인천지방법원 2025타경503316. 부평동 한승타워2차 3층 301호, 전용 73.66㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가 2.97억”이 아닙니다. 김윤지의 임대차계약일은 2021.11.14, 확정일자는 2021.11.15, 주민등록·점유개시는 2021.12.17이고, 말소기준권리는 2023.02.02 압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다.
보증금은 310,000,000원으로 현재 최저가 297,000,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조이므로 단순히 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 실제 현재 회차 배당표에서도 집행비용 4,958,000원을 먼저 공제하면 임차인 예상배당은 292,042,000원이고, 부족분 17,958,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 이 사건에는 해당 주택임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 그 임차권에 한해 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경503316 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부흥로328번길 20-10, 3층301호 (부평동,한승타워2차) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 73.66㎡ · 14층 건물 내 3층 301호 |
| 이용상태 | 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 정만수 · 2021.12.17 소유권이전 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 297,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약을 함께 봐야 한다
등기부상 과거 농협은행 근저당권 175,200,000원은 2021.12.17 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2023.02.02 광명세무서장의 압류입니다. 이후 주택임차권등기, 부평구 압류, 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 김윤지는 주택임차권등기일이 아니라 2021.12.17 주민등록·점유개시를 기준으로 이미 말소기준보다 앞서 대항력을 갖추고 있어, 미배당 보증금은 원칙적으로 매수인 승계 문제가 생깁니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김윤지 | 3층 301호 73.66㎡ 전부 | 310,000,000원 | 2021.12.17 / 2021.11.15 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 |
김윤지는 임차보증금 310,000,000원, 배당요구 2023.08.18로 확인되며, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고로 분류된 임차인이 아니므로 보증금을 별도로 중복 합산할 사안도 아닙니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.97억은 실거래 평균의 93.5%
한승타워2차는 20세대, 2017.07.28 준공이며 대상 면적 73.66㎡와 매칭됩니다. 확인되는 실거래는 2건으로 모두 2021.12 거래입니다. 평균은 317,500,000원, 최저 310,000,000원, 최고 325,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 74.11㎡ | 9 | 325,000,000원 |
| 2021.12 | 73.66㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 317,500,000원 |
확약을 반영한 실질취득은 현재 최저가와 같은 297,000,000원입니다. 이는 표시된 최근 평균 317,500,000원의 93.5%입니다. 따라서 데이터상 가격은 실거래 평균보다 아래에 있습니다. 다만 표본이 2건에 불과하고 거래월도 모두 2021.12이므로, 이 수치만으로 현재 시세 대비 큰 폭의 저평가라고 단정하기보다는 제한된 비교지표로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,958,000원 |
| 1. 임차인 김윤지 보증금 | 310,000,000원 | 292,042,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 적용하면 임차인 보증금 부족분은 17,958,000원으로 표시됩니다. 그러나 이 사건의 말소동의 확약을 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 낙찰가 하락이 곧 절감이 아니다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 297,000,000원 | 17,958,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 237,600,000원 | 76,526,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 190,080,000원 | 123,381,120원 |
이 표가 대항력 인수형의 함정입니다. 확약을 배제하면 낙찰가가 297,000,000원에서 237,600,000원, 190,080,000원으로 내려갈수록 미배당 보증금은 각각 17,958,000원, 76,526,400원, 123,381,120원으로 커집니다. 따라서 최저가 하락만으로 “더 싸졌다”고 해석할 수 없습니다. 이 사건은 말소동의 확약이 바로 그 구조를 실질적으로 해소하는 핵심 문서입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천지하철1호선 부평시장역 동측 인근이며, 주위는 오피스텔·공동주택·시장·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 14층 건물 내 3층 301호이며, 급배수·위생·주차장·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 2,440,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 한승타워2차는 20세대 규모이며 준공일은 2017.07.28입니다. 실거래 표본은 2건으로 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 핵심입니다. 입찰 전 원문과 적용 조건을 대조해야 합니다.
- 대항력 자체는 분명. 김윤지의 주민등록·점유개시일 2021.12.17은 말소기준 2023.02.02보다 빠릅니다. 확약을 제외하면 미배당 보증금 승계 문제가 생기는 구조입니다.
- 배당표와 실질 인수 구분. 현재 회차 배당표의 부족분 17,958,000원은 원칙 계산액이고, 확약 반영 실질 인수는 0원으로 봅니다.
- 실거래 시점 확인. 비교 가능한 거래 2건은 모두 2021.12입니다. 평균 317,500,000원만으로 현재가치를 단정하지 않아야 합니다.
- 유찰 이력 성향. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다. 신건에서 가격 경쟁을 과도하게 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 현장 확인. 업무시설(오피스텔) 이용상태, 실제 점유·관리상태와 관리비 등 현황을 매각기일 전 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실질 인수 있음”은 같은 말이 아니다
이 사건은 권리분석을 표면만 보면 위험해 보입니다. 보증금 310,000,000원의 김윤지가 말소기준보다 먼저 전입·점유해 대항력을 갖고 있고, 신건 297,000,000원 배당계산에서는 17,958,000원의 미배당액도 생깁니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 차이가 있습니다. 해당 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 이 임차인의 실질 인수는 0원으로 보고, 현재 실질취득은 최저가와 같은 297,000,000원입니다. 이 금액은 표시된 실거래 평균 317,500,000원의 93.5%입니다. 다만 실거래는 2021.12의 2건뿐이고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.3회이므로, 결론은 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 신건 경쟁을 보수적으로 판단하는 것이 적절합니다.