인천지방법원 2025타경500133. 부평동 현대홈타운 6층 603호, 전용 35.1844㎡의 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. 권리분석의 핵심은 단순한 “임차인 유무”가 아니라 대항력 있는 임차권등기와 확약서의 관계입니다. 최정아 씨의 주민등록·점유개시는 2021.11.16, 확정일자는 2021.09.27이고, 현재 말소기준권리는 2022.08.16 신용보증기금 가압류입니다. 즉 전입이 말소기준보다 앞서 대항력 있는 임차인에 해당합니다.
보증금은 190,000,000원으로 감정가와 최저가 166,000,000원보다 큽니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 실제 현재 회차 배당 계산에서도 집행비용 후 임차인에게 162,876,000원이 배당되고 27,124,000원이 부족한 것으로 계산돼 있습니다. 다만 이 사건에는 해당 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 정확도 규칙상 그 부족분의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 이 확약 효과는 해당 임차권 1건에 적용되는 것으로 보며, 실제 임차인은 최정아 씨 1명이고 보증기관 승계 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경500133 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 주부토로 28-2, 6층603호 (부평동,현대홈타운) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 도시형생활주택(원룸형아파트) · 전용 35.1844㎡ · 14층 건물 내 6층 603호 |
| 소유자 | 이형민 (2021.12.07 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 룰상 인수는 있으나 확약서로 실질 0원
현재 말소기준은 2022.08.16 신용보증기금 가압류 19,175,524원입니다. 그보다 앞선 국민은행 근저당은 2021.11.11 해지로 이미 말소됐고, 최정아 씨는 그 이후인 2021.11.16 주민등록·점유를 시작했습니다. 따라서 현존 말소기준과 비교하면 전입이 빠르고, 2021.09.27 확정일자와 배당요구까지 갖춰 대항력과 우선변제권을 함께 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정아 | 6층 603호 35.1844㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2021.11.16 / 2021.09.27 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 166,000,000원’으로 본다
현대홈타운은 36세대, 2014.12.12 준공 단지이며 본건과 면적이 맞는 실거래 자료가 있습니다. 가격 판단에서는 장기간 전체 평균 168,222,222원보다 최근 12개월 평균 177,666,666원, 최신 거래 183,000,000원, 최근·과거 추세 +8.7%를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 35.18㎡ | 7 | 183,000,000원 |
| 2025.10 | 35.18㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2025.03 | 35.18㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2024.06 | 37.34㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 2024.04 | 35.18㎡ | 10 | 172,000,000원 |
| 2022.12 | 35.18㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 2021.11 | 35.18㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2021.06 | 35.18㎡ | 8 | 153,000,000원 |
| 2021.06 | 35.18㎡ | 8 | 153,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.18㎡ | 3건 | 177,666,666원 |
확약서를 반영하면 실질취득은 166,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 93.4%이고 최신 거래 183,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래군이 과거 거래군보다 8.7% 높은 흐름이어서 하락장이 아니라 오히려 최근 가격이 높아진 자료입니다. 따라서 이 사건은 “대항력 임차보증금 때문에 실질취득이 190,000,000원으로 고정되는 일반 인수형”과 달리, 확약서 때문에 현재 신건 가격 166,000,000원이 그대로 실질취득액이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,124,000원 |
| 1. 임차인 최정아 보증금(우선변제) | 190,000,000원 | 162,876,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 19,175,524원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 미배당액은 27,124,000원으로 매수인 인수액에 잡히지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 주택임차권등기에 제출되어 있어 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 집행비용은 약 매각가의 1.9% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형아파트)으로 이용 중이며, 전용 35.1844㎡입니다.
- 입지. 부평동초등학교 남동측 인근으로 공동주택·주상용건물·근린생활시설이 혼재한 주상복합지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철 1호선 부평시장역이 있어 전반적인 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 6층 603호이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 토지·도로. 부정형 평지의 업무시설 및 공동주택 부지이며 서측으로 폭 약 20m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 규모. 현대홈타운은 36세대, 2014.12.12 준공 단지입니다. 동일 면적 실거래 자료는 9건이며 최근 12개월 표본은 3건입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 3번 최정아 주택임차권등기와 정확히 연결되는지 확인해야 합니다.
- 인수액 혼동 금지. 배당표상 룰 금액은 27,124,000원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 실질취득 계산이 완전히 달라집니다.
- 시세 기준. 장기 전체 평균 168,222,222원보다 최근 12개월 평균 177,666,666원과 최신 거래 183,000,000원을 우선해 입찰가를 비교하세요.
- 최근 추세. 최근 거래군이 이전 거래군보다 8.7% 높은 흐름이므로 하락장 할인 논리를 적용할 자료는 아닙니다.
- 원룸형·36세대 특성. 일반 대단지 아파트와 동일한 환금성으로 가정하지 말고 전용 35.1844㎡ 도시형생활주택의 실제 매수층과 거래 빈도를 확인하세요.
- 배당 변동. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”만 보고 멈추면 결론을 놓친다
이 사건은 표면만 보면 보증금 190,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 최저가 166,000,000원보다 보증금이 커 보이는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 미배당 27,124,000원을 매수인 인수로 표시합니다. 그러나 매각물건명세서에는 바로 그 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 이 확약을 정확도 규칙대로 반영하면 실질 인수는 0원, 실질취득은 166,000,000원으로 정리됩니다.
가격도 최저가 자체가 아니라 이 실질취득 166,000,000원으로 비교해야 합니다. 최근 12개월 평균 177,666,666원의 93.4%이고 최신 거래는 183,000,000원입니다. 최근 가격 추세도 +8.7%로 하락장이 아닙니다. 따라서 가격은 최근 거래보다 낮은 편이지만, 36세대 원룸형 도시형생활주택이라는 특성과 권리 결론을 좌우하는 확약서 확인이 동시에 필요한 물건입니다. 핵심은 “임차인 위험”이 아니라 “확약서의 정확한 적용 확인 후 166,000,000원의 가격을 평가하는 것”입니다.
