인천지방법원 2025타경1884. 검암동 하나리버뷰주건축물제1동 4층 404호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 윤노섭이고, 2023.08.22. 농협은행주식회사 근저당 채권최고액 224,400,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.12.04. 농협은행 주식회사가 임의경매를 개시했습니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2023.12.21. 에이원자산대부관리 유한회사 명의의 강제경매개시결정이 한 차례 있었지만, 해당 등기는 2025.05.23. 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 그보다 앞선 농협은행 근저당이고, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 외 점유관계입니다. 감정평가의 임대차관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 대항력 있는 점유자가 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1884 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 669-10 하나리버뷰주건축물제1동 4층404호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 도시형생활주택(단지형연립주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 5층 건물 · 본건 4층 404호 |
| 소유자 | 윤노섭 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 262,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2023.08.22. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 224,400,000원 |
| 청구액 | 212,277,878원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
핵심은 2023.08.22. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 224,400,000원이고 채무자는 윤노섭입니다. 현재 임의경매개시결정은 이 권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
하나리버뷰는 16세대, 사용승인일은 2022.11.29.입니다. 현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 262,000,000원인 신건입니다. 다만 본건과 직접 비교할 동일면적 실거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 최근 시세보다 높은지 낮은지를 이 자료만으로 판단하기 어렵습니다.
따라서 전체 감정가만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.5회입니다. 제공된 회차 시나리오상 1회 유찰 시 매각가는 209,600,000원, 2회 유찰 시 167,680,000원으로 내려가지만, 실거래 비교가격이 없는 만큼 이 금액들이 곧바로 “시세보다 싸다”는 뜻은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 262,000,000원 | 224,400,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 209,600,000원 | 205,865,600원 | 18,534,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 167,680,000원 | 164,532,480원 | 59,867,520원 |
③ 예상배당표 (매각가 262,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,468,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 224,400,000원 | 224,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 33,132,000원 |
현재 매각가 262,000,000원 가정 시 집행비용 4,468,000원과 농협은행 근저당 채권최고액 224,400,000원이 배당되고, 소유자 잔여는 33,132,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 간재울초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 연립·다세대·단독주택 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 검바위역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용. 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 6m 정도의 도로에 접하고 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 653.9㎡, 공시지가는 1,538,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고 도로 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 단지. 하나리버뷰는 16세대이며 사용승인일은 2022.11.29., 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.5회입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임차 확인. 감정평가에 임대차관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서·전입관계를 확인해 실제 점유자를 특정해야 합니다.
- 대항력 판정. 점유자가 발견되면 전입일·점유개시일·보증금·확정일자를 확인하기 전까지는 대항력 유무를 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.08.22. 농협은행 근저당권의 등기 내용과 현재 경매개시결정의 관계를 원본 등기부로 최종 대조해야 합니다.
- 실거래 확인. 동일면적 최근 거래가격이 확인되지 않으므로 인근 도시형생활주택·연립주택의 실제 거래를 추가 확인해 262,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 209,600,000원, 2회 유찰 시 167,680,000원으로 변하므로 회차별 상한가를 별도로 계산해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당요구 현황과 세금 관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 점유와 가격은 확인 전”
이 사건의 말소기준권리는 농협은행 근저당권이고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 강제경매개시결정도 이미 말소돼 등기권리 흐름은 복잡하지 않습니다. 다만 감정평가가 임대차관계를 미상으로 적고 있어 점유 리스크를 완전히 지울 수 없으며, 최근 동일면적 실거래가격도 확인되지 않아 신건 262,000,000원의 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
등기권리는 비교적 단순, 점유관계와 가격은 보류. 현재 회차에서 중요한 것은 “인수액 0원”이라는 숫자만 보는 것이 아니라, 실제 점유자와 최근 거래가격을 확인한 뒤 그 결과를 응찰가에 반영하는 것입니다.
