인천지방법원 2025타경502429. 인천 미추홀구 주안동 스위트리아아파트 101동 4층 404호입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 주택임차권이 단순히 말소기준권리 뒤에 있다는 사실이 아니라, 임차인 장소진의 주민등록·점유 개시일이 2021.08.20으로 말소기준인 박상권 근저당 2022.06.16보다 앞선다는 점입니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정돼, 확약이 없다면 낙찰자가 배당 부족분을 인수할 수 있는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 을구 순위 4번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 장소진 임차인에게 계산되는 원칙상 미배당 26,138,000원은 각주상 위험액으로 남겨 두되, 확약을 반영한 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 이 확약의 효력은 해당 임차권에 한정되며, 본건에서 확인되는 실제 임차인은 1명이고 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경502429 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 석바위로 79, 101동 4층404호 (주안동,스위트리아아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 58.81㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 양정숙 · 2021.09.10 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 203,967,414원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 단지 | 스위트리아아파트 · 65세대 · 2015.09.18 준공 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2022.06.16 박상권 근저당권으로 채권최고액은 120,000,000원입니다. 그러나 임차인 장소진은 2021.07.24 임대차계약, 2021.07.26 확정일자, 2021.08.20 주민등록 및 점유 개시로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 데이터상 대항력 있음으로 판정돼 있으며 배당요구도 이뤄졌습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장소진 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2021.08.20 / 2021.07.26 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 거래의 83.5%
가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 평균이 200,000,000원이며, 최신 거래 역시 2026.05 200,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 8.1% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 57.3㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2025.02 | 57.3㎡ | 14 | 205,000,000원 |
| 2025.01 | 59.96㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2024.01 | 57.3㎡ | 2 | 158,000,000원 |
| 2023.05 | 58.81㎡ | 7 | 156,000,000원 |
| 2022.12 | 58.81㎡ | 14 | 210,000,000원 |
| 2022.07 | 59.96㎡ | 12 | 196,000,000원 |
| 2022.05 | 57.3㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.05 | 57.3㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2021.11 | 59.96㎡ | 9 | 185,000,000원 |
| 2021.09 | 58.81㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 11건 | 186,363,636원 |
전체 11건 평균은 186,363,636원이지만 가격 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 200,000,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득 167,000,000원은 최근 시세의 83.5%입니다. 전체 평균 대비 비율도 89.6%지만, 이 수치보다 최근 12개월 기준 83.5%와 최신 거래 200,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 1. 임차인 장소진 보증금 | 190,000,000원 | 163,862,000원 |
| 2. 근저당권 · 박상권 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 203,967,414원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 26,138,000원으로 표시됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 룰상 부족액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 167,000,000원 | 26,138,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 | 133,600,000원 | 59,070,400원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 106,880,000원 | 85,416,320원 | 실질 0원 |
대항력 인수형의 일반 원칙만 적용하면 매각가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어납니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약이 있으므로, 정확도 규칙상 표의 26,138,000원·59,070,400원·85,416,320원은 원칙상 계산값이고 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 확약이 유효하게 반영되는 조건에서는 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 이어집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 인천석암초등학교 남서측 인근. 공동주택과 소규모 근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물의 4층 404호이며 위생·급배수, 승강기, 화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 12미터, 북측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역이며 공시지가는 2,595,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 65세대 규모이며 최근 비교 거래는 156,000,000원부터 210,000,000원까지 확인됩니다. 최근 12개월 거래 표본은 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 4번 장소진 임차권에 적용되는지 원본으로 대조해야 합니다.
- 선순위 임차인 구조 확인. 전입 2021.08.20은 말소기준 2022.06.16보다 빠릅니다. 확약이 없다면 대항력 인수형이라는 점을 놓치면 안 됩니다.
- 배당요구 확인. 장소진은 배당요구를 했고 우선변제권 행사 가능으로 분석돼 있습니다.
- 최근 시세 표본 주의. 최근12개월 평균 200,000,000원은 1건 기준입니다. 최신 거래와 개별 호수 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 압류 확인. 2025.09.23 광주시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약의 효력
등기와 임차관계만 보면 이 물건은 결코 단순한 무인수형이 아닙니다. 장소진의 전입·점유가 박상권 근저당보다 앞서고, 보증금 190,000,000원 중 신건 기준 26,138,000원이 배당되지 않아 원칙대로라면 매수인이 인수할 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영됩니다.
그 전제에서 실질취득 167,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 200,000,000원의 83.5%입니다. 최근 추세도 8.1%로 집계돼 가격 측면은 긍정적입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격은 매력적이지만, 확약 원문 확인이 입찰의 전제”입니다. 확약이 정확히 적용되는지 확인되면 권리 리스크의 핵심이 해소되고, 확인되지 않으면 즉시 대항력 임차인 인수형으로 되돌아가는 구조입니다.