의정부지방법원 2025타경65047. 파주시 야당동 178-91의 대지·토지 관련 경매로, 감정 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 현재 소유자는 김형훈이며 2016.02.01 소유권을 취득했습니다. 이후 2020.07.09 대신자산신탁주식회사로 신탁됐다가 2022.02.23 신탁재산 귀속으로 김형훈 앞으로 돌아왔고, 같은 날 망우동새마을금고 명의의 채권최고액 1,368,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권은 2025.08.22 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2025.12.09 엠씨아이대부 주식회사가 임의경매를 개시했습니다.
배당 시뮬레이션에서는 신건 2,140,984,000원에 매각될 경우 집행비용 23,809,840원과 근저당권 1,368,000,000원이 배당된 뒤 소유자에게 749,174,160원이 남으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 또는 2회 유찰 시에도 매수인 인수액 자체는 계속 0원으로 계산됩니다. 다만 토지의 도로 조건과 매각 제외 제시외 건물은 별개의 현장·가치 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65047 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 178-91 · 경기도 파주시 하우고개길 128 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제2종근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상2층 · 사용승인일 2007.01.23 |
| 소유자 | 김형훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,140,984,000원 / 2,140,984,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,342,553,227원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 토지 | 계획관리지역 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 공시지가 1,347,000원/㎡ · 토지면적 712㎡ |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 기준권리 표시는 원본 대조
임차인 조사 내역은 없습니다. 배당 계산에서도 임차인 배당이나 매수인 승계액은 잡히지 않아 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 인수액 0원입니다. 현재 배당대상으로 계산된 근저당권은 2022.02.23 설정된 망우동새마을금고 채권최고액 1,368,000,000원이며, 2025.08.22 엠씨아이대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다.
② 가격 검증 — 실거래 대신 회차별 배당구조를 본다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,140,984,000원으로 신건입니다. 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 이 금액이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 단순한 감정가 할인율보다 유찰 시 배당구조와 물건 자체의 토지·제시외 건물 조건을 함께 보는 편이 중요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,140,984,000원 | 1,368,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,712,787,200원 | 1,368,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,370,229,760원 | 1,354,127,462원 | 13,872,538원 | 0원 |
2회 유찰되어 매각가가 1,370,229,760원까지 내려가면 근저당 채권최고액 1,368,000,000원 중 1,354,127,462원이 배당되고 13,872,538원이 미배당됩니다. 그럼에도 시나리오상 매수인 인수액은 0원이므로, 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,140,984,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,809,840원 |
| 2. 을구 18번 근저당권 · 망우동새마을금고 | 1,368,000,000원 | 1,368,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 749,174,160원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액이 전액 배당되고 소유자 잔여도 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 산출됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역(경의중앙선) 남동측 인근이며, 주위에는 공동주택과 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 야당역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 건물은 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 일반철골구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상2층입니다.
- 토지. 계획관리지역이며 성장관리계획구역이 지정되어 있고, 소로3류(폭 8m 미만) 접합 내용이 기재되어 있습니다.
- 접근성 주의. 전체 현황상 차량 진출입이 가능한 것으로 조사됐지만, 별도로 목록2 토지는 지적상 맹지라고 명시되어 있어 개별 필지의 법적·물리적 진입 관계를 구분해 확인해야 합니다.
- 목록4. 건축물대장상 대지면적 712㎡, 건축물현황도상 도로후퇴면적 18㎡이며 그 부분은 인근 표준적인 이용상황 토지의 3분의 1 이내로 평가됐습니다.
- 규제. 토지이용계획에는 2025.08.26부터 2026.08.25까지의 토지거래계약 허가구역 문구가 기재되어 있습니다. 매각기일은 2026.09.02입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.01.02 파주시 압류가 기준으로 표시된 동시에 2020.07.07 해제·말소 이력이 있으므로 등기 원본과 매각물건명세서의 최종 상태를 반드시 대조하세요.
- 제시외 건물 경계. ㉠·㉡은 매각 포함, ㉢·㉣·㉤·㉥·㉦·㉧·㉨·㉩·㉪는 제외입니다. 현장에서 어느 구조물이 어느 기호인지 확인해야 합니다.
- 맹지 확인. 목록2는 지적상 맹지입니다. 다른 목록을 통한 출입과 법적 통행관계가 실제 이용에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 도로후퇴 부분. 목록4의 18㎡ 도로후퇴 부분은 정상 대지와 동일한 가치로 평가되지 않았습니다. 이용 가능 면적과 경계를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가는 2,140,984,000원입니다. 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 100%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰가는 1,712,787,200원, 2회 유찰가는 1,370,229,760원입니다. 2회 유찰 시 채권 미배당 13,872,538원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각 사건이므로 토지·건물·제시외 건물의 실제 포함 범위를 매각물건명세서와 현황에서 다시 맞춰보세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 단순한 물건은 아니다
이 사건의 장점은 분명합니다. 배당 시뮬레이션상 현재 회차부터 2회 유찰까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 낙찰 판단의 핵심은 그 다음입니다. 지적상 맹지인 목록2, 매각에서 빠지는 다수의 제시외 건물, 목록4의 18㎡ 도로후퇴 부분, 그리고 2020.01.02 압류와 2020.07.07 말소 이력이 함께 존재하는 권리 흐름을 먼저 확인해야 합니다.
또한 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 2,140,984,000원의 시장가격 적정성을 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 비교적 단순하지만 물적 범위와 가격 검증은 보수적으로 접근할 사건입니다. 특히 일괄매각 대상과 제외 건물의 현장 경계를 확인하지 않은 채 가격만 보고 응찰하는 것은 피하는 편이 안전합니다.
