의정부지방법원 2026타경70822. 동두천시 상봉암동 가우디타운3타운 제2동 202호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 카이언지이며, 2020년 7월 13일 소유권을 이전받은 같은 날 수협은행 앞으로 채권최고액 198,950,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이고, 이후 2024년 수협은행 가압류 5,291,906원과 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 2020년 7월 6일 부천새마을금고 채권최고액 1,446,000,000원의 공동담보 근저당도 있었지만, 2020년 7월 13일 일부포기로 이미 말소됐습니다. 또 수협은행이 진행했던 2024타경5748 임의경매도 2025년 9월 5일 취하되어 2025년 9월 11일 해당 경매개시결정 등기가 말소됐습니다. 현재 분석 대상은 2026년 4월 16일 다시 개시된 2026타경70822입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70822 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 상봉암동 207-18 가우디타운3타운 2동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 |
| 소유자 | 카이언지 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 197,634,188원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 승강기설비·도시가스설비 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제로 매수인이 추가 부담할 금액은 없습니다. 현재 말소기준은 2020년 7월 13일 수협은행 근저당권이고, 그 뒤의 수협은행 가압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 208,000,000원, 싸다고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 208,000,000원으로, 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 가우디타운3타운2동은 2020년 6월 25일 사용된 8세대 규모의 소형 다세대이고, 비교 기준으로 제시된 면적은 67.955㎡입니다. 다만 이 물건의 가격을 직접 검증할 수 있는 일치 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율 0%만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,712,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 198,950,000원 | 198,950,000원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 5,291,906원 | 5,291,906원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 46,094원 |
현재 회차 208,000,000원 가정에서는 채권액 204,241,906원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 46,094원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
유찰이 발생해 매각대금이 내려가더라도 이 사건에서는 미배당이 커질 뿐, 임차인이나 선순위 인수권리가 없어 그 부족액이 그대로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 즉 낙찰가와 매수인 실질취득금액이 같은 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소요초등학교 남서측 인근. 주변은 다세대주택, 소규모공장, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 지하철 소요산역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 542.0㎡, 평지의 사다리형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 281,700원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕이며 승강기와 도시가스설비가 있습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 가우디타운3타운2동은 8세대 규모로, 대단지 아파트보다 매수층이 제한될 수 있으므로 실제 거래사례 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 신건 208,000,000원이 적정한지 주변 동일·유사 다세대의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 2020.07.13 수협은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하는 구조인지 최신 등기부로 재확인하세요.
- 경매채권 승계관계 확인. 현재 경매개시결정 채권자는 케이에프에프이사공구유동화전문유한회사이고 양도인은 수협은행으로 기재되어 있습니다.
- 임차현황 재확인. 현재 임차인 없음으로 분석되지만, 입찰 직전 현황조사·매각물건명세서 원본에서 점유관계를 다시 확인하세요.
- 소형 다세대 환금성. 8세대 규모이므로 같은 동·유사 면적의 매매 및 전세 수요를 확인해 매도기간을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 도로·주변환경 확인. 폭 약 4미터 도로와 다세대·소규모공장·근린생활시설 혼재 환경을 현장에서 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 필요”
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고 현재 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 정리됩니다. 권리분석 난도는 낮은 편입니다. 반면 가격은 다릅니다. 현재 208,000,000원은 감정가 100%인 신건이고, 이를 직접 뒷받침하는 일치 실거래 비교가 없어 가격 메리트를 확인했다고 보기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗하니 바로 입찰”보다는, 실제 인근 다세대 거래가를 확인해 208,000,000원이 시장가격 안에 들어오는지 검증한 뒤 접근하는 것이 핵심입니다. 권리는 합격, 가격은 검증 필요.
