의정부지방법원 2024타경5810. 남양주시 호평동 호평마을중흥에스-클래스로하스 1906동 17층 1701호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 방4·거실·주방/식당·욕실 겸 화장실·발코니에 복층 다락방 구조입니다. 말소기준권리는 2024.06.14. 피에프씨테크놀로지스주식회사 근저당권 169,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 최택수의 전입일은 2023.04.26.로 말소기준보다 먼저입니다.
문제는 이 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 따라서 전입일만으로 곧바로 “대항력 있음”이라고 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 배당 계산에는 매수인 인수액이 0원으로 표시돼 있지만, 보증금 자체가 확인되지 않은 상태이므로 실제 입찰 판단에서는 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경5810 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 호평로 149, 1906동 17층1701호 (호평동,호평마을중흥에스-클래스로하스) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 158.7067㎡ · 방4·거실·주방/식당·욕실 겸 화장실·발코니·복층 다락방 · 17층 중 17층 |
| 소유자 | 이정희 · 2013.12.27. 소유권이전 · 거래가액 420,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 722,000,000원 / 722,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 서울경기양돈축산업협동조합 / 316,657,432원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소권리보다 선행하는 전입자 확인이 핵심
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최택수 | 2023.04.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
최택수의 전입일은 말소기준권리인 2024.06.14.보다 앞선 2023.04.26.입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 남아 매수인에게 승계되는 구조라면 실질취득가는 낙찰가에 그 인수액을 더한 금액이 되므로, 현재의 배당상 인수 0원 수치를 그대로 확정값으로 보면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 42.6% 높은 신건
동일 면적 158.71㎡의 실거래 12건 전체 평균은 546,416,666원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 4건이고 평균은 506,250,000원, 최신 거래는 2026.07. 530,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래구간보다 -10.6%로 낮아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 158.71㎡ | 8 | 530,000,000원 |
| 2026.06 | 158.71㎡ | 13 | 530,000,000원 |
| 2026.06 | 158.71㎡ | 12 | 530,000,000원 |
| 2026.05 | 158.71㎡ | 1 | 435,000,000원 |
| 2024.12 | 158.71㎡ | 3 | 547,000,000원 |
| 2024.12 | 158.71㎡ | 6 | 450,000,000원 |
| 2024.10 | 158.71㎡ | 14 | 555,000,000원 |
| 2024.09 | 158.71㎡ | 8 | 575,000,000원 |
| 2024.09 | 158.71㎡ | 16 | 655,000,000원 |
| 2024.04 | 158.71㎡ | 6 | 560,000,000원 |
| 2024.04 | 158.71㎡ | 11 | 570,000,000원 |
| 2024.02 | 158.71㎡ | 13 | 620,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 158.71㎡ | 4건 | 506,250,000원 |
신건 최저가 722,000,000원은 최근 12개월 평균의 142.6%입니다. 전체 12건 평균과 비교해도 132.1%로 높습니다. 최신 거래 530,000,000원보다도 높은 가격이므로, 신건에는 가격 메리트가 없습니다. 특히 거래 추세가 -10.6%인 상황에서는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 722,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,620,000원 |
| 1. 근저당 · 피에프씨테크놀로지스주식회사 | 169,000,000원 | 169,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 32,869,475원 | 32,869,475원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 510,510,525원 |
이 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 표시돼 있습니다. 그러나 최택수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 임차보증금 배당 및 인수 여부가 달라질 수 있습니다. 따라서 510,510,525원의 소유자 잔여 역시 확정값으로 보기는 어렵습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호평고등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·각급 학교가 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 근거리에 경춘선 평내호평역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 중 17층으로, 방4·거실·주방/식당·욕실 겸 화장실·발코니 및 복층 다락방으로 이용 중입니다.
- 단지. 호평마을중흥에스-클래스로하스 · 484세대 · 2006.11.08 준공입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(호평택지지구)·과밀억제권역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 2,023,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최택수 보증금 확인. 2023.04.26. 전입은 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유관계 확인이 우선입니다.
- 실질취득가로 판단. 인수금이 확인되면 낙찰가와 합산해 최근 12개월 평균 506,250,000원 및 최신 거래 530,000,000원과 비교해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 722,000,000원은 최근 12개월 평균의 142.6%입니다. 가격 가점 근거가 없습니다.
- 1회 유찰도 재검토. 577,600,000원 역시 최근 평균과 최신 거래보다 높습니다.
- 2회 유찰 시에도 권리 우선. 462,080,000원으로 내려가더라도 임차보증금이 승계되면 실질취득비용은 달라집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사에서 임차관계와 배당요구 내용을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격도 높고, 인수액도 아직 모른다
이 사건은 말소기준권리 이후의 등기만 보면 단순하지만, 그보다 앞선 2023.04.26. 전입자가 있어 권리분석을 “깨끗하다”고 끝낼 수 없습니다. 보증금이 확인되지 않았으므로 대항력과 매수인 인수액은 미상입니다. 가격 측면에서도 신건 722,000,000원은 최근 12개월 평균 506,250,000원의 142.6%이고, 최신 거래 530,000,000원보다 높으며 최근 추세도 -10.6%입니다. 신건 가격은 보류, 임차관계 확인이 선행. 이 사건은 가격과 권리 모두 확인이 끝난 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 물건입니다.
