의정부지방법원 2025타경65047. 경기도 파주시 야당동 178-91 소재 물건으로, 감정평가상 건물은 제2종근린생활시설로 이용 중이며 일반철골구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상2층 건물입니다. 사용승인일은 2007.01.23입니다. 사건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 2,140,984,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 매수인이 승계하는 것으로 계산된 금액은 0원입니다.
권리 흐름만 보면 현재 경매에서 소멸 대상으로 계산된 권리들이 명확하지만, 이 물건의 실질적인 검토 포인트는 권리표보다 매각 범위와 토지 이용조건에 더 가깝습니다. 일괄매각이지만 제시외 건물 가운데 일부만 포함되고 다수는 제외되며, 토지 일부에는 도로후퇴 부분이 있고 한 목록은 지적상 맹지입니다. 신건 가격이 적정한지는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65047 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 178-91 · 경기도 파주시 하우고개길 128 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제2종근린생활시설 |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상2층 · 사용승인일 2007.01.23 |
| 소유자 | 김형훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,140,984,000원 / 2,140,984,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,342,553,227원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수 0원
권리분석상 기준으로 제시된 권리는 2020.01.02 파주시 압류입니다. 이 압류는 2020.07.07 해제로 말소등기가 되었고, 이후 2022.02.23 설정된 망우동새마을금고 근저당권은 채권최고액 1,368,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2025.08.22 엠씨아이대부주식회사로 이전되었으며, 2025.12.09 엠씨아이대부 주식회사의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 매각 범위·토지 조건 — 이 물건의 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물 ㉠, ㉡은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 제시외 건물 ㉢, ㉣, ㉤, ㉥, ㉦, ㉧, ㉨, ㉩, ㉪는 매각에서 제외됩니다.
- 목록4 토지. 건축물대장상 대지면적은 712㎡이고, 건축물현황도상 도로후퇴면적 18㎡가 등재되어 있습니다. 해당 부분은 도로로 판단되어 인근 표준적인 이용상황 토지의 3분의 1 이내로 평가되었습니다.
- 목록2 토지. 지적상 맹지입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,140,984,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,809,840원 |
| 2. 을구 18번 근저당권 · 망우동새마을금고 | 1,368,000,000원 | 1,368,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 749,174,160원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액이 전액 배당되고 749,174,160원이 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,140,984,000원 | 1,368,000,000원 | 0원 | 749,174,160원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,712,787,200원 | 1,368,000,000원 | 0원 | 325,259,328원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,370,229,760원 | 1,354,127,462원 | 13,872,538원 | 0원 |
유찰되더라도 계산상 매수인이 인수하는 금액은 모두 0원입니다. 다만 이는 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 실거래 비교값이 없어 2,140,984,000원이 시장가보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 파주시 야당동 소재 야당역(경의중앙선) 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 야당역(경의중앙선)이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 토지면적은 712㎡입니다.
- 공시지가. 1,347,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고 소로3류와 접합니다.
- 공부와의 차이. 없음.
- 위반 여부. 위반사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 경계 확인. 포함되는 ㉠·㉡과 제외되는 ㉢~㉪의 위치·용도·실제 점유범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 맹지 여부 확인. 목록2는 지적상 맹지이므로 실제 통행과 출입관계를 확인해야 합니다.
- 도로후퇴 부분 확인. 목록4의 18㎡ 도로후퇴 부분은 일반 대지와 동일하게 평가되지 않았습니다.
- 토지이용 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 적용내용을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 최저가 2,140,984,000원을 시세보다 싸다고 전제하지 말고 별도 가격조사가 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 신탁·근저당권 이전 관계를 원본 기준으로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순물건으로 보면 안 된다
예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원이고 임차인 내역도 없습니다. 그러나 이 물건은 제2종근린생활시설과 토지가 결합된 유형이며, 제시외 건물 일부 매각 제외, 목록2의 지적상 맹지, 목록4의 18㎡ 도로후퇴 부분이 함께 존재합니다. 따라서 승부처는 권리승계액보다 무엇이 실제로 매각되고, 각 토지를 어떻게 이용할 수 있으며, 그 조건을 감안한 적정가격이 얼마인지에 있습니다. 신건 최저가의 가격 메리트는 확인 가능한 실거래 비교값이 없으므로 별도 검증이 필요합니다.
