인천지방법원 2025타경1501. 중산동 1894-13 ‘모던09’ 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택(다가구주택) 및 근린생활시설로 이용 중이며, 1층은 근린생활시설, 2층은 다가구주택 2가구, 3층은 단독주택 1가구로 조사됐습니다. 토지는 379.8㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 철근콘크리트구조 3층 건물로 사용승인일자는 2022.09.08입니다.
권리의 기준점은 2022.10.31 설정된 남인천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,356,000,000원이고, 그 뒤 2023.11.06 도시공간종합건설주식회사의 가압류 245,351,820원, 2025.08.12 이택곤의 주택임차권 180,000,000원, 2025.08.21 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1501 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1894-13 모던09 · 등기 도로명주소 인천광역시 영종구 오작로20번길 4-13 |
| 용도 / 구조 | 단독주택(다가구주택) 및 근린생활시설 + 토지 · 철근콘크리트구조 3층 |
| 이용상태 | 1층 근린생활시설 · 2층 다가구주택 2가구 · 3층 단독주택 1가구 |
| 토지 | 379.8㎡ · 대 · 주상용 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,107,000원/㎡ |
| 소유자 | 김하은 2분의 1 · 김현우 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,816,994,100원 / 1,816,994,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천신용협동조합 / 1,163,034,178원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 철근콘크리트조 평지붕 제시외 건물 약 96.6㎡ 평가 및 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준인 남인천신용협동조합 근저당보다 뒤에 설정된 도시공간종합건설주식회사 가압류와 이택곤 주택임차권, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 특히 이택곤은 임대차계약일자 2023.03.16, 주민등록·점유개시 2023.03.24로 기재돼 있어 2022.10.31 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 임차권 자체를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 현황 — 성명 확인 6명은 모두 말소기준 뒤
| 임차인 / 표기 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리배지 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안현선 | 302호(36.36평방미터) | 2023.09.11 | 미상 | 20,000,000원 / 600,000원 | 2025.10.21 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
| 윤지희 | 103호(36.4평방미터) | 2023.05.17 | 미상 | 20,000,000원 / 800,000원 | 2025.10.16 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
| 김경오 | 101호, 102호(71.4평방미터) | 2024.06.26 | 미상 | 30,000,000원 / 2,185,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
| 황혜경 | 104호 | 2023.08.16 | 2025.12.05 | 25,000,000원 / 500,000원 | 2025.09.16 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
| 남영모 | 301호 | 2025.02.18 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
| 이택곤 | 별지목록 기재 부동산 2층 184.21㎡ 중 | 2023.03.24 | 2023.03.16 | 180,000,000원 | 2025.08.12 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
| 현재까지 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능·미상 |
| 점포 | 미상 | 2023.08.16 | 2023.09.12 | 미상 | 2025.09.16 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
안현선·윤지희·김경오·황혜경·남영모·이택곤은 모두 전입일이 2022.10.31 말소기준 뒤입니다. 따라서 이들 6명은 말소기준 근저당에 대항할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고에 해당하는 임차인은 없어 보증금을 중복 합산할 사안도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,816,994,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 20,569,941원 |
| 1. 근저당 · 남인천신용협동조합 | 1,356,000,000원 | 1,356,000,000원 |
| 2. 가압류 · 도시공간종합건설주식회사 | 245,351,820원 | 245,351,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 195,072,339원 |
현재 회차 산식에서는 채권자 배당 후 소유자 잔여가 195,072,339원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 배당표는 근저당권을 채권최고액 1,356,000,000원 기준으로 계산했고, 신청채권자의 경매 청구액은 1,163,034,178원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,816,994,100원 | 0원 | 195,072,339원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,453,595,280원 | 164,692,493원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,162,876,224원 | 452,504,358원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천중산초등학교 북서측 인근이며, 주상용건물·주상나지·근린생활시설·공원이 혼재하는 영종하늘도시 개발사업지구 내 개발예정지대로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 1층 근린생활시설, 2층 다가구주택 2가구, 3층 단독주택 1가구로 이용 중인 주상용 건물입니다. 아파트처럼 단일 주거상품으로 볼 물건이 아닙니다.
- 토지. 379.8㎡, 대, 평지·세로장방·소로한면이며 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·상대보호구역·성장관리권역에 포함됩니다.
- 도로. 소로2류(폭 8m~10m)와 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 토지거래허가. 외국인 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 사용승인일자는 2022.09.08이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화·도시가스보일러 난방설비가 조사됐습니다.
- 현황 확인. 매각비고에는 공부상 3층이 1개 호실이나 현황은 2개 호실이라고 기재돼 있습니다. 실제 점유구획과 임대차 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 우선 확인. 전입일·보증금이 특정되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상입니다. 주민등록·임대차계약·점유개시일을 확인하기 전까지 승계위험을 0으로 확정하지 마세요.
- 호실별 명도 범위. 101호·102호·103호·104호·202호·301호·302호 등 여러 점유 구획이 확인됩니다. 낙찰 후 단일 점유자 명도보다 절차가 복잡해질 수 있습니다.
- 3층 현황 대조. 감정 이용상태는 3층 단독주택 1가구지만 매각비고는 현황 2개 호실로 기재돼 있습니다. 현장 구조와 임차관계를 직접 맞춰 보세요.
- 제시외 건물 확인. 철근콘크리트조 평지붕의 다락·계단실 등 약 96.6㎡가 평가 및 매각에 포함됩니다. 위치·용도·실제 상태를 확인하세요.
- 배당표 과신 금지. 현재 산식은 매수인 인수 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 배당요구 종기 이후 확정된 배당관계를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 근저당 배당액 확인. 신청채권자의 청구액은 1,163,034,178원인데 시뮬레이션은 채권최고액 1,356,000,000원을 배당 기준으로 사용합니다. 실제 확정채권액을 확인하세요.
- 가격 판단 보수적으로. 신건 최저가 1,816,994,100원은 감정가와 같습니다. 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 점유는 단순하지 않다”
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준이 명확합니다. 남인천신용협동조합 근저당 이후의 가압류와 주택임차권은 소멸하고, 성명으로 확인되는 임차인 6명도 모두 말소기준 뒤 전입입니다. 현재 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.
그러나 이 물건은 단일 세대 아파트가 아니라 다가구주택과 근린생활시설이 결합된 주상용 건물이고, 실제로 여러 호실이 점유되고 있습니다. 특히 전입일과 보증금이 특정되지 않은 점유 기록은 대항력 가능·미상으로 남습니다. 또한 3층의 공부상 호실 구성과 현황 호실 구성도 다르게 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 확인된 등기권리는 비교적 정리돼 있으나, 미상 점유와 실제 사용구성을 확인해야 비로소 인수 0원을 확정할 수 있는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
가격 측면에서도 최저가 1,816,994,100원은 감정가와 동일한 신건입니다. 실거래 비교 근거가 없는 상태에서 ‘싸다’는 가점을 줄 수 없습니다. 등기권리보다 현장점유·명도·실제 호실구성 확인이 먼저, 가격 평가는 그 다음인 사건입니다.
