광주지방법원 2025타경32509. 담양군 수북면 대흥리의 다세대주택 103호입니다. 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 소유자 송광욱의 소유권보존 뒤 2020.07.22 비아신용협동조합이 채권최고액 276,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2021.11.01 윤금자의 전세금 150,000,000원 전세권, 2025.01.17 광주신용보증재단의 72,020,000원 가압류, 2025.04.15 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 후순위 등기권리는 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기 순위와 별개로 존재할 수 있는 주택임대차 대항력입니다. 윤금자는 실제 임차인으로 신고되어 있고 2025.06.20 배당요구도 했지만, 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 “전세권이 후순위이니 윤금자의 보증금도 전부 소멸한다”라고 단정할 수 없습니다. 전입 시점이 말소기준보다 빠르고 대항요건을 갖춘 임차인이라면, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32509 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 수북면 대흥리 241-10 1층 103호 · 도로명 전라남도 담양군 수북면 대흥길 74 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 대상면적 68.4271㎡ |
| 소유자 | 송광욱 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 387,000,000원 / 138,701,000원 (4회 유찰 · 감정가 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 비아신용협동조합 / 238,031,498원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 건물 구조 | 벽식구조 (철근)콘크리트 경사지붕 3층 건물 · 외벽 스타코플렉스 마감 · 새시 창호 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임차권은 별도 확인
말소기준은 2020.07.22 비아신용협동조합 근저당권입니다. 등기상 윤금자 전세권은 2021.11.01 접수된 후순위 전세권이므로 매각으로 소멸하고, 광주신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정 역시 소멸합니다. 다만 윤금자는 별도의 실제 임차인으로도 확인되므로, 등기상 전세권 소멸과 주택임대차상 대항력 여부를 분리해서 봐야 합니다.
| 임차인 | 용도 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·중복 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤금자 | 주거 | 2025.06.20 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자·보증금 미상 | 중복신고 아님 실제 임차인 1명 |
② 시세 비교 — ‘36.3%’보다 비교대상 적합성이 먼저
중개 시세 자료의 단지명은 청솔채, 총 4세대, 사용승인일은 2020.07.14입니다. 자료상 최근12개월 평균은 382,000,000원, 최신 거래는 390,000,000원이며 최저가 138,701,000원은 해당 평균의 36.3%로 표시됩니다.
하지만 이 숫자를 그대로 할인율로 읽어서는 안 됩니다. 경매 대상면적은 68.4271㎡인 반면, 제시된 거래 3건은 모두 136.86㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 동일면적 실거래가 아니므로 “최저가가 시세의 36.3%라서 싸다”는 평가는 할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 136.86㎡ | 1 | 390,000,000원 |
| 2021.10 | 136.86㎡ | 1 | 378,000,000원 |
| 2021.10 | 136.86㎡ | 1 | 378,000,000원 |
| 평균 | 136.86㎡ | 3건 | 382,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 138,701,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,741,814원 |
| 1. 근저당 · 비아신용협동조합 | 276,000,000원 | 135,959,186원 |
| 2. 전세권 · 윤금자 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 광주신용보증재단 | 72,020,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 498,020,000원 중 배당액은 135,959,186원, 미배당은 362,060,814원입니다. 신청채권자 청구액 238,031,498원 역시 전액 변제되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
다음 회차 가정에서도 채권 부족은 더 커집니다. 5회 유찰 시 매각가 110,960,800원, 총 배당 108,607,349원, 미배당 389,412,651원이며, 6회 유찰 시 매각가 88,768,640원, 총 배당 86,770,804원, 미배당 411,249,196원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원이지만, 임차인의 실제 대항력·보증금이 미상인 점은 회차가 내려가도 별도로 해소되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 담양군 수북면 대흥리 소재 “대흥마을” 서측 인근으로, 주위는 단독주택·다세대주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 및 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며 위생·급배수설비와 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 단지 동측으로 소폭의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 다세대주택 부지로 이용 중이며 토지면적은 1,404.0㎡, 공시지가는 103,100원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역·성장관리계획구역(주거유도구역)이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 환금성. 청솔채는 총 4세대이고 경매 통계상 평균 유찰 4.0회, 매각률 0.0%로 나타나므로 재매각 가능성과 수요층을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 윤금자 전입일 확인. 주민등록 전입세대열람·현황조사·매각물건명세서 원문을 통해 말소기준 2020.07.22보다 선행하는 점유·전입인지 확인해야 합니다.
- 임대차 보증금 확인. 등기상 전세금 150,000,000원과 실제 임대차 보증금을 동일시하지 말고 계약서·배당요구 자료로 별도 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 배당요구일은 2025.06.20이나 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권의 순위를 지금 상태에서는 판단할 수 없습니다.
- ‘감정가 36%’ 착시 금지. 실거래 자료는 모두 136.86㎡로 대상면적 68.4271㎡와 맞지 않습니다. 동일·유사 면적의 별도 시세 검증 없이 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 4세대, 4회 유찰 이력을 감안해 실제 매수수요·임대수요·재매각 기간을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금·현황 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세·최우선변제와 관리비, 실제 점유상태를 매각 전 원본 자료와 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 숫자보다 미확정 권리가 먼저”
이 사건의 등기부만 보면 말소기준이 선명하고 후순위 전세권·가압류가 소멸하는 구조라 단순해 보입니다. 그러나 실제 임차인 윤금자의 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아, 매수인이 떠안을 미배당 보증금 가능성을 배제할 수 없습니다. 현재 최저가는 138,701,000원으로 감정가 387,000,000원의 35.84%까지 내려왔지만, 시세 자료 역시 대상면적과 거래면적이 달라 이 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
따라서 이 물건은 “4회 유찰이라 싸다”가 아니라 “대항력과 실제 보증금을 먼저 확인해야 가격을 계산할 수 있다”가 핵심입니다. 등기상 후순위 권리 소멸은 긍정적이지만, 실제 임차관계 미확정·소규모 4세대 다세대·4회 유찰·비교 실거래 면적 불일치가 겹쳐 입찰 전 확인 부담이 큰 사건입니다.
