광주지방법원 2025타경32509. 담양군 수북면 대흥리 청솔채 103호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 송광욱 명의로 2020.07.17 소유권보존등기가 이뤄졌고, 2020.07.22 비아신용협동조합이 채권최고액 276,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다.
이후 2021.11.01 윤금자 명의의 전세권이 전세금 150,000,000원으로 설정됐고, 2025.01.17 광주신용보증재단의 72,020,000원 가압류가 뒤따랐습니다. 두 권리 모두 말소기준인 비아신용협동조합 근저당권보다 후순위라 등기상으로는 매각과 함께 소멸합니다. 그러나 등기상 전세권 소멸과 별개로, 점유자의 전입일과 임대차관계가 확인되지 않았다는 점은 반드시 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32509 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 수북면 대흥리 241-10 1층 103호 · 도로명 전라남도 담양군 수북면 대흥길 74 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 벽식구조 (철근)콘크리트 경사지붕 3층 건물 내 1층·2층·3층 103호 |
| 소유자 | 송광욱 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 387,000,000원 / 173,376,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 비아신용협동조합 / 238,031,498원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2020.07.22 접수된 비아신용협동조합 근저당권 276,000,000원입니다. 윤금자의 전세권, 광주신용보증재단의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 그 이후에 접수돼 매각으로 소멸합니다. 배당모형에서도 매수인이 승계하는 등기상 권리는 0원으로 산정됐습니다.
② 임차·전세권 확인 — 등기 소멸과 대항력은 별개
| 관계인 | 점유·사용 | 금액 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤금자 등기상 전세권자 | 주거 전입신고일 미상 | 전세금 150,000,000원 임대차보증금 미상 | 가능·미상 전입일 확인 필요 | 판정 미상 배당요구 2025.06.20 | 없음 보증기관 승계 아님 |
윤금자의 전세권은 등기 순위상 소멸하지만, 조사 내용에는 전입신고일과 확정일자, 임대차보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 윤금자가 실제 주택임차인으로 점유하고 있는지, 전입 시점이 말소기준보다 빠른지 여부는 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. “후순위 전세권 소멸 = 임차 위험 완전 해소”로 단정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 45.4%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
제공된 거래 표본은 청솔채 136.86㎡의 3건이며, 대상 비교 면적 68.4271㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 거래 시점도 2021.10과 2022.02로, 2026.07.16 매각기일의 현재 시세를 직접 보여주는 최신 표본은 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 136.86㎡ | 1 | 390,000,000원 |
| 2021.10 | 136.86㎡ | 1 | 378,000,000원 |
| 2021.10 | 136.86㎡ | 1 | 378,000,000원 |
| 평균 | 136.86㎡ | 3건 | 382,000,000원 |
현재 최저가 173,376,000원은 제공 거래 평균 382,000,000원의 45.4%입니다. 하지만 거래 표본의 면적은 136.86㎡, 비교 대상 면적은 68.4271㎡로 서로 다릅니다. 최신 거래도 2022.02의 390,000,000원이므로, 이 비율은 직접적인 가격 메리트 근거가 아니라 참고 수치로만 사용해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,376,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,227,264원 |
| 1. 근저당 · 비아신용협동조합 | 276,000,000원 | 170,148,736원 |
| 2. 전세권 · 윤금자 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 광주신용보증재단 | 72,020,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 498,020,000원 중 170,148,736원이 배당되고, 미배당액은 327,871,264원입니다. 신청채권자 비아신용협동조합도 청구액 238,031,498원을 전액 회수하지 못합니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이지만, 점유 임차인의 대항력 여부가 확인되면 실제 판단은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 173,376,000원 | 170,148,736원 | 327,871,264원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 138,700,800원 | 135,958,989원 | 362,061,011원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 110,960,640원 | 108,607,191원 | 389,412,809원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 비아신용협동조합의 배당액은 감소하고 전체 미배당액은 증가합니다. 다만 각 회차의 배당모형은 모두 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 이 결과는 후순위 전세권이 소멸한다는 등기 순위에 기초한 것이므로, 임대차상 대항력 확인을 대신하지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 담양군 수북면 대흥리 대흥마을 서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통과 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 위생·급배수설비와 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 동측으로 소폭의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,404.0㎡, 지목은 대이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 103,100원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역·성장관리계획구역(주거유도구역)이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 환금성. 청솔채는 4세대 규모이고 준공일은 2020.07.14입니다. 거래 표본은 3건뿐이며 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회로 나타납니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입세대 확인. 윤금자 또는 별도 점유자의 전입일이 2020.07.22보다 앞서는지 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 전세권 전세금 150,000,000원과 실제 임대차보증금이 같은지, 별도 임대차계약이 존재하는지 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 2025.06.20 배당요구 내용과 매각물건명세서의 인수 조건을 원본으로 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현재 점유자와 실제 사용 범위, 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 136.86㎡ 거래 3건은 대상 비교 면적 68.4271㎡와 일치하지 않으므로 별도의 동일 면적 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 4세대 규모와 3회 유찰 이력을 감안해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 임차관계를 닫아야 한다
감정가 387,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 173,376,000원까지 내려왔고, 등기 순위와 배당모형만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 비아신용협동조합 근저당 이후의 윤금자 전세권과 광주신용보증재단 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건의 결론을 단순히 “인수 0원·감정가 45%”로 끝내면 안 됩니다. 윤금자의 전입신고일·확정일자·실제 임대차보증금이 미상이라 주택임대차상 대항력은 가능·미상이고, 시세 표본 역시 대상 면적과 일치하지 않는 2021.10~2022.02 거래입니다. 소규모 4세대 다세대라는 환금성 조건과 3회 유찰 이력까지 감안하면, 등기 권리는 정리되지만 임차관계와 현재 시세 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
