의정부지방법원 2026타경70850. 의정부시 고산동 힐링프라자 1층 102호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 소매점(공실)입니다. 소유자 이태경은 2020.06.26. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 746,720,000원이었습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2024.05.30. 설정된 주식회사우리은행 근저당권으로 채권최고액은 588,000,000원입니다. 그 뒤 서울보증보험주식회사와 경기신용보증재단의 가압류가 붙었고 2026.04.20. 임의경매개시결정이 등기됐지만, 이들은 모두 말소기준권리 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
과거 부산은행 근저당과 서서울농업협동조합 근저당은 이미 등기부에서 말소된 상태입니다. 따라서 현재 등기 흐름만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 담보권·가압류는 없습니다. 임차인도 확인되지 않아 배당에서 빠져나가지 못한 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 권리상 핵심은 인수 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70850 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 고산동 949-3 힐링프라자 1층102호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 서광로 201 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 소매점(공실) |
| 소유자 | 이태경 (2020.06.26. 소유권이전 · 거래가액 746,720,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 708,000,000원 / 708,000,000원 (신건) |
| 경매 청구금액 | 529,722,651원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2024.05.30. 우리은행 근저당이 기준
말소기준권리는 을구 4번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 588,000,000원이며 이후의 서울보증보험주식회사 가압류 74,110,025원, 경기신용보증재단 가압류 39,840,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 부산은행 근저당과 서서울농업협동조합 근저당은 이미 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 가격보다 먼저 볼 것 — ‘소매점 공실’의 환금성
이 물건은 아파트가 아니라 근린시설입니다. 감정평가 당시 이용상태도 소매점(공실)입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교, 점포주택 등이 혼재하고 입지여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건도 대체로 무난한 것으로 조사됐습니다.
다만 현재 회차는 유찰이 없는 신건으로 최저가가 감정가와 동일한 708,000,000원입니다. 이 가격이 시장 대비 싼지 비싼지를 판단할 실거래 비교치는 확인되지 않습니다. 특히 공실 근린시설은 주거용 부동산처럼 단순히 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵고, 실제 임대 가능성과 상권 수요가 입찰가를 좌우합니다.
③ 예상배당표 (매각가 708,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,480,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 588,000,000원 | 588,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 74,110,025원 | 74,110,025원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 39,840,000원 | 36,409,975원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 합계 701,950,025원 중 698,520,000원이 배당되고, 경기신용보증재단에 3,430,025원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 708,000,000원 | 698,520,000원 | 3,430,025원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 566,400,000원 | 558,336,000원 | 143,614,025원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 453,120,000원 | 446,188,800원 | 255,761,225원 | 0원 |
유찰 시 채권자 미배당은 143,614,025원, 255,761,225원으로 커지지만 이는 채권자 측의 회수 문제입니다. 확인된 임차인이나 인수 권리가 없으므로 각 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 현재 소매점(공실)으로 이용 중인 근린시설입니다.
- 주변환경. 힐링프라자 단지 내에 위치하며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교, 점포주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물의 1층 102호이며 외벽은 석재붙임 및 통유리 마감 등입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 소화전설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 25미터 내외의 도로, 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구(고산지구)이며 공시지가는 2,070,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공실 원인 확인. 소매점이 공실인 상태이므로 현장 방문을 통해 유동인구·가시성·상가 동선과 공실 지속 원인을 확인해야 합니다.
- 임대 가능성 확인. 임대관계가 명확하지 않은 만큼 실제 점유 상태와 신규 임차수요를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 708,000,000원이 시장 대비 저렴하다는 자료는 없습니다. 주변 동일·유사 근린시설의 실제 거래와 임대료를 별도로 대조해야 합니다.
- 명도 상태 확인. 소매점 공실 표시와 실제 현장 점유가 일치하는지 매각 직전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 배당과 인수 구분. 유찰 시 채권자 미배당이 커져도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 공실 상가 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2024.05.30. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 확인된 임차인이 없어 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 권리 자체가 입찰을 막는 사건은 아닙니다.
다만 물건은 소매점(공실)인 근린시설이고 현재 최저가가 감정가와 같은 708,000,000원인 신건입니다. 시장 실거래 비교 없이 이 가격에 즉시 가격 메리트를 부여할 근거는 부족합니다. 이 물건의 승부처는 권리분석보다 공실 해소 가능성·임대수익·실제 상가 시세를 얼마나 보수적으로 검증하느냐에 있습니다.
