인천지방법원 2025타경1779. 부평동 예은빌라 2층 203호의 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 안의 2층 물건으로, 감정가와 현재 최저매각가는 모두 123,000,000원입니다. 현재 소유자는 김찬미이며 2019.11.07 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 110,000,000원입니다. 경매는 왕해영이 신청한 강제경매로 청구액은 115,000,000원입니다.
등기만 보면 복잡한 담보권이 남아 있는 구조는 아닙니다. 과거 한국주택은행 근저당 9,100,000원, 부평중앙새마을금고 근저당 6,500,000원, 농협은행 근저당 72,000,000원은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 별도 담보권이 아니라 2025.11.06 강제경매개시결정입니다. 그러나 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 2021.09.24 전입한 임차 관련 기록들이 말소기준보다 앞서기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1779 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 375-73 예은빌라 2층 203호 · 부흥북로41번길 11-6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 김찬미 · 2019.11.07 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 왕해영 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 임대주택 등기 | 2022.11.30 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 임차관계가 핵심
현재 경매의 말소기준은 2025.11.06 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차 관련 조사기록은 모두 2021.09.24 전입으로 그보다 앞섭니다. 따라서 보증금과 실제 점유·임대차관계가 확인되기 전에는 선순위 임차인의 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
② 임차관계 — ‘대항력 있음’보다 ‘보증금 미상’이 더 중요하다
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| WANG HAILING 현황조사 | 2021.09.24 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 왕해영 매각물건명세서·문건접수 | 2021.09.24 / 2021.09.24 | 미상 | 가능·미상 | 행사 가능 배당요구 2025.11.17 | 미상 |
두 기록 모두 전입일이 말소기준보다 빠릅니다. 다만 WANG HAILING은 확정일자와 보증금이 확인되지 않았고, 왕해영 역시 확정일자와 배당요구 사실은 확인되지만 보증금이 미상입니다. 따라서 어느 기록도 현재 자료만으로 매수인이 부담할 금액을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 가격보다 인수액 확정이 먼저
현재 최저가는 감정가와 같은 123,000,000원입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 선순위 가능 임차관계의 보증금이 확인되지 않아 낙찰가 + 실제 인수액으로 계산되는 실질취득가 자체가 아직 확정되지 않았기 때문입니다. 인수액이 확정되기 전에는 1.23억이라는 숫자만으로 싸다거나 비싸다고 결론내리면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,522,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 왕해영 | 115,000,000원 | 115,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,478,000원 |
123,000,000원 매각을 가정한 시뮬레이션에서는 집행비용 2,522,000원, 왕해영 청구 115,000,000원을 배당하고 5,478,000원이 남습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 임차관계의 실제 인수 여부를 확정하는 표는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평고등학교 서측 인근. 주변은 다세대주택 등 공동주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 토지 남측 및 북측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 건물 상태. 외벽은 외장타일, 내부는 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시이며 위생·상하수도·가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. WANG HAILING과 왕해영 각각의 실제 임대차계약 존재 여부, 동일인 여부, 보증금과 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 왕해영 청구채권. 신청채권자 청구액 115,000,000원과 임차관계 사이의 연관성을 원본 문건에서 확인해야 합니다.
- 배당요구. 왕해영은 2025.11.17 배당요구가 확인됩니다. 실제 보증금이 얼마이고 전액 배당 가능한지 확인해야 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.30 등기의 매각 후 처리와 임대의무 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 회차 착시. 1회 유찰 시 매각가 98,400,000원, 2회 유찰 시 78,720,000원으로 내려가지만 선순위 임차보증금이 존재한다면 낙찰가 하락분만큼 실질취득가가 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 경매신청 문건을 함께 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “담보권이 없다고 권리가 깨끗한 것은 아니다”
이 사건은 등기부만 보면 현재 활성 근저당이 없고 경매개시결정이 말소기준이라 단순해 보입니다. 하지만 2021.09.24 전입한 임차관계가 2025.11.06 말소기준보다 앞서고 보증금이 미상이라는 점이 분석의 중심입니다. 특히 왕해영은 확정일자와 배당요구가 있으면서 동시에 신청채권자와 동일 이름이라 청구채권과 임대차관계의 실제 구조를 확인해야 합니다.
신건 최저가 123,000,000원에서 배당 시뮬레이션상 신청채권 115,000,000원이 전액 배당된다는 사실만으로 매수인 인수를 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 보증금이 확인돼야 배당액·미배당액·실질취득가를 계산할 수 있습니다. 따라서 이 물건은 가격 경쟁보다 권리 확인이 먼저인 사건입니다. 등기는 단순하지만 임차관계는 미확정 — 입찰은 보증금 확인 후.
