의정부지방법원 2024타경79682. 가평읍 대곡리 가평선힐아파트 102동 1층 104호, 전용 64.85㎡ 아파트입니다. 소유자 강경아는 2016.04.19 매매를 원인으로 159,000,000원에 취득했고, 2016.04.28 국민은행 근저당권 113,300,000원이 설정됐다가 2021.10.08 해지로 말소됐습니다. 2024.02.20 케이비국민카드 가압류 10,564,734원 역시 2024.05.13 해제로 말소됐습니다.
현재 말소기준으로 잡히는 권리는 2024.05.16 경기신용보증재단의 가압류 20,000,000원입니다. 이후 2024.07.15 신한카드의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 권리 흐름만 보면 단순하지만, 최우진의 전입일은 2021.10.08로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정해서도, 반대로 “매수인 인수 0원”으로 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경79682 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 문화로 63, 102동 1층104호 (가평선힐아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 64.85㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 · 15층 중 1층 |
| 소유자 | 강경아 (2016.04.19 매매, 거래가액 159,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 13,344,814원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 중요하다
등기상 현재 기준권리는 경기신용보증재단의 2024.05.16 가압류입니다. 그 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 최우진의 전입신고는 2021.10.08로 이보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상, 우선변제 여부도 미상입니다. 배당요구는 2024.09.04 접수돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최우진 | 2021.10.08 | 미상 | 미상 | 2024.09.04 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일 자체는 말소기준권리보다 빠르지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 보증금, 최종 인수금액을 정할 수 없습니다. 따라서 실질취득액은 단순히 169,000,000원으로 볼 수 없고 낙찰가에 실제 인수되는 미배당 보증금이 더해질 수 있는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 1.69억은 최근 시세와 거의 같은 수준
가평선힐아파트의 동일 면적 64.85㎡ 거래 12건 중 최근 12개월 거래는 9건이며 평균 171,444,444원입니다. 현재 최저가 169,000,000원은 그 평균의 98.6%로, 할인폭은 약 1.4%에 불과합니다. 최신 거래는 2026.01의 200,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 1.2% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 64.85㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 64.85㎡ | 3 | 189,000,000원 |
| 2025.07 | 64.85㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2025.06 | 64.85㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 64.85㎡ | 7 | 167,000,000원 |
| 2025.04 | 64.85㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2025.04 | 64.85㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2025.03 | 64.85㎡ | 6 | 162,000,000원 |
| 2025.02 | 64.85㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2024.08 | 64.85㎡ | 8 | 183,000,000원 |
| 2024.08 | 64.85㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2024.06 | 64.85㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 64.85㎡ | 9건 | 171,444,444원 |
전체 12건 평균은 170,916,666원이지만 가격 판단에는 최신 흐름을 더 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 평균 171,444,444원과 비교하면 최저가 169,000,000원은 사실상 비슷한 수준입니다. 따라서 현재 가격만 보고 “시세보다 확실히 싸다”고 평가할 근거는 약합니다. 특히 임차인 인수액이 발생하면 실질취득액은 즉시 최근 시세를 넘어설 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,166,000원 |
| 1. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 13,344,814원 | 13,344,814원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 132,489,186원 |
위 배당계산은 집행비용 3,166,000원, 경기신용보증재단 20,000,000원, 신한카드 13,344,814원을 반영한 계산입니다. 최우진의 보증금과 우선변제 범위가 확인되지 않아 임차보증금은 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여 132,489,186원과 매수인 인수액은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 인수 변수는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 계산상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 169,000,000원 | 33,344,814원 | 132,489,186원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 135,200,000원 | 33,344,814원 | 99,162,386원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 108,160,000원 | 33,344,814원 | 72,500,946원 |
표의 채권자 배당은 각 회차 모두 33,344,814원으로 계산돼 있지만, 역시 임차보증금은 반영되지 않은 수치입니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 그 부분은 매수인의 실질취득비용으로 이어질 수 있으므로, 낮아진 최저가 자체만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가평고등학교 서측 인근의 가평선힐아파트 단지로, 주변은 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설·농경지 등이 혼재한 가평읍 중심권 외곽지역입니다.
- 교통. 국도변에 위치해 차량 접근이 용이하고 가평읍 중심권까지 승용차로 약 10분 거리이며, 인근 가평역을 이용할 수 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 15층 건물의 1층 104호이며, 위생·급배수·승강기·도시가스 난방·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 자연보전권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 단지 규모. 썬힐은 총 180세대이며 2008.05.28 준공됐습니다. 동일 64.85㎡ 실거래 12건은 150,000,000원에서 200,000,000원 사이입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 우선 확인. 최우진의 보증금과 실제 점유관계, 임대차계약 내용을 확인해야 실질 인수금액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 현재 확정일자와 우선변제 여부가 미상입니다. 배당으로 얼마가 소진되고 얼마가 남는지 확인해야 합니다.
- 가격은 보수적으로. 현재 최저가가 최근12개월 평균의 98.6%에 불과해 권리 리스크를 감수할 만큼 큰 할인이라고 보기는 어렵습니다.
- 1층 개별성 반영. 본건은 15층 중 1층입니다. 동일 면적 거래라도 층·상태 차이가 있으므로 171,444,444원 평균을 본건의 확정 시세로 간주하면 안 됩니다.
- 배당표 재검증. 현재 시뮬레이션은 임차보증금·당해세·최우선변제 등이 최종 확정된 배당표가 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류와 실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 보증금부터”
현재 최저가 169,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 171,444,444원과 거의 같습니다. 최신 거래 200,000,000원보다 낮고 최근 거래 추세도 +1.2%지만, 그것만으로 이 물건을 가격 메리트가 큰 경매라고 평가하기는 어렵습니다. 핵심은 2021.10.08 전입한 최우진입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입이지만 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상이고, 그 결과 매수인이 떠안을 수 있는 금액도 아직 계산되지 않습니다.
등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차인 리스크는 미확정. 현재 가격이 최근 시세보다 불과 약 1.4% 낮다는 점까지 합치면, 보증금을 확인하기 전에는 공격적으로 평가하기 어렵습니다. 이 사건은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 먼저 “임차보증금이 얼마이고 배당 후 얼마가 남느냐”를 확정해야 하는 물건입니다.
