의정부지방법원 2026타경70892. 경기도 의정부시 용현동 현대아파트 103동 15층1508호입니다. 현재 소유자는 팽종현 씨이며, 등기상 핵심은 2019.04.26. 현대캐피탈주식회사 근저당권 186,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 뒤의 주식회사상상인저축은행 근저당과 2026.04.28. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 후순위 권리 인수 문제는 단순하지만, 등기보다 앞선 2008.11.21. 전입 점유자가 있어 임차관계가 이 사건의 핵심입니다.
김영옥 씨는 목적물 전부를 점유하는 것으로 조사됐고 전입일은 2008.11.21.입니다. 이는 말소기준일 2019.04.26.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 현재 자료만으로는 대항력 있음이나 인수액 0원이라고 단정할 수 없습니다. 보증금이 존재하고 대항요건을 충족한다면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 가능성이 있으므로, 실질취득가는 낙찰가만으로 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70892 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 용현동 46 현대아파트 103동 15층1508호 · 도로명 경기도 의정부시 오목로 36 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물 중 15층 · 동일평형 71.175㎡ 매칭 |
| 소유자 | 팽종현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 363,000,000원 / 363,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 상상인저축은행 / 199,576,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발행 | 2026.08.31 · 의정부지방법원 의정부등기소 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 확인 필요
2013년과 2014년의 의정부동부새마을금고·흥국생명보험 근저당 등은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2019.04.26. 현대캐피탈주식회사 근저당 186,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사상상인저축은행 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 선순위 전입, 보증금 확인이 먼저
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영옥 | 목적물 전부 | 2008.11.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 김영옥 1명으로 조사됐고 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 따라서 중복 보증금 합산 문제는 없지만, 정작 보증금 자체가 확인되지 않아 인수 위험의 크기를 계산할 수 없습니다. 이 사건은 임차보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전까지 권리 안전형으로 분류해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 363,000,000원은 최근 시세 이상
동일평형으로 매칭된 용현현대1차의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 335,916,666원이지만, 가격 메리트 판단에는 더 최근인 최근 12개월 6건 평균 333,833,333원과 최신 거래 341,000,000원, 최근 추세 -1.2%를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 71.18㎡ | 9 | 341,000,000원 |
| 2026.06 | 71.18㎡ | 16 | 347,000,000원 |
| 2026.05 | 71.18㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 71.18㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2026.02 | 71.18㎡ | 12 | 340,000,000원 |
| 2025.11 | 71.18㎡ | 7 | 345,000,000원 |
| 2024.08 | 71.18㎡ | 1 | 298,000,000원 |
| 2024.05 | 71.18㎡ | 3 | 338,000,000원 |
| 2024.04 | 71.18㎡ | 6 | 347,000,000원 |
| 2024.02 | 71.18㎡ | 15 | 347,000,000원 |
| 2024.02 | 71.18㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2024.01 | 71.18㎡ | 4 | 348,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 71.18㎡ | 6건 | 333,833,333원 |
| 전체 평균 | 71.18㎡ | 12건 | 335,916,666원 |
현재 최저매각가 363,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.7%입니다. 최신 2026.08 거래 341,000,000원보다도 높고, 최근 거래군과 이전 거래군 비교 추세는 -1.2%입니다. 따라서 신건 가격을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 363,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,882,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 현대캐피탈주식회사 | 186,000,000원 | 186,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 주식회사상상인저축은행 | 324,000,000원 | 171,118,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 510,000,000원 가운데 예상배당 357,118,000원, 미배당 152,882,000원으로 계산된 표입니다. 다만 김영옥 씨의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않은 상태여서 실제 배당순위와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제도 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 용현동 소재 솔뫼중학교 북동측 인근으로, 아파트 단지·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 의정부경전철 탑석역이 위치해 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물이며 난방·위생·급배수·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 용현현대1차는 986세대, 1992.07.31. 준공 단지로 동일평형 실거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역과 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다. 허가구역 기간은 2024.11.10.~2029.11.9.로 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 1,450,000원/㎡, 평지·부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김영옥 임대차 원본 확인. 보증금, 확정일자, 실제 점유, 임대차계약 내용과 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사 및 관련 원본으로 대조해야 합니다.
- 인수액을 0원으로 가정하지 말 것. 전입일이 말소기준보다 앞선 만큼 대항요건이 인정되고 미배당 보증금이 남는 경우 매수인이 인수할 수 있습니다.
- 가격 프리미엄 경계. 신건 최저가 363,000,000원은 최근 12개월 평균 333,833,333원의 108.7%이고 최신 거래 341,000,000원보다도 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군 대비 이전 거래군의 추세가 -1.2%이므로 과거 전체 평균만 보고 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 근저당 변경 확인. 상상인저축은행 근저당은 324,000,000원 설정 후 216,000,000원 변경등기가 있으므로 최신 채권계산서와 배당요구액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 프리미엄 + 선순위 전입 미상”
이 사건의 등기 구조만 보면 2019.04.26. 현대캐피탈 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 김영옥 씨의 전입일 2008.11.21.은 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력 가능성 및 매수인 인수금액이 아직 열려 있습니다.
가격 역시 우호적이지 않습니다. 신건 최저가 363,000,000원은 최근 12개월 평균 333,833,333원의 108.7%이고, 최신 거래 341,000,000원보다도 높으며 최근 추세는 -1.2%입니다. 여기에 미상 임차보증금 인수가 더해질 수 있으므로 현재 단계에서는 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 임차관계는 미완성이고 가격은 최근 시세 이상. 이 물건은 임차보증금 확인이 입찰 판단의 선결조건입니다.
