인천지방법원 2025타경503620. 인천 남동구 구월동 엠타워-2 9층 905호, 전용 13.68㎡의 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. 현재 소유자 김대성은 2021년 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 거래가액은 62,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2021년부터 점유·전입한 임차인 서태진의 보증금 62,000,000원입니다. 전입일이 말소기준인 2022.08.04 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
최저가 60,000,000원에 매각된다고 가정하면 데이터상 집행비용 1,480,000원을 먼저 제하고 임차인에게 58,520,000원이 배당돼 3,480,000원의 배당 부족분이 생깁니다. 대항력만 놓고 보면 이 부족분은 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 이 임차권에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경503620 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 예술로174번길 34, 9층905호 (구월동,엠타워-2) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 도시형생활주택(원룸형아파트) · 전용 13.68㎡ · 10층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 김대성 (2021.02.24 매매, 거래가액 62,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 60,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 62,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2022.08.04 국 명의 압류입니다. 그 뒤의 2022.11.03 남동구 압류, 2023.10.18 주택임차권등기, 2025.01.23 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 다만 주택임차권등기의 등기일이 말소기준 뒤라는 사실만으로 임차인의 대항력이 없어지는 것은 아닙니다. 서태진은 2021.03.23 점유개시, 2021.03.25 주민등록으로 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 서태진 주거 · 임차권등기 | 제9층 제905호 13.68㎡ 전부 | 62,000,000원 | 전입 2021.03.25 확정 2021.03.02 점유 2021.03.23 | 대항력 有 우선변제 有 승계·대위 기재 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 4,500만원’을 봐야 한다
M타워2는 41세대, 2011.09.29 사용승인 단지입니다. 제공된 거래 12건의 전체 평균은 62,616,666원이지만 과거 6,000만~7,000만원대 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 이 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 14.88㎡ | 9 | 45,000,000원 |
| 2023.02 | 14.48㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2023.01 | 14.48㎡ | 5 | 61,000,000원 |
| 2022.06 | 13.68㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2022.05 | 13.68㎡ | 5 | 66,400,000원 |
| 2022.03 | 13.68㎡ | 4 | 57,000,000원 |
| 2022.03 | 13.68㎡ | 7 | 64,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 45,000,000원 |
최신 거래는 2025.05의 45,000,000원이고 최근 12개월 평균도 같은 45,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 60,000,000원은 최근 시세의 133.3%입니다. 최근 가격이 과거 거래보다 29.9% 하락한 흐름까지 확인되므로, 전체 평균 62,616,666원보다 최저가가 낮다는 이유만으로 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,480,000원 |
| 1. 임차인 서태진 보증금 | 62,000,000원 | 58,520,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 62,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 3,480,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당변동 요인은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 부족분 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 60,000,000원 | 3,480,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 48,000,000원 | 15,264,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 38,400,000원 | 24,691,200원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서도 보증금 62,000,000원이 낙찰가 60,000,000원보다 크기 때문에 단순히 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건에서는 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 있다는 점 때문에 예외적으로 실질 인수를 0원으로 처리합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구월여자중학교 북측 인근으로 공동주택·업무시설·관공서·학교·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인천1호선 예술회관역과 버스정류장이 인근에 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 이용. 도시형생활주택(원룸형아파트)로 이용 중이며 전용면적은 13.68㎡입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물의 9층으로 급·배수, 위생, 옥내소화전, 승강기, 도시가스, 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하고 공시지가는 2,337,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 41세대 소규모 단지이면서 원룸형 소형주택이고, 경매 평균 유찰 횟수 3.6회·낙찰률 0.0%로 집계돼 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제로 본건 서태진 임차권에 적용되는지, 조건이나 유효기간이 있는지 원문을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 62,616,666원이 아니라 최신·최근 12개월 거래 45,000,000원을 가격 기준의 중심에 두어야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 대비 29.9% 낮아진 흐름이므로 과거 6,000만~7,000만원대 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 원룸형 환금성. 13.68㎡ 소형 도시형생활주택은 매수층이 제한될 수 있고 이 단지 경매 평균 유찰도 3.6회입니다.
- 배당·세금 확인. 현재 배당표는 집행비용과 임차보증금 중심 계산입니다. 당해세 등 실제 배당순위 변동 요소를 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 대조한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개다”
이 사건은 첫인상만 보면 보증금 62,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담스럽습니다. 실제 배당표에서도 현 회차 기준 3,480,000원의 부족분이 계산됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권은 실질 인수 0원으로 정리할 수 있습니다. 권리상 가장 큰 고비는 이 확약으로 낮아진 셈입니다.
반대로 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 45,000,000원인데 현재 최저가·실질취득액은 60,000,000원입니다. 최근 가격은 과거 대비 29.9% 하락했고, 단지 경매 평균 유찰은 3.6회입니다. 41세대 원룸형 도시형생활주택이라는 환금성까지 감안하면 “권리는 확약으로 정리됐지만, 신건 가격은 최근 시장보다 높다”가 결론입니다.