의정부지방법원 2026타경70826. 의정부역 남측 인근의 ‘의정부역한양수자인파크뷰’ 24층 2416호로, 감정평가상 도시형 생활주택 원룸형으로 이용 중인 전용 14.5384㎡ 물건입니다. 사건의 핵심은 단순히 “보증금 90,000,000원짜리 대항력 임차인이 있다”가 아닙니다. 임차권자 지혜은은 2021.02.08 주민등록, 2021.01.13 확정일자를 갖추고 있고 임차보증금은 90,000,000원입니다. 말소기준권리인 2026.04.16 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙상 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
보통이라면 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 실질취득이 보증금 90,000,000원 수준으로 고정되는 구조가 됩니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권 양수인으로서 2026.08.04 “우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의”하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 지혜은 임차보증금의 실질 인수는 0원으로 보아야 합니다. 다만 이 확약은 지혜은의 임차보증금에만 미치므로, 별도 권리인 황동옥 가압류의 인수 판정까지 없애지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70826 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 369-2 의정부역한양수자인파크뷰 24층 2416호 · 경기도 의정부시 경의로 108 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 도시형 생활주택(원룸형) · 전용 14.5384㎡ · 지상25층 중 24층 |
| 소유자 | 김경자 · 2021.02.03 소유권이전 등기 · 거래가액 116,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 현황 이용 | 도시형 생활주택(원룸형: 거실/침실, 주방, 욕실, 현관 등) |
① 권리 흐름 — 확약으로 임차인 인수는 꺼졌지만, 별도 선순위 권리는 남는다
말소기준은 2026.04.16 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 지혜은의 임차권과 황동옥 가압류가 핵심입니다. 지혜은은 2021.02.08 주민등록과 2021.01.13 확정일자를 갖춘 임차권자로서 대항력·우선변제권을 갖는 것으로 정리되어 있습니다. 하지만 주택도시보증공사가 반환채권을 양수해 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기했으므로 이 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 실질 인수하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 채권은 중복 합산 금지
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 지혜은 제2416호 전부 · 주거(임차권등기) | 90,000,000원 | 2021.02.08 / 2021.01.13 | 원칙 有 2026.08.04 확약상 포기 | 有 배당요구 2025.03.06 | HUG 양수 주택도시보증공사 | 0원* |
실제 임차인은 지혜은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 지혜은의 임차보증금반환채권 양수인으로서 우선변제권을 승계한 신청채권자이므로, 보증금 90,000,000원을 임차인 채권과 주택도시보증공사 채권으로 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 회차별 임차보증금 미배당 — 확약 전 룰과 확약 후 실제 효과를 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 | 확약 반영 임차인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 70,000,000원 | 21,660,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 56,000,000원 | 35,408,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 44,800,000원 | 46,406,400원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득이 보증금 90,000,000원 수준으로 수렴하는 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 확약으로 그 고리가 끊어졌습니다. 따라서 임차보증금만 놓고 본 실질취득은 현재 최저가 70,000,000원입니다. 다만 앞서 본 황동옥 가압류 80,000,000원 인수판정은 별도입니다.
