인천지방법원 2025타경1771. 옥련동 현대2차아파트 202동 20층 2002호입니다. 현재 등기상 소유자는 주영선·한숙경으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2007.06.04. 주식회사신한은행 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 신한은행 근저당과 주식회사비엔핀테크대부 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이번 사건은 권리등기만 보고 곧바로 “완전 무위험”으로 분류하기에는 한 가지 확인점이 남습니다. 감정요항의 임대차관계가 미상입니다. 보증금·전입일·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자가 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 대항력 유무는 현 단계에서 단정하지 않는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1771 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 옥련동 633 현대2차아파트 202동 20층2002호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 지하1층 지상20층 · 제20층 제2002호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 주영선 2분의 1 · 한숙경 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 357,000,000원 / 357,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 119,040,168원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기 발행일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 매각 후 소멸 구조
말소기준은 2007.06.04. 신한은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 168,000,000원이고, 2019.01.14. 변경등기에는 채권최고액 147,400,000원이 기재돼 있습니다. 이후 2019.01.14. 한숙경 채무의 신한은행 근저당 74,400,000원, 2022.06.17. 주영선 지분 전부에 대한 주식회사비엔핀테크대부 근저당 105,000,000원, 2025.11.04. 임의경매개시결정이 이어집니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 신건 357,000,000원
감정가와 현재 최저매각가는 모두 357,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시돼 있지 않아, 이 가격이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 357,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 285,600,000원 | 66,598,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 228,480,000원 | 122,918,720원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 늘어나지만, 제공된 시나리오에서는 각 회차 모두 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 이는 등기상 후순위 채권의 미배당이 곧바로 매수인 승계로 이어지는 구조가 아니라는 뜻입니다.
③ 예상배당표 (매각가 357,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,798,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 74,400,000원 | 74,400,000원 |
| 3. 을구 15번 근저당권 · 주식회사비엔핀테크대부 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,802,000원 |
채권최고액 기준 배당 시뮬레이션으로, 채권자 합계 347,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 3,802,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연수구 옥련동 소재 옥련2동주민센터 서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트 위주의 주택지대입니다.
- 교통. 서측 인근에 제2경인고속국도 옥련I.C가 있고, 동측 인근에 수인분당선 송도역이 위치합니다. 시내버스정류장도 인접하며 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층 지상20층 아파트 내 제20층 제2002호이며, 외벽은 콘크리트 위 페인팅, 창호는 섀시창호입니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 대로, 동측으로 중로, 남측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 절대보호지역, 과밀억제권역이며 토지거래에 관한 허가구역 기재 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 임대차관계가 미상으로 기재돼 있으므로 매각물건명세서·현황조사·전입세대 관련 원본을 확인해 실제 점유자와 대항력 가능성을 점검해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2007.06.04. 신한은행 근저당을 기준으로 이후 존속권리의 소멸 여부를 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 채권최고액 변경 확인. 을구 7번 근저당은 최초 168,000,000원 설정 후 2019.01.14. 채권최고액 147,400,000원 변경등기가 있으므로 실제 배당채권액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 357,000,000원이 최근 시장가격 대비 유리한지 판단할 수 없습니다. 응찰 전 동일 단지·유사 층 실거래 확인이 필요합니다.
- 회차별 구조. 1회 유찰 가정 매각가는 285,600,000원, 2회 유찰 가정은 228,480,000원이며, 제공 시나리오상 매수인 인수는 모두 0원입니다.
맺으며 — “등기 소멸형”과 “점유 안전”은 별개다
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2007.06.04. 신한은행 근저당이 말소기준권리이고, 뒤에 남아 있는 신한은행 근저당·비엔핀테크대부 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 감정요항에는 임대차관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “등기권리는 소멸형”이라고는 말할 수 있어도, 실제 점유·임차까지 확인하기 전 “임차인 0명·명도 위험 없음”으로 단정해서는 안 됩니다. 또 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 357,000,000원의 가격 경쟁력도 확인되지 않았습니다. 등기는 양호, 임대차와 가격은 확인 후 판단. 이것이 이번 사건의 핵심입니다.
