인천지방법원 2025타경39. 구월동 카르페디엠 16층 1605호 오피스텔입니다. 감정가는 240,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건이라 최저매각가도 그대로 240,000,000원입니다. 등기 흐름상 2022년 계양새마을금고의 채권최고액 12,000,000,000원 근저당은 2023.07.10. 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 행당새마을금고 10,000,000원 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 이후 회사합병으로 성동행당새마을금고에 이전됐고, 2025.01.10. 임의경매가 개시됐습니다.
권리 계산만 보면 단순합니다. 매각가 240,000,000원을 가정한 배당표에서 집행비용 4,160,000원과 근저당권 10,000,000원을 지급하고도 225,840,000원이 소유자에게 남는 구조이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 물건은 일반적인 개인 소유 오피스텔과 달리 2023.07.10. 신영부동산신탁주식회사로 신탁등기가 되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경39 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남동대로777번길 25, 16층1605호 (구월동,카르페디엠) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상20층 건물 내 16층 1605호 |
| 등기상 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.07.10. 근저당
2022.05.16. 설정된 계양새마을금고의 채권최고액 12,000,000,000원 근저당권은 2023.07.10. 일부포기를 원인으로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 행당새마을금고 채권최고액 10,000,000원 근저당권입니다. 데이터상 이 권리는 매각으로 소멸하고, 2025.01.10. 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후 권리로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 이를 곧바로 “점유자 없음” 또는 “임차인 위험 없음”으로 단정하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 신탁등기 부동산은 임대차 권한과 동의 여부가 중요하므로 신탁원부, 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전에 직접 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 행당새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 225,840,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치입니다. 채권최고액 10,000,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 240,000,000원 | 10,000,000원 | 225,840,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 192,000,000원 | 10,000,000원 | 178,512,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 153,600,000원 | 10,000,000원 | 140,649,600원 | 0원 |
현재 확인된 10,000,000원 근저당 채권은 2회 유찰 가격 153,600,000원에서도 전액 배당되는 구조이므로, 제공된 시나리오에서는 회차가 내려가도 매수인의 권리 인수액이 발생하지 않습니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 240,000,000원이 시세보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 가격 메리트는 별도의 최근 거래 확인 없이 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 남동구 구월동 ‘길병원사거리’ 북서측 인근으로, 주위에 업무시설·공동주택·근린생활시설·숙박시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 또는 근거리에 버스정류장과 예술회관역·인천시청역·석천사거리역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 지하3층 지상20층 건물의 16층 1605호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 난방설비, 기계식주차설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 남측과 북측으로 포장도로에 접하고, 동측으로 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,042,000원/㎡.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁 목적, 수익자, 임대차 권한, 신탁재산의 관리·처분 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2023.07.10. 행당새마을금고 근저당 10,000,000원이 기준이며, 그 이전 12,000,000,000원 근저당은 이미 말소된 상태인지 원본 등기부에서 다시 대조합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 240,000,000원의 시세 적정성은 판단할 수 없습니다. 인근·동일 건물 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 항목. 소유자 잔여액 225,840,000원은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.
- 매각기일. 2026.09.02. 신건 최저매각가는 240,000,000원입니다.
맺으며 — 권리 계산은 단순, 확인 과제는 신탁
숫자만 보면 이 사건은 편합니다. 말소기준권리의 채권최고액은 10,000,000원이고, 240,000,000원 매각가 기준으로 전액 배당됩니다. 1회·2회 유찰 시나리오에서도 채권 미배당과 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
하지만 등기상 소유자가 신영부동산신탁주식회사이고, 신탁주의사항에 임대차 등 법률행위는 신탁원부를 확인하라고 명시돼 있으며 감정평가서상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “담보권 인수는 0원, 신탁·점유는 반드시 확인”입니다. 실거래 시세가 없으므로 현재 최저가 240,000,000원의 가격 메리트에 대해서는 별도 검증 전까지 판단을 유보하는 것이 맞습니다.