④ 시세 비교 — 확약을 반영해도 신건 가격은 최근 시세 평균 이상
동일 단지 ‘한양수자인파크뷰’ 전용 14.54㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 보면 평균은 68,416,666원입니다. 최신 거래는 2026.06 60,000,000원이고, 표본 최고가는 75,000,000원, 최저가는 60,000,000원입니다. 현재 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.3%로, 최근 평균보다 낮지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 14.54㎡ | 15 | 60,000,000원 |
| 2026.05 | 14.54㎡ | 16 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 14.54㎡ | 18 | 67,000,000원 |
| 2026.02 | 14.54㎡ | 23 | 65,000,000원 |
| 2025.12 | 14.54㎡ | 23 | 65,000,000원 |
| 2025.11 | 14.54㎡ | 17 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 14.54㎡ | 17 | 70,000,000원 |
| 2025.09 | 14.54㎡ | 21 | 70,000,000원 |
| 2025.09 | 14.54㎡ | 21 | 70,000,000원 |
| 2025.09 | 14.54㎡ | 25 | 69,000,000원 |
| 2025.09 | 14.54㎡ | 21 | 70,000,000원 |
| 2025.07 | 14.54㎡ | 12 | 70,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 68,416,666원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,660,000원 |
| 1. 임차인 지혜은 보증금(우선변제) | 90,000,000원 | 68,340,000원 |
| 2. 가압류 · 황동옥 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사는 지혜은의 임차보증금반환채권 양수인으로 우선변제권을 승계하므로 신청채권 90,000,000원과 임차보증금 90,000,000원을 별도 보증금 채권으로 중복 계산하지 않습니다. 배당표상 임차보증금 미배당액 21,660,000원은 확약이 없다는 룰상 인수액이며, 2026.08.04 확약을 반영한 실질 임차인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부역 남측 인근이며 근린생활시설을 주로 하고 주거용 부동산 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측에 수도권 지하철 1호선 의정부역, 남동측·북동측 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 용도·규모. 감정평가상 도시형 생활주택 원룸형으로 이용 중이며 전용 14.5384㎡, 지상25층 중 24층입니다. 단지는 299세대, 사용승인일은 2020.12.21입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 북측에 폭 30m 내외 도로가 소재합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 해당 없음으로 조사됐습니다.
- 환금성. 동일면적 최근12개월 실거래는 60,000,000원에서 75,000,000원 사이이며 평균 68,416,666원입니다. 단지 경매 통계는 평균 5.8회 유찰·낙찰률 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 황동옥 가압류 원본 대조. 2023.06.12 접수, 청구금액 80,000,000원이며 제공 권리판정상 매수인 인수입니다. 입찰 전 등기부와 매각물건명세서의 인수 문구를 최우선 확인해야 합니다.
- 2026.08.04 확약서 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구가 현재도 유효한지 원문을 대조해야 합니다.
- 보증기관 채권 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 지혜은의 보증금반환채권 양수인이므로 임차보증금 90,000,000원과 신청채권 90,000,000원을 각각 별도 임차보증금처럼 합산하지 않습니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 70,000,000원은 최근12개월 실거래 평균 68,416,666원의 102.3%이며 최신 거래 60,000,000원보다 높습니다. 현재 가격을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없습니다.
- 점유 확인. 감정평가 당시 이해관계인 폐문부재로 현황 임대관계가 미상이었고 등기상 주택임차권등기가 존재합니다. 실제 점유·인도 상태를 현장에서 별도 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부구조와 이용상황은 외부관찰 및 집합건축물대장 도면 등을 기준으로 평가되어 실제와 다소 상이할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “임차인 인수 0원”이 이 사건 전체를 안전하게 만들지는 않는다
이 사건에서 가장 중요한 반전은 분명합니다. 지혜은의 보증금 90,000,000원은 낙찰가보다 크고 원칙상 대항력도 있지만, 2026.08.04 주택도시보증공사의 확약 때문에 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 구조는 실질적으로 0원이 됐습니다. 따라서 임차보증금만 놓고 “낙찰가가 내려가도 실질취득이 90,000,000원 수준으로 고정되는” 전형적인 인수형으로 평가하면 안 됩니다.
그러나 그 다음 줄이 더 중요합니다. 황동옥의 2023.06.12 가압류 80,000,000원은 말소기준보다 앞서 데이터상 매수인 인수 판정입니다. 이 권리는 임차보증금 확약의 적용 대상이 아닙니다. 게다가 현재 최저가 70,000,000원은 최근12개월 실거래 평균 68,416,666원의 102.3%이고 최신 거래 60,000,000원보다도 높으며, 단지 경매 통계는 평균 5.8회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 결론은 임차인 위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 별도 인수권리와 가격·환금성 때문에 신건 매력도는 낮다입니다.
