인천지방법원 2025타경1872. 인천 미추홀구 주안동 터빌리지2차 비동 201호, 전유면적 42.706㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 후순위 가압류가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 김리아입니다. 김리아는 임대차계약일 2021.12.04, 점유개시 2022.01.15, 주민등록 2022.01.17이고, 등기된 임차권에는 확정일자 2021.12.06이 기재돼 있습니다. 반면 현재 말소기준은 2024.05.13 토스뱅크 가압류입니다. 즉 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 훨씬 빠릅니다.
등기상 2017.11.16 송화새마을금고 근저당권 82,680,000원이 한때 있었지만 2022.01.26 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 그 뒤의 2024.05.13 토스뱅크 가압류입니다. 이후 경기신용보증재단·신용보증기금 가압류, 미추홀구 압류, 강제경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 선순위 대항력 임차보증금의 미변제 잔액은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1872 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 628-16 터빌리지2차 비동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전유 42.706㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 201호 |
| 사용승인 | 2017.05.01 |
| 소유자 | 이임기 · 2017.11.16 소유권이전등기 (매매 원인 2016.12.16) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권자 / 청구 | 김리아 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 승부처
2017년 설정된 송화새마을금고 근저당은 2022.01.26 이미 말소됐습니다. 이후 현재 살아 있는 권리 중 가장 빠른 것은 2024.05.13 토스뱅크 가압류 114,197,058원으로, 이것이 말소기준입니다. 김리아의 주민등록일 2022.01.17은 그보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김리아 실제 임차인 1명 | 2층 201호 42.706㎡ 전부 170,000,000원 | 계약 2021.12.04 확정 2021.12.06 점유 2022.01.15 전입 2022.01.17 배당요구 2025.12.18 | 대항력 있음 | 배당표상 없음 | 해당 없음 |
김리아는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 을구 3번 주택임차권등기 자체는 말소기준 이후 등기라 매각으로 말소되지만, 매각물건명세서는 임차보증금이 매각대금에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가도 최근 시세보다 높고, 실질취득은 더 높다
터빌리지(628-16)의 확인 거래는 2건입니다. 전체 평균은 154,500,000원이지만, 가격 판단에서는 오래된 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.11의 139,000,000원 1건이고, 최근 구간과 이전 거래를 비교한 추세는 -18.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 45.69㎡ | 3 | 139,000,000원 |
| 2024.01 | 45.91㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 154,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 139,000,000원 |
신건 최저가 147,000,000원 자체가 최근 12개월 평균 139,000,000원의 105.8%입니다. 즉 인수 문제를 빼고 최저가만 보더라도 최근 거래보다 저렴하지 않습니다. 여기에 대항력 임차보증금을 반영한 실질취득 170,000,000원을 기준으로 하면 최근 12개월 거래의 122.3% 수준입니다. 최근 시장은 -18.2% 하락 추세이므로 과거 170,000,000원 거래나 전체 평균 154,500,000원만 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,858,000원 |
| 임차인 김리아 보증금 | 170,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 114,197,058원 | 114,197,058원 |
| 갑구 6번 가압류 · 경기신용보증재단 | 22,765,265원 | 22,765,265원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 18,216,030원 | 7,179,677원 |
| 강제경매 신청채권 · 김리아 | 170,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 147,000,000원 중 집행비용 2,858,000원을 제외한 채권자 예상배당은 144,142,000원이고, 전체 채권 미배당은 481,036,353원입니다. 임차보증금 인수형 여부는 단순 채권배당액과 분리해 판단해야 하며, 본건의 실질취득 기준은 대항력 보증금 170,000,000원입니다.
| 회차 | 낙찰가 | 룰상 인수잔액 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 147,000,000원 | 23,000,000원 | 170,000,000원 | 481,036,353원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 117,600,000원 | 52,400,000원 | 170,000,000원 | 510,024,753원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 94,080,000원 | 75,920,000원 | 170,000,000원 | 533,191,793원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 201호이며 사용승인일은 2017.05.01입니다.
- 입지. 인천기계공업고등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·상업용빌딩·근린생활시설·학교시설이 혼재한 기존 주택지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근 버스정류장, 원거리에 인천지하철2호선 시민공원역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 대체로 보통입니다.
- 도로. 토지 남동측 약 6미터, 북동측 약 3미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 포함되며 토지 공시지가는 1,461,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 터빌리지(628-16)는 11세대이고 확인된 비교거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이라 시세 표본 자체가 넓지 않습니다.
- 경매 집계. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
- 위반건축물 비고. 매각물건명세서에는 집합건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재가 있으나 본건과 관련 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 147,000,000원에 낙찰되더라도 대항력 임차보증금을 반영한 경제적 취득 기준은 약 170,000,000원입니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 117,600,000원, 2회 유찰 94,080,000원으로 내려가도 인수잔액이 늘어 실질취득은 170,000,000원 수준으로 고정됩니다.
- 임차인 원본 확인. 김리아는 임차권자이자 강제경매 신청채권자입니다. 임대차계약서·보증금 지급자료·점유관계·반환채권 원인을 직접 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 문구 확인. 을구 3번 주택임차권등기의 보증금 170,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다는 기재를 재확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 154,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 139,000,000원과 -18.2% 하락 추세를 우선해 응찰 판단을 해야 합니다.
- 건축물 비고 대조. 위반건축물 등재가 본건과 관련 없음으로 표시돼 있으므로 실제 집합건축물대장과 현황을 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 등기 변동 확인. 등기사항전부증명서 발행일 2026.09.01 이후 매각기일까지 추가 등기 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.47억에 낙찰받는 물건”이 아니다
표면만 보면 감정가와 최저가가 모두 147,000,000원인 신건입니다. 하지만 이 사건은 최저매각가가 실제 매수비용을 설명하지 못하는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 김리아의 보증금 170,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 뒤에도 낙찰가 하락분만큼 인수잔액이 늘어 실질취득은 약 170,000,000원으로 고정됩니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 거래와 최신 거래는 139,000,000원, 최저가 자체가 그 105.8%이고 실질취득은 약 122.3%입니다. 최근 거래 추세는 -18.2%입니다. 후순위 가압류와 압류가 소멸한다는 사실만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 선순위 임차보증금이 실제로 얼마나 남는지를 확정하는 것입니다. 현재 자료만 기준으로는 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
