실제 인도·이사 협의에 필요한 시간과 비용을 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 봐야 할 두 가지
이 물건의 숫자만 보면 감정가와 최저가가 62,000,000원이고 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 실제 판단의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 합주식의 전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 점. 둘째, 신건 최저가가 최근 12개월 실거래 평균 57,500,000원의 107.8%로 최근 시세보다 높다는 점입니다.
최근 거래 추세 자체는 11.2% 상승이지만, 현재 가격이 최근 평균과 최신 거래를 이미 웃도는 만큼 신건에서 가격 가점을 줄 근거는 없습니다. 여기에 1996년 사용승인, 40세대 규모의 다세대라는 환금성 조건도 함께 봐야 합니다. 결론은 “배당표는 0원 인수, 그러나 점유권리는 확인 전 보류. 가격도 신건에서는 보류.”입니다.
