의정부지방법원 2025타경5847. 고양시 일산동구 중산동 ‘센트럴 더 포레’ 605동 403호 아파트입니다. 박융위와 최순애가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 이번 강제경매는 등기상 최순애 지분에 대한 경매입니다. 즉 최고가매수인이 취득하는 것은 아파트 전체가 아니라 공유지분 2분의 1입니다.
말소기준권리는 2010년 11월 18일 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 360,000,000원입니다. 그 이후 최순애 지분에 붙은 국세 압류, 근로복지공단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 고양시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 점유·명도 문제까지 “없다”고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5847 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 1717 센트럴 더 포레 제605동 제4층 제403호 · 경기도 고양시 일산동구 하늘마을로 76 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상면적 135.58㎡ · 지상14층 건물 내 4층 403호 |
| 소유관계 | 박융위 2분의 1 · 최순애 2분의 1 |
| 매각범위 | 최순애 지분 2분의 1 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 323,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 성시양 / 59,541,624원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 공유자 우선매수 | 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0, 그러나 ‘지분’이 남는다
말소기준은 2010.11.18 국민은행 근저당권 360,000,000원입니다. 이후의 권리들은 매각으로 소멸합니다. 2014년·2015년·2017년 최순애 지분 압류와 2023년 유진팀버 가압류는 이미 말소됐고, 현재 남아 있는 2020년 국 압류, 2022년 근로복지공단 가압류, 2024년 국민건강보험공단 압류, 2024년 고양시 압류, 2025년 강제경매개시결정 역시 말소기준권리 후순위입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 점유자·임차관계·대항력 여부를 확정적으로 단정하기보다 매각물건명세서와 현황조사, 현장 점유상태를 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 58.7% 숫자만 보면 안 된다
센트럴더포레(하늘마을6단지휴먼시아)는 410세대, 2010.07.02 준공 단지입니다. 대상면적은 135.58㎡이며 실거래 비교면적도 135.06㎡·135.5㎡로 매칭돼 있습니다. 최근 12개월 실거래는 3건 평균 550,000,000원, 최신 거래는 2026.08 465,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -2.2% 낮아 하락 흐름도 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 135.06㎡ | 15 | 465,000,000원 |
| 2025.12 | 135.06㎡ | 1 | 510,000,000원 |
| 2025.10 | 135.5㎡ | 14 | 675,000,000원 |
| 2025.04 | 135.06㎡ | 13 | 620,000,000원 |
| 2024.10 | 135.5㎡ | 10 | 600,000,000원 |
| 2024.08 | 135.5㎡ | 6 | 675,000,000원 |
| 2024.05 | 135.06㎡ | 10 | 550,000,000원 |
| 2024.04 | 135.06㎡ | 1 | 550,000,000원 |
| 2024.04 | 135.06㎡ | 14 | 575,000,000원 |
| 2024.01 | 135.5㎡ | 9 | 580,000,000원 |
| 2023.10 | 135.06㎡ | 10 | 510,000,000원 |
| 2023.09 | 135.06㎡ | 18 | 400,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 559,166,666원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 550,000,000원 |
표면적으로 데이터상 최저가 323,000,000원은 전체 거래 평균의 57.8%, 최근 12개월 평균의 58.7%입니다. 그러나 이 비율의 분모인 실거래가는 아파트 전체 호실 거래가격이고, 분자인 323,000,000원은 2분의 1 지분의 경매 최저가입니다. 서로 같은 권리단위가 아니므로 이를 곧바로 “최근 시세보다 41% 싸다”는 식으로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 323,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,322,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 360,000,000원 | 317,678,000원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 4,632,400원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 성시양 | 59,541,624원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 424,174,024원 중 예상 배당액은 317,678,000원, 미배당액은 106,496,024원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 323,000,000원 | 317,678,000원 | 106,496,024원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 258,400,000원 | 253,982,400원 | 170,191,624원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 206,720,000원 | 203,025,920원 | 221,148,104원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 반면 신청채권자 성시양의 청구액 59,541,624원은 세 시나리오 모두 배당 0원으로 계산됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 국민은행을 포함한 채권자의 미배당은 증가하지만, 그 미배당이 그대로 매수인 인수액으로 바뀌는 구조는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안곡고등학교 서측 인근. 주위에 아파트단지·근린생활시설·학교·공원이 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 노선버스 정류장 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상14층 건물의 4층 403호. 난방·위생·급배수·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있으며 아파트로 이용 중입니다.
- 단지. 센트럴더포레(하늘마을6단지휴먼시아) 410세대 · 2010.07.02 준공.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(일산2택지개발)·과밀억제권역·택지개발지구이며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인등 대상 용도로 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 2,068,000원/㎡, 토지면적 34,390㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 아파트 전체 호실은 12건의 비교 실거래가 확인되지만, 이번 취득대상은 전체 호실이 아닌 공유지분 2분의 1이므로 일반 실거래와 동일한 환금성으로 볼 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위 확인. 최순애 지분 2분의 1만 매각됩니다. 낙찰 후 박융위의 2분의 1 지분은 그대로 남습니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고가 1회 가능하므로 외부 입찰자는 실제 취득 가능성까지 감안해 입찰해야 합니다.
- 시세비율 오독 금지. 최저가 323,000,000원은 지분가격이고 최근 12개월 평균 550,000,000원은 전체 호실 가격입니다. 58.7%라는 표면비율을 일반 아파트 할인율로 사용하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 550,000,000원, 최신 거래 465,000,000원, 최근 구간 추세 -2.2%입니다. 전체 평균 559,166,666원보다 최신 거래를 더 중요하게 보세요.
- 점유·임대관계. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유를 재확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 배당 순서와 후순위 미배당이 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “58.7% 할인”이 아니라 “2분의 1 지분 3.23억”
이 사건의 등기상 권리관계만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라 단순해 보입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 따로 있습니다. 아파트 전체가 아니라 최순애의 2분의 1 지분만 매각되고, 공유자의 우선매수신고도 1회 가능합니다.
최근 12개월 전체 호실 실거래 평균은 550,000,000원, 최신 거래는 465,000,000원이며 추세는 -2.2%입니다. 데이터상 최저가 대비 최근 시세 비율이 58.7%로 표시돼도, 지분가격과 전체 호실 가격을 직접 나눈 결과이므로 이를 “시세보다 크게 싸다”는 근거로 사용해서는 안 됩니다. 등기상 인수는 깨끗하지만, 지분구조·공유자 우선매수·임대관계 미상이 남는 사건. 이 물건의 핵심은 권리 말소 여부보다 2분의 1 공유지분을 323,000,000원에 취득할 가치가 있는지입니다.
