인천지방법원 2025타경504548. 인천 남동구 간석동 약산마을 4층 402호, 전용 47.23㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자는 주식회사블루린으로, 2022.06.29 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 68,000,000원입니다. 현재 등기부에는 근저당이나 압류가 없으며, 이번 사건의 말소기준은 2025.01.20 접수된 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 감정가와 신건 최저가는 92,000,000원인데 동일 면적의 최신 거래는 2025.10 57,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 동일한 57,000,000원이고, 데이터상 최저가 대비 최근 시세 비율은 161.4%입니다. 전체 거래 평균 62,500,000원보다도 최근 거래와 최근 12개월 지표를 우선해야 하며, 최근 거래는 이전 거래 대비 -16.2% 흐름을 보입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504548 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 용천로194번길 4-23, 4층402호 (간석동,약산마을) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 47.23㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 내 4층 402호 |
| 소유자 | 주식회사블루린 (2022.06.29 소유권이전 · 거래가액 68,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 58,179,560원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
현재 사건 자료에서 확인된 임차인은 없습니다. 등기부에는 과거 주택임차권 등기가 존재했지만 현재는 모두 말소돼 있습니다. 이종원의 보증금 20,000,000원 주택임차권은 2016.10.26 강제경매 매각으로 말소됐고, 인천도시공사의 보증금 58,000,000원 주택임차권도 2025.02.10 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.01.20 강제경매개시결정이고, 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건 가격
약산마을10동은 총 14세대, 사용승인 시점은 1997.01.20이며, 본건 전용면적 47.23㎡와 일치하는 실거래 표본은 2건입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 47.23㎡ | 2 | 57,000,000원 |
| 2022.06 | 47.23㎡ | 4 | 68,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.23㎡ | 1건 | 57,000,000원 |
| 전체 평균 | 47.23㎡ | 2건 | 62,500,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 57,000,000원입니다. 반면 신건 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 92,000,000원으로, 최근 12개월 평균의 161.4%입니다. 최근 거래 흐름 역시 -16.2%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 62,500,000원만 보고 가격 매력을 높게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,056,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 서울보증보험 주식회사 | 58,179,560원 | 58,179,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,764,440원 |
92,000,000원 매각 가정에서는 서울보증보험 주식회사의 청구액 58,179,560원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 31,764,440원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 간석3동 행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 토지면적 163.0㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,034,000원/㎡입니다. 과밀억제권역과 토지거래계약에관한허가구역 포함 표기가 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생설비·급배수설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 약산마을10동은 14세대이며 동일 면적 실거래 표본은 2건입니다. 최근 거래 흐름이 -16.2%여서 가격과 매각 유동성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 62,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 57,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 실질취득 기준 확인. 현재 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득액은 최저가와 같은 92,000,000원입니다. 이 금액이 최근 시세의 161.4%라는 점이 핵심입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 -16.2%입니다. 하락장에서 과거 68,000,000원 거래나 전체 평균만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 점유 상태 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자는 입찰 전 확인해야 합니다.
- 등기 변동 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.01이며 매각기일은 2026.09.02입니다. 입찰 직전 최신 권리관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 보수적으로
이 사건은 현재 확인된 임차인 없이, 과거 임차권도 말소돼 있고 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 권리 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 경매의 최종 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 신건 실질취득액 92,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 57,000,000원의 161.4%이고, 시장 흐름도 -16.2%입니다. 14세대 다세대에서 동일 면적 거래 표본이 2건뿐이라는 점까지 합치면, 권리 안전성보다 가격·환금성 리스크가 훨씬 큰 사건입니다. 현재 신건 기준 결론은 권리상 인수 0원, 가격 메리트 없음입니다.
