의정부지방법원 2024타경5032. 남양주시 진접읍 ‘부영사랑으로’ 1802동 11층 1103호 아파트입니다. 현재 소유자 정윤미 씨는 2022년 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 471,000,000원입니다. 그날 하나은행 근저당권 396,000,000원과 서천농업협동조합 근저당권 24,000,000원이 연이어 설정됐습니다. 이후 경기신용보증재단, 우리금융캐피탈, 제이비우리캐피탈, 농협은행의 가압류가 순차로 붙었고, 2024년 하나은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
현재 회차는 1회 유찰 후 274,400,000원입니다. 배당 시나리오상 집행비용을 제외한 매각대금은 선순위 하나은행 근저당에 우선 투입되고, 후순위 서천농업협동조합과 가압류 채권에는 배당 재원이 남지 않습니다. 하지만 이 273,160,487원의 미배당은 낙찰자가 떠안는 금액이 아니라, 매각으로 소멸하는 담보권·가압류 채권의 미회수 부분입니다. 낙찰자 기준 예상 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5032 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 해밀예당3로 38, 1802동 11층1103호 (부영사랑으로) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지상 15층 건물 내 11층 · 아파트로 이용 중 |
| 사용승인 | 2009.09.25 |
| 소유자 | 정윤미 · 2022.08.25 소유권이전 · 거래가액 471,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 392,000,000원 / 274,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 368,081,416원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 임차관계 | 등재 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 후순위 채권은 배당 부족, 매수인 인수는 0원
현재 권리의 핵심은 2022.08.25 같은 날 설정된 두 근저당입니다. 등기 접수번호는 하나은행이 99138, 서천농업협동조합이 99139로, 접수순서상 하나은행 근저당이 앞섭니다. 예상배당표 역시 하나은행을 먼저 배당하고 서천농업협동조합을 후순위로 처리하고 있습니다. 따라서 이 경매에서는 하나은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조로 보는 것이 배당 순서와 일치합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 보류
현재 최저매각가는 274,400,000원으로 감정가 392,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰됐다는 사실만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보이지만, 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 현재 시세를 직접 검증할 거래 표본이 없습니다.
확인 가능한 거래가격으로는 현재 소유자가 2022년 취득할 때 등기된 471,000,000원이 있습니다. 다만 이는 2022년의 개별 거래가격일 뿐, 2026년 현재의 동일 평형 시세를 뜻하지 않습니다. 따라서 현재 최저가를 과거 취득가나 감정가와만 비교해 “싸다”, “시세 대비 메리트가 크다”라고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 274,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,641,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사 하나은행 | 396,000,000원 | 269,758,400원 |
| 2. 근저당 · 서천농업협동조합 | 24,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 59,926,001원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 41,388,914원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 12,238,717원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 9,365,255원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 542,918,887원 중 예상배당액은 269,758,400원이며, 미배당은 273,160,487원입니다. 현재 회차에서도 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 274,400,000원 | 269,758,400원 | 273,160,487원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 192,080,000원 | 188,590,880원 | 354,328,007원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 134,456,000원 | 131,773,616원 | 411,145,271원 | 0원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다. 낙찰가가 낮아질수록 하나은행을 포함한 채권자들의 배당 부족은 커지지만, 그 부족액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 이 사건에서 회차별 판단의 중심은 권리 인수 변화가 아니라 시장가격 대비 응찰가입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진접초등학교 남측 인근에 위치하고, 주위에는 아파트단지·단독주택·근린생활시설·각급학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 북동측 인근에 지하철 4호선 진접역, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 15층 건물 내 11층으로, 사용승인일은 2009.09.25입니다. 위생·급배수·소화전·경보·화재탐지·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(진접택지지구) 등으로 기재돼 있으며, 공시지가는 1,326,000원/㎡입니다.
- 규모. 부영사랑으로 단지는 1,080세대로 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재확인. 최근 실거래 표본이 없으므로 같은 단지·유사 면적의 최신 거래와 매물가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 등재 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·전입세대·현장 점유를 확인해야 합니다.
- 동일자 근저당 순위. 2022.08.25 하나은행 99138번, 서천농업협동조합 99139번의 접수순과 원등기를 입찰 전 다시 대조하세요.
- 명도. 실제 점유자가 확인될 경우 점유 원인과 인도협의 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트의 공용부분 관리비 체납 여부는 관리주체에 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 최종 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확정”
이 사건의 장점은 분명합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액이 0원이고, 하나은행을 비롯한 후순위 권리도 매각으로 정리되는 구조입니다. 현재 최저가도 한 차례 유찰을 거쳐 274,400,000원까지 내려왔습니다.
하지만 경매에서 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 같은 말이 아닙니다. 현재 자료에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 없어 이 가격이 시세보다 싸다고 판정할 근거가 부족합니다. 더구나 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 0원은 긍정적, 가격 판단과 점유 확인은 보류”입니다. 권리 때문에 피해야 할 물건이라기보다, 실제 시세와 점유를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 사건입니다.
