인천지방법원 2023타경532624. 부평구 산곡동 현대아파트 505동 16층 1601호입니다. 감정가는 450,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 315,000,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 현재 소유자는 김평순이며 2022.07.06 소유권을 이전받았습니다. 거래가액은 470,000,000원입니다.
권리관계의 기준점은 2011.02.24 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 273,600,000원이고, 이후 현재 남아 있는 페퍼저축은행 근저당·제이비우리캐피탈 가압류· 하나캐피탈 가압류·인천신용보증재단 가압류·경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경532624 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 안남로 260, 505동 16층1601호 (산곡동,현대아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 133.448㎡ · 17층 건물 내 16층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김평순 · 2022.07.06 소유권이전 · 거래가액 470,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 450,000,000원 / 315,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 62,985,954원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 기준권리는 2011.02.24 설정된 신한은행 근저당권이며 채권최고액은 273,600,000원입니다. 2022.06.30 페퍼저축은행 근저당권 72,000,000원과 2023년 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 70.2%
동일 면적 133.45㎡ 실거래 12건 중 최근 12개월 거래는 5건이며 평균은 448,800,000원입니다. 최신 거래는 2026.07 467,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 6.7% 높은 흐름입니다. 현재 최저가 315,000,000원은 최근 12개월 평균의 70.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 133.45㎡ | 12 | 467,000,000원 |
| 2026.07 | 133.45㎡ | 14 | 427,000,000원 |
| 2025.12 | 133.45㎡ | 7 | 448,000,000원 |
| 2025.09 | 133.45㎡ | 13 | 485,000,000원 |
| 2025.08 | 133.45㎡ | 7 | 417,000,000원 |
| 2025.05 | 133.45㎡ | 6 | 435,000,000원 |
| 2025.05 | 133.45㎡ | 11 | 430,000,000원 |
| 2024.11 | 133.45㎡ | 9 | 430,000,000원 |
| 2024.10 | 133.45㎡ | 4 | 440,000,000원 |
| 2024.08 | 133.45㎡ | 9 | 430,000,000원 |
| 2024.03 | 133.45㎡ | 13 | 400,000,000원 |
| 2024.03 | 133.45㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 133.45㎡ | 5건 | 448,800,000원 |
전체 12건 평균은 432,416,666원이지만 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 평균 448,800,000원과 최신 거래 467,000,000원 모두 현재 최저가 315,000,000원을 크게 웃돕니다. 또한 최근 거래 흐름이 이전보다 6.7% 높아, 현재 가격을 단순히 과거 고가 거래가 끌어올린 평균에 기대어 낮다고 보는 구조도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,210,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 273,600,000원 | 273,600,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 72,000,000원 | 36,190,000원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 22,615,526원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 20,285,520원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 인천신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 408,501,046원 중 309,790,000원이 배당되고 미배당은 98,711,046원입니다. 페퍼저축은행은 36,190,000원을 배당받는 것으로 계산되며 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산곡역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치해 교통 여건은 무난합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 교육환경 보호구역·과밀억제권역과 관련된 제한이 있습니다.
- 토지. 공시지가 2,273,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 건물. 철근콘크리트 슬래브지붕 17층 건물 내 16층이며 위생·급배수·도시가스·열병합지역난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 단지. 현대(124-1)는 1,161세대이며 사용승인 기준일은 1993.11.20입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 448,800,000원, 최신 거래 467,000,000원과 현재 최저가 315,000,000원의 차이를 기준으로 응찰가를 정합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2011.02.24 신한은행 근저당이며, 이후 현재 남은 권리가 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 등기사항을 최종 대조합니다.
- 임차·점유 현황 확인. 현재 임차인 신고는 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유상태는 현장에서 다시 확인합니다.
- 배당 부족은 인수와 구분. 후순위 채권에 98,711,046원 미배당이 발생하지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 220,500,000원, 3회 유찰 시 154,350,000원으로 내려가지만 최근 시세와 경쟁 강도를 함께 봐야 합니다.
맺으며 — 권리보다 입찰가가 승부처
이 물건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아니라 현재 가격을 어디까지 인정할 것인가입니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원이며, 말소기준 이후의 현존 권리는 매각으로 소멸합니다. 반면 현재 최저가 315,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 448,800,000원의 70.2%이고 최신 거래 467,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래 흐름도 +6.7%입니다. 한 차례 유찰된 현재 회차는 시세와 권리를 함께 놓고 실제 응찰가를 계산해볼 수 있는 구간입니다.
