의정부지방법원 2025타경4868. 등기부는 집합건물이고 감정평가상 실제 이용상태는 다세대주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 윤종이 지분 5분의 3, 한규미 지분 5분의 2이며 2025년 6월 25일 상속을 원인으로 소유권이 이전됐습니다. 경매의 말소기준권리는 2017년 4월 7일 설정된 한국양토양록축산업협동조합의 채권최고액 176,400,000원 근저당권입니다. 이후 강인숙 근저당권 19,000,000원, 고양시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 자체는 비교적 명료합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당 사항이 없습니다. 다만 감정평가 단계에서 이해관계인의 폐문·부재로 내부 확인이 되지 않았고 임대관계는 미상으로 조사됐으므로, 신고된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유관계 확인은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4868 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1268-1 예다울 101동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 고봉로578번길 93-16 |
| 용도 / 이용상태 | 경매 용도표시 단독주택 · 감정평가상 다세대주택 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상4층 중 4층 |
| 전용면적 | 55.05㎡ |
| 현재 소유자 | 윤종이 5분의 3 · 한규미 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 127,131,370원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017년 4월 7일 한국양토양록축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 해 9월 설정된 강인숙의 후순위 근저당권, 2025년 고양시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞선 신탁등기는 이미 말소됐고, 매각물건명세서상 별도로 매수인이 인수할 권리도 명시돼 있지 않습니다.
② 실거래 비교 — 숫자는 할인, 표본은 오래되고 적다
예다울(101동102동)은 총 18세대이고, 목표 면적 55.05㎡와 비교 가능한 거래는 제공된 자료상 2건입니다. 거래 시점은 모두 2022년으로 현재 매각기일과 시간차가 크기 때문에 단순 평균을 현재 시세로 그대로 단정하기보다 참고값으로 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 55.05㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2022.03 | 54.46㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 205,000,000원 |
현재 최저매각가이자 실질취득 기준금액은 177,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득은 최저가와 동일하게 볼 수 있습니다. 이는 비교평균 205,000,000원의 86.3%이고, 확인된 최저 거래 180,000,000원보다도 3,000,000원 낮습니다. 다만 최신 거래가 2022년 5월 230,000,000원이라는 점만으로 현재 2026년 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다. 거래 건수가 2건뿐이고 최근 실거래 공백이 길기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,278,000원 |
| 1. 근저당 · 한국양토양록축산업협동조합 | 176,400,000원 | 173,722,000원 |
| 2. 근저당 · 강인숙 | 19,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 전체 채권 195,400,000원 중 173,722,000원이 배당되고 21,678,000원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 177,000,000원 | 173,722,000원 | 21,678,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 141,600,000원 | 138,817,600원 | 56,582,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 113,280,000원 | 110,894,080원 | 84,505,920원 | 0원 |
유찰될수록 후순위와 선순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권액 127,131,370원이 배당범위 안에 들어오지만, 2회 유찰 시 시뮬레이션에서는 신청채권액 전액 충족이 되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성석 삼거리 남동측에 위치하며 주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상4층 중 4층 401호이며 외벽은 벽돌붙임 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 986.0㎡, 지목은 대, 평지의 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 568,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·제한보호구역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 예다울 101동·102동은 총 18세대로 규모가 작고 확인된 실거래도 2건이라 거래 빈도와 매수층 폭을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고 임차인은 확인되지 않지만 임대관계가 미상이고 내부 확인이 되지 않았습니다. 현장 방문과 점유관계 확인을 우선하세요.
- 가격 기준. 실질취득 177,000,000원은 비교평균 205,000,000원의 86.3%지만 비교거래가 2022년 2건이라는 점을 감안해 현재 매물가와 별도 대조가 필요합니다.
- 소규모 단지 환금성. 18세대 규모이므로 아파트 대단지처럼 거래 빈도를 전제하지 말고 재매각 기간까지 고려해 응찰가를 정해야 합니다.
- 토지이용 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 제한보호구역, 토지거래계약 허가구역 등 적용 내용을 실제 취득·이용 목적과 함께 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당이 생겨도 제공된 분석에서는 매수인 인수액 0원입니다. 다만 매각물건명세서와 등기 원본은 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘현재성’ 확인이 핵심
이 사건은 말소기준 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어 권리분석 구조는 비교적 단순합니다. 현재 신건 최저가 177,000,000원은 확인된 거래 평균 205,000,000원보다 낮고 매수인 인수도 0원이어서 숫자만 보면 매력적입니다. 그러나 비교 가능한 거래가 2022년 2건에 그치고, 18세대 소규모 단지이며 감정평가에서도 임대관계와 내부상태가 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리는 양호, 가격은 조건부입니다. 입찰 판단의 핵심은 오래된 실거래 평균이 아니라 실제 점유상태와 현재 시장에서의 환금성을 얼마나 확인하느냐에 있습니다.
