인천지방법원 2025타경1856. 인천 서구 마전동 검단우림필유 109동 1층 101호 아파트입니다. 소유자 이용선은 2021년 매매로 320,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 근저당 채권최고액 136,400,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 국민은행 근저당 60,000,000원·90,000,000원, 신용보증기금·국민은행·KB국민카드 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다.
권리보다 더 살펴볼 부분은 가격입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 297,000,000원으로 신건이지만, 같은 단지 동일면적의 최근 12개월 평균은 314,750,000원이고 최신 거래는 305,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 시세 아래에 있습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -2.3%이므로, 가격 메리트가 있다고 해서 시세가 안정적으로 유지된다고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1856 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 999-8 검단우림필유 109동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9487㎡ · 15층 건물 내 1층 101호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 이용선 · 2021.05.31 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 297,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 132,262,541원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계로 인한 매수인 추가 부담은 없습니다. 말소기준은 2021.05.31 국민은행 근저당 채권최고액 136,400,000원이며, 이후 설정된 국민은행 근저당 60,000,000원과 90,000,000원, 신용보증기금 가압류 170,000,000원, 국민은행 가압류 213,692,298원, KB국민카드 가압류 32,501,426원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 농업협동조합중앙회 근저당과 국·인천광역시서구 압류는 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 신건도 최근 12개월 평균 아래
검단우림필유 동일면적 84.95㎡의 최근 거래입니다. 단지는 429세대이며 준공일은 2007.01.30입니다. 전체 12건 평균은 317,166,666원이지만, 가격 판단에는 더 최근 흐름을 반영한 최근 12개월 평균 314,750,000원과 최신 거래 305,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.95㎡ | 10 | 305,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 12 | 320,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 12 | 320,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 12 | 308,000,000원 |
| 2025.08 | 84.95㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2025.05 | 84.95㎡ | 10 | 307,000,000원 |
| 2025.05 | 84.95㎡ | 6 | 307,000,000원 |
| 2025.04 | 84.95㎡ | 9 | 301,000,000원 |
| 2025.02 | 84.95㎡ | 10 | 318,000,000원 |
| 2025.02 | 84.95㎡ | 11 | 330,000,000원 |
| 2025.02 | 84.95㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 8건 | 314,750,000원 |
최저가 297,000,000원은 최근 12개월 평균 314,750,000원의 94.4%이고, 최신 거래 305,000,000원보다도 낮습니다. 신건임에도 최근 거래 수준 아래에서 시작하는 점은 가격상 긍정적입니다. 다만 최근 거래 추세가 -2.3%로 내려가고 있어, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 317,166,666원만 보고 할인폭을 크게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,958,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 136,400,000원 | 136,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 170,000,000원 | 5,642,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사국민은행 | 213,692,298원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 32,501,426원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 702,593,724원 중 예상 배당액은 292,042,000원이고 미배당액은 410,551,724원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.7% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 297,000,000원 | 292,042,000원 | 410,551,724원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 237,600,000원 | 233,473,600원 | 469,120,124원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 190,080,000원 | 186,618,880원 | 515,974,844원 | 0원 |
이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 현재도 최근 시세 아래에서 시작하지만, 유찰될 경우 매각가는 237,600,000원, 190,080,000원으로 내려갑니다. 중요한 점은 어느 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원이라는 것입니다. 유찰은 권리 위험을 줄이는 것이 아니라 매입가격을 낮추는 효과만 갖습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 마전동 마전초등학교 북측 인근의 아파트 중심 공동주택지대입니다. 롯데마트 도보 9분, 인천마전초등학교 도보 2분, 역사공원 도보 4분 거리입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 완정로변에 버스정류장이 있고, 남서측 인근 마전역은 도보 5분 거리로 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물 내 1층 101호이며, 급배수·급탕·위생·소화전·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(검단2지구)이며 공시지가는 1,781,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 검단우림필유는 429세대, 2007.01.30 준공 단지입니다. 동일면적 최근 거래는 301,000,000원부터 350,000,000원까지 형성돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 317,166,666원보다 최근 12개월 평균 314,750,000원, 최신 거래 305,000,000원과 최근 추세 -2.3%를 우선해서 응찰가를 판단하세요.
- 1층 가격 확인. 본건은 1층 101호입니다. 최근 동일면적 거래의 층 조건과 본건을 직접 비교해 저층 할인 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리는 2021.05.31 국민은행 근저당 136,400,000원이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 입찰 직전 등기부와 매각물건명세서로 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용 가능성을 관리사무소 및 관련 서류로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격도 출발선은 나쁘지 않다
이 물건은 임차인 없이 매수인 인수액이 0원이고, 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 모두 소멸하는 권리 안전형입니다. 가격도 감정가와 같은 신건 최저가 297,000,000원이 최근 12개월 평균 314,750,000원의 94.4%이며 최신 거래 305,000,000원보다 낮습니다. 따라서 신건 자체가 최근 시세보다 높은 물건은 아닙니다.
다만 최근 거래 추세가 -2.3%이고 본건이 1층이라는 점은 할인 판단에 반드시 반영해야 합니다. 전체 평균 317,166,666원이나 최고 거래 350,000,000원에 기대어 가격 메리트를 과장하기보다는, 최신 거래와 최근 12개월 평균을 기준으로 보수적으로 상한을 정하는 편이 맞습니다. 권리는 합격, 가격도 비교 우위가 있지만 하락 추세와 1층 조건까지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건입니다.
