인천지방법원 2025타경506100. 부평동 노블레스뷰 7층 701호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택(원룸형아파트))으로 이용 중입니다. 소유자는 서다현이고 2021.08.31 매매를 원인으로 거래가액 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2025.01.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 과거 신한은행 근저당 36,000,000원은 2021.08.20 이미 말소됐습니다.
핵심은 정도원의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.07.10, 확정일자는 2021.08.11, 주민등록 및 점유개시는 2021.08.20이며 보증금은 210,000,000원입니다. 말소기준인 2025.01.23보다 훨씬 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 배당계산만 따르면 현재 최저가에서 보증금 중 2,754,000원이 미배당돼 매수인 인수로 남지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경506100 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 시장로61번길 6, 7층 701호 (부평동,노블레스뷰) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 감정 이용상태 공동주택(도시형생활주택(원룸형아파트)) · 43.88㎡ · 14층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 서다현 · 2021.08.31 매매 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,784,078원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 해소
현재 등기상 매수인 판단의 핵심은 을구 3번 정도원의 주택임차권입니다. 주민등록·점유개시 2021.08.20이 말소기준 2025.01.23보다 앞서 대항력 있음으로 확인되고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 다만 매각물건명세서에는 해당 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 확약이 적용되는 이 임차인의 인수는 실질 0원입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정도원 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 2021.08.20 / 2021.08.11 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 확약 반영 인수 0원 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 12.2% 높고 추세도 하락
노블레스뷰는 78세대, 2015.11.02 준공입니다. 비교 대상 실거래는 42.81㎡·45.19㎡·46.78㎡ 규모로, 대상 43.88㎡와 면적 매칭된 자료입니다. 전체 12건 평균은 196,333,333원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 188,000,000원, 최신 거래는 2026.08 185,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 46.78㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 2026.05 | 46.78㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2026.04 | 42.81㎡ | 10 | 197,000,000원 |
| 2026.02 | 46.78㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2025.07 | 45.19㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2025.04 | 45.19㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 2024.09 | 45.19㎡ | 7 | 218,000,000원 |
| 2024.08 | 46.78㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 188,000,000원 |
최저가 211,000,000원은 최근 12개월 평균 188,000,000원의 112.2%입니다. 게다가 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 -6.2%입니다. 최신 거래 185,000,000원도 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 전체 12건 평균 196,333,333원만 보고 가격을 긍정적으로 평가하면 안 됩니다. 신건 211,000,000원에는 가격 메리트가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,754,000원 |
| 1. 임차인 정도원 보증금 | 210,000,000원 | 207,246,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 222,784,078원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 정도원 보증금 미배당액은 2,754,000원입니다. 일반 계산상 매수인 인수액이지만, 이 사건에는 해당 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 확인이 핵심
| 회차 | 매각가 | 일반계산 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 211,000,000원 | 2,754,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 168,800,000원 | 44,363,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 135,040,000원 | 77,650,560원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금 미배당분이 낙찰가 하락과 함께 커지므로, 단순히 최저가만 낮아진다고 매수인의 총 부담이 줄지 않습니다. 그러나 이 사건은 정도원 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출된 사례이므로, 해당 임차인에 관한 인수는 실질 0원으로 봅니다. 따라서 유찰 후에는 낙찰가 하락분이 실제 취득가격 하락으로 연결됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부흥초등학교 서측 인근으로 공동주택, 업무시설, 상업시설, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 인천지하철1호선 부평시장역과 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택(원룸형아파트))으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 내 7층 701호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역에 해당합니다. 공시지가는 4,478,000원/㎡입니다.
- 규모. 노블레스뷰는 78세대이며 2015.11.02 준공입니다. 최근 실거래 가격은 170,000,000원부터 218,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 정도원 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 입찰 전 적용 범위와 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 시세 기준은 최근 자료 우선. 전체 평균 196,333,333원보다 최근12개월 평균 188,000,000원과 최신 거래 185,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -6.2%입니다. 현재 최저가가 최근 시세의 112.2%이므로 신건 가격에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 임차권등기 상태와 별개로 현재 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 기계식 주차장 확인. 기계식 주차장 설비가 있으므로 실제 이용 가능 조건과 운영 상태를 확인하는 편이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소”와 “가격 매력”은 다른 문제
이 물건은 겉으로 보면 보증금 210,000,000원의 대항력 임차권이 있어 부담이 커 보입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 기준 2,754,000원이 미배당됩니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다. 권리의 큰 고비는 넘긴 셈입니다.
문제는 가격입니다. 신건 최저가 211,000,000원은 최근12개월 평균 188,000,000원의 112.2%이고, 최신 거래는 185,000,000원, 최근 거래 추세는 -6.2%입니다. 전체 12건 평균만 보면 차이가 작아 보이지만 최근 시장을 기준으로 보면 현재 회차는 분명히 비쌉니다. 권리는 확약으로 정리되지만, 가격은 아직 보류. 이 사건은 신건에서 서두르기보다 실제 응찰가격이 최근 시세 아래로 내려오는지를 확인하는 접근이 더 합리적입니다.