💰 508,200,000원 🛡️ 인수 0원 📊 최근시세 대비 66.9% 📈 추세 +4.7%
인천지방법원 2023타경529192. 청라힐스테이트커낼뷰 341동 14층 1401호 아파트입니다. 감정가는 726,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 508,200,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2016.09.27. 설정된 신한은행 근저당권으로, 최초 채권최고액은 369,600,000원이고 2022.10.05. 변경계약으로 채권최고액이 293,500,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 이후 등기된 에스비아이저축은행 근저당, 가압류, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
소유자는 김영미·이남희로 각 2분의 1 지분입니다. 소유권이전 등기는 2016.09.27. 접수됐고, 매매 원인은 2015.02.05., 등기상 거래가액은 415,890,000원입니다. 현재 경매개시결정은 2023.08.09. 접수됐으며 채권자는 주식회사 에스비아이저축은행입니다. 청구금액은 283,918,555원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경529192 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라커낼로 297, 341동 14층1401호 (경서동,청라힐스테이트커낼뷰) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 기준 121.285㎡ · 지상15층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 김영미 2분의 1 · 이남희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 726,000,000원 / 508,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에스비아이저축은행 / 283,918,555원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 준공 / 세대수 | 2012.03.16 · 244세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이며 임대사항은 미상입니다. 따라서 현재 자료에서 매수인이 승계할 임차보증금은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 다만 실제 점유관계와 임대차 존재 여부는 매각 전 원본 현황조사와 현장 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 7.59억, 현재 최저가는 5.08억
청라힐스테이트커낼뷰 동일면적 실거래 12건의 전체 평균은 736,458,333원입니다. 가격 판단에서는 더 최근 흐름을 우선하면, 최근 12개월 4건 평균은 759,375,000원, 최신 거래는 2025.11. 790,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 4.7% 높은 흐름으로 집계됐습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 121.29㎡ | 9 | 790,000,000원 |
| 2025.10 | 121.31㎡ | 8 | 852,500,000원 |
| 2025.04 | 121.29㎡ | 3 | 685,000,000원 |
| 2024.12 | 121.29㎡ | 6 | 710,000,000원 |
| 2024.11 | 121.29㎡ | 4 | 705,000,000원 |
| 2024.09 | 121.31㎡ | 14 | 760,000,000원 |
| 2024.09 | 121.31㎡ | 14 | 760,000,000원 |
| 2024.09 | 121.29㎡ | 8 | 790,000,000원 |
| 2024.05 | 121.29㎡ | 1 | 650,000,000원 |
| 2024.02 | 121.29㎡ | 13 | 760,000,000원 |
| 2024.01 | 121.31㎡ | 12 | 640,000,000원 |
| 2023.11 | 121.31㎡ | 13 | 735,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 736,458,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 759,375,000원 |
현재 최저매각가 508,200,000원은 전체 평균 대비 69.0%, 최근 12개월 평균 대비 66.9%입니다. 감정가 726,000,000원도 최근 12개월 평균보다 낮고, 현재 최저가는 최신 거래 790,000,000원과 비교해도 상당한 차이가 있습니다. 이 사건은 권리보다 현재 회차의 가격 할인폭이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 508,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,482,000원 |
| 2. 신한은행 근저당 | 369,600,000원 | 369,600,000원 |
| 3. 에스비아이저축은행 근저당 | 295,200,000원 | 131,118,000원 |
| 4. 에스비아이저축은행 근저당 | 25,200,000원 | 0원 |
| 5. 에스비아이저축은행 근저당 | 46,800,000원 | 0원 |
| 6. 한솔로지스틱스 가압류 | 184,000,000원 | 0원 |
| 7. 인천신용보증재단 가압류 | 47,500,000원 | 0원 |
| 8. 한솔로지스유 근저당 | 239,200,000원 | 0원 |
| 9. 피알앤디컴퍼니 가압류 | 14,895,388원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,222,395,388원 중 예상배당 500,718,000원, 미배당 721,677,388원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 508,200,000원 | 500,718,000원 | 721,677,388원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 355,740,000원 | 349,959,640원 | 872,435,748원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 249,017,999원 | 244,731,747원 | 977,663,641원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자 청구액은 283,918,555원인데 예상배당은 131,118,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 2회 또는 3회 유찰 시에는 신청채권자 예상배당이 0원입니다. 이는 채권자 사이의 배당 문제이며, 현재 분석상 매수인에게 이전되는 미배당 채권은 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 청람중학교 남측 인근. 주위에 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 관공서, 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상15층 건물 내 14층 1401호이며 승강기·소방·주차장·난방·급배수 및 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 노폭 약 20미터, 북측 완충녹지 월편으로 노폭 약 30미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 2,122,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 25,200.5㎡, 평지·세로장방·중로한면입니다.
- 환금성. 동일면적 실거래 12건이 확인되며 전체 평균 736,458,333원, 최근 12개월 평균 759,375,000원, 최근 추세 +4.7%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대사항은 미상입니다. 현황조사와 현장 점유자를 최종 확인하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 실제 배당구조를 확정할 수 있습니다.
- 말소기준 확인. 2016.09.27. 신한은행 근저당을 기준으로 이후 존속 권리가 매각으로 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 시세 기준. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 759,375,000원과 최신 거래 790,000,000원을 우선 기준으로 삼는 편이 현재 시장을 더 잘 반영합니다.
- 현재 가격. 최저가 508,200,000원은 최근 12개월 평균의 66.9%입니다. 권리 인수 0원 구조이므로 응찰가는 물건 상태·점유·세금 확인 결과를 반영해 결정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 현재 가격과 현장 확인
이 사건의 권리구조는 명확한 편입니다. 2016년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 현재까지 남아 있는 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 매수인의 예상 인수액은 0원입니다.
가격은 더 눈에 띕니다. 현재 최저가 508,200,000원은 최근 12개월 실거래 평균 759,375,000원의 66.9%이고, 최신 거래 790,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래 추세도 +4.7%입니다. 따라서 이번 물건은 권리상 인수 부담이 없고 최근 실거래 기준 할인폭이 큰 편이라는 점이 핵심입니다. 다만 임대사항 미상과 세금 압류의 실제 배당순위는 최종 확인 대상입니다.
