인천지방법원 2025타경1734. 계산주공아파트 107동 1층 106호의 신건입니다. 현재 등기상 소유자는 용경숙 지분 7분의 3, 지예나 지분 7분의 2, 지윤서 지분 7분의 2로, 2019.03.14. 상속을 원인으로 2021.08.19. 소유권이전이 이뤄졌습니다. 경매를 신청한 국민은행의 말소기준 근저당은 그보다 앞선 2016.07.18. 설정됐고 채권최고액은 142,800,000원입니다.
말소기준 뒤로 국민건강보험공단·인천광역시·국·서구의 압류와 근로복지공단·삼성카드· 케이비국민카드의 가압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 권리 자체의 매수인 승계액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 배당에서 먼저 차감될 수 있어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1734 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 20 계산주공아파트 107동 1층 106호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 경명대로1142번길 3 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 용경숙 지분 7분의 3 · 지예나 지분 7분의 2 · 지윤서 지분 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 236,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 101,584,784원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2016.07.18. 을구 9번 국민은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 현재 남아 있는 압류·가압류와 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 앞선 국민은행 근저당 120,000,000원과 14,400,000원은 2016.07.18. 이미 말소됐고, 현재 말소기준 근저당의 채권최고액은 142,800,000원입니다.
② 임차인 — 전입은 늦지만 보증금 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한상구 | 2022.09.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 한상구의 전입신고일은 2022.09.02.로 말소기준일 2016.07.18.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 이 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확정되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서에서 금액과 배당관계를 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,104,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 142,800,000원 | 142,800,000원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 5,362,760원 | 5,362,760원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 8,150,058원 | 8,150,058원 |
| 4. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 12,242,272원 | 12,242,272원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 63,340,910원 |
신건 236,000,000원 가정 시 채권 합계 168,555,090원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 63,340,910원입니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 경매청구액은 101,584,784원이며, 위 근저당 배당 추정은 채권최고액 142,800,000원 기준입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 236,000,000원 | 168,555,090원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 188,800,000원 | 168,555,090원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 151,040,000원 | 148,125,440원 | 20,429,650원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가 188,800,000원에서도 채권 합계는 전액 배당되고 소유자에게 16,801,710원이 남습니다. 2회 유찰해 151,040,000원이 되면 채권자 미배당이 20,429,650원 발생하지만, 이 미배당액이 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다. 매수인 인수액은 여전히 0원입니다.
④ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 한상구는 대항력이 없지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 공유자 관계 확인. 현재 소유자는 용경숙 7분의 3, 지예나 7분의 2, 지윤서 7분의 2의 공유 형태입니다.
- 신건 가격 검토. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 236,000,000원입니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 단정할 수는 없습니다.
- 회차별 배당 변화. 1회 유찰까지는 추정 채권액 전액 배당, 2회 유찰 시에는 20,429,650원의 미배당이 발생하지만 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원, 하지만 확인할 숫자가 남아 있다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.07.18. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 한상구의 전입일도 2022.09.02.로 늦어 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 신건부터 2회 유찰까지 모두 0원입니다.
다만 보증금 미상 임차인 1명과 국세·지방세 압류 4건이 남아 있습니다. 이 두 요소는 매수인 승계액을 만드는 구조는 아니지만 실제 배당표에는 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 배당·점유 관련 보완 확인이 필요한 신건”으로 보는 것이 적절합니다.
