인천지방법원 2025타경501440. 인천 미추홀구 도화동 탑클래시아 12층 1203호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이은환이며 2022년 1월 14일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 거래가액은 282,000,000원입니다. 이번 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 296,749,648원입니다.
등기상 가장 중요한 기준점은 2023년 3월 24일 미추홀구 압류입니다. 그런데 임차인 이진웅의 주민등록·점유개시일은 2022년 1월 14일로 그보다 앞섭니다. 확정일자도 2021년 12월 17일이고 배당요구도 확인돼, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 따라서 확약이 없었다면 단순히 “임차권등기가 말소된다”는 이유만으로 인수 위험을 0원으로 볼 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경501440 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로 193, 12층1203호 (도화동,탑클래시아) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 12층 1203호 81.36㎡ 전부 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상18층/지하1층 · 사용승인일 2019.01.09 |
| 소유자 | 이은환 (2022.01.14 매매 · 거래가액 282,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 283,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 296,749,648원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준보다 앞선 대항력 임차인
과거 송림새마을금고 근저당권 144,000,000원은 2022.01.14 해지로 이미 말소됐고, 성남중앙신용협동조합의 540,963,945원 가압류도 2021.08.31 해제로 말소됐습니다. 현재 경매에서 선언된 말소기준은 2023.03.24 미추홀구 압류입니다. 그 이후의 강제경매개시결정, 국가 압류 및 을구 3번 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 282,000,000원, 확약이 승부처
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이진웅 | 12층 1203호 81.36㎡ 전부 | 282,000,000원 | 있음 전입·점유 2022.01.14 | 있음 확정일자 2021.12.17 · 배당요구 | 실질 0원* HUG 말소동의 확약서 전제 |
실제 임차인은 1명입니다. 등기부 주택임차권에는 임차보증금이 두 계약 항목 모두 282,000,000원으로 기재돼 있으며, 동일 임차권의 계약 내역이므로 이를 두 배로 합산하지 않습니다. 매각물건명세서에는 이 주택임차권이 인수권리로 명시돼 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라는 단서가 함께 있습니다.
* 확약서에 따른 실질 인수 0원 판단은 해당 임차권에 대한 말소동의가 실제 매각·소유권이전 과정에서 이행된다는 전제입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 제출된 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 283,000,000원인 신건입니다. 다만 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 오피스텔입니다. 감정평가서상 제물포역 남동측 인근이고, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다. 가격 판단에서는 같은 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 면적·층·사용승인 시점이 유사한 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,762,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 296,749,648원 | 278,238,000원 |
| 미배당 | - | 18,511,648원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,762,000원을 제외한 278,238,000원이 신청채권자에게 배당되는 계산이며, 청구금액 대비 18,511,648원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동, 지하철1호선 제물포역 남동측 인근입니다. 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 7미터, 남서측 약 34미터 경인로 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 과밀억제권역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 사용승인일은 2019.01.09이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전·기계식 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 현황 표시. 외벽에는 ‘탑클래시아 3차’로 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 어떤 권리를 어떤 조건으로 말소하는지 매각물건명세서와 함께 직접 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 이진웅의 전입·점유개시일 2022.01.14이 말소기준 2023.03.24보다 앞선다는 점이 이 사건 권리분석의 출발점입니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 임차권등기에 계약일자가 두 건 기재돼도 보증금 282,000,000원을 두 배로 합산하지 않습니다.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 신건 283,000,000원이 현재 오피스텔 시세 대비 적정한지 반드시 별도 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에는 2022.02.09 민간임대주택 등기가 존재하므로 현재 상태와 매각 후 정리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약서, 가격은 실거래 확인이 핵심”
이 물건은 겉으로는 신건 최저가 283,000,000원의 단순한 오피스텔 경매처럼 보이지만, 실제 핵심은 보증금 282,000,000원의 대항력 임차인입니다. 전입·점유가 말소기준보다 앞서기 때문에 확약서가 없다면 인수 여부를 매우 보수적으로 봐야 합니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있고 배당 계산도 매수인 인수 0원으로 잡혀 있어, 그 확약이 이행된다는 전제에서는 실질취득금액은 283,000,000원입니다.
반면 가격은 아직 결론을 낼 수 없습니다. 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 신건 감정가를 두고 “싸다”거나 “비싸다”고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 첫째 확약서 원문으로 인수 0원을 확정하고, 둘째 최신 오피스텔 실거래로 283,000,000원의 가격 적정성을 검증하는 것. 권리와 가격 두 단계가 모두 확인돼야 입찰 판단이 완성됩니다.
