인천지방법원 2025타경505947. 부평동 유엔어스 8층 802호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 유지성이고, 2021.08.17. 거래가액 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 말소기준은 2022.06.02. 남동세무서의 국세 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 부평구 압류, 강제경매개시결정, 안산세무서 압류와 2023년 설정된 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기 순서만 보고 “후순위 임차권등기니까 끝난다”고 판단하면 안 됩니다. 임차인 김경민은 2021.07.19. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.06.14.입니다. 전입일이 말소기준 2022.06.02.보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 배당요구도 했지만 보증금 2.60억이 매각가 1.91억보다 크기 때문에 신건 가정에서도 전액 회수가 되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경505947 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부흥로365번길 17-5, 8층802호 (부평동,유엔어스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 15층 건물 내 8층 802호 |
| 소유자 | 유지성 (2021.08.17. 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 191,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 말소기준 | 2022.06.02. 갑구 5번 압류 · 국 · 남동세무서장 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 대항력은 별도
등기상 임차권등기는 2023.08.22.로 말소기준권리보다 늦지만, 임차인의 실제 전입·점유일은 2021.07.19.입니다. 따라서 김경민은 대항력을 갖고 있으며, 확정일자 2021.06.14.와 배당요구를 통해 우선변제권도 행사합니다. 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 기재되어 있고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실도 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경민 | 8층 802호 70.64㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 2021.07.19 / 2021.06.14 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 아님 |
김경민은 배당요구를 했지만 보증금 260,000,000원이 현재 최저가 191,000,000원보다 큽니다. 현재 회차 예상배당은 집행비용 3,474,000원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 187,526,000원이 돌아가며, 계산상 미회수 보증금은 72,474,000원입니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 2.60억대로 고정
대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 최저가 하락분만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 그래서 낙찰가만 내려갈 뿐 매수인의 실질 부담은 크게 줄지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 191,000,000원 | 72,474,000원 | 263,474,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 152,800,000원 | 110,139,200원 | 262,939,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 122,240,000원 | 140,271,360원 | 262,511,360원 |
④ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,474,000원 |
| 1. 임차인 김경민 보증금 (우선변제) | 260,000,000원 | 187,526,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차인 보증금 부족분은 72,474,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당과 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
⑤ 세금·후순위 권리 메모
- 말소기준. 2022.06.02. 갑구 5번 국세 압류가 기준입니다.
- 주택도시보증공사. 2023.07.13. 청구금액 1,999,000,000원의 가압류가 있고, 2025.01.23. 주택도시보증공사를 채권자로 한 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
- 추가 압류. 2023.12.27. 부평구 압류, 2025.02.17. 안산세무서 압류가 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 임차인의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 종전 근저당. 2017.08.09. 농협은행 채권최고액 180,000,000원 근저당은 2019.09.23. 해지로 이미 말소됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부흥오거리 북동측 인근으로, 주변은 아파트 등 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물 내 8층 802호이며 외벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 PVC샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역이며, 공시지가는 3,563,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득을 보세요. 현재 회차 계산상 191,000,000원 낙찰 + 72,474,000원 인수 = 263,474,000원입니다.
- 유찰 착시를 피하세요. 1회 유찰 시 계산상 실질취득 262,939,200원, 2회 유찰 시 262,511,360원으로 낙찰가 하락 효과가 대부분 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 대항력 포기 여부와 효력 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 임차인 배당이 줄어 매수인 인수액이 커질 수 있습니다.
- 임차인 명도. 대항력 임차인 김경민의 보증금 정산 및 권리관계가 명도와 직접 연결될 수 있으므로 배당·확약 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사와 세금 배당관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.91억 경매가 아니라, 약 2.63억 취득 구조”
이 사건에서 가장 위험한 오해는 최저가 191,000,000원만 보는 것입니다. 김경민의 보증금은 260,000,000원이고 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다. 현재 배당 가정에서는 187,526,000원을 배당받고도 72,474,000원이 남아, 매수인의 계산상 실질취득은 263,474,000원입니다.
더구나 1회·2회 유찰 시에도 실질 부담이 각각 262,939,200원, 262,511,360원으로 거의 줄지 않습니다. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 점은 중요한 변수지만, 이 자료의 문구만으로 대항력 포기까지 확정할 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 “유찰되면 싸지는 물건”이 아니라 “확약서의 효력과 대항력 인수 여부를 먼저 확정해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.