인천지방법원 2025타경506223. 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 10층 1038호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 소유자 김다운은 2022.02.19 매매를 원인으로 거래가액 116,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2022.03.31 접수됐습니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 사람은 임차인 이경태입니다. 이경태는 2022.02.21 확정일자를 받고, 2022.03.31 주민등록 및 점유를 시작했습니다.
말소기준은 2023.03.20 접수된 국의 압류입니다. 따라서 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 이 때문에 확약이 없다면 낙찰가를 낮출수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 낙찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 사건입니다. 다만 이 사건은 바로 그 인수 문제를 말소동의 확약이 해소하는 형태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경506223 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남동대로 353, 10층1038호 (남촌동,제이케이루체스타지식산업센터) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 11층 건물 내 10층 1038호 |
| 임차권 범위 | 10층 1038호 20.75㎡ 전부 |
| 소유자 | 김다운 · 2022.02.19 매매 · 거래가액 116,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 109,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 121,262,716원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 말소기준 | 2023.03.20 갑구 5번 압류 · 국(처분청 인천세무서장) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
실제 임차인은 1명, 이경태입니다. 보증금은 116,000,000원이고, 2022.02.21 확정일자, 2022.03.31 전입·점유개시로 2023.03.20 말소기준 압류보다 빠릅니다. 따라서 대항력 有, 확정일자와 배당요구를 갖춘 우선변제권 有입니다. 2024.04.16에는 같은 보증금 116,000,000원으로 주택임차권등기가 이뤄졌습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경태 | 10층 1038호 20.75㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.31 | 2022.02.21 | 116,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.04.16 | 실질 0원 확약 없을 때 룰상 9,326,000원 |
말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.05.29 및 2020.12.28의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 한편 2022.05.02에는 민간임대주택등기가 존재하며, 등기에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재되어 있으므로 매각 후 적용관계는 원본과 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 실질취득 109,000,000원, 시세 할인 주장은 보류
현재 회차의 최저매각가는 감정가와 같은 109,000,000원입니다. 확약을 적용하면 실질 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 109,000,000원으로 봅니다. 소유자의 2022.02.19 등기상 거래가액은 116,000,000원이지만, 이것만으로 현재 시세를 판단할 수는 없습니다.
특히 이 사건은 최근 실거래 비교근거가 확인되지 않기 때문에, 감정가 또는 최저가가 과거 소유자 거래가액보다 낮다는 이유만으로 “싸다”, “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”고 평가하지 않습니다. 가격 판단은 실제 오피스텔 거래사례와 현재 매물 수준을 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 109,000,000원 | 9,326,000원 | 0원 | 109,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 87,200,000원 | 30,769,600원 | 0원 | 87,200,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 69,760,000원 | 47,895,680원 | 0원 | 69,760,000원 |
룰상 인수액은 확약이 없다고 가정했을 때의 임차보증금 미배당액입니다. 제출된 말소동의 확약을 적용하면 이경태 임차권의 실질 인수는 각 회차 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,326,000원 |
| 1. 임차인 이경태 보증금 (우선변제) | 116,000,000원 | 106,674,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,699,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 121,262,716원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 이경태 임차보증금의 미배당액은 9,326,000원입니다. 통상 대항력 임차인이라면 이 금액이 매수인 인수로 연결되지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 남촌동 소재 염골근린공원 남측 인근으로, 공장·지식산업센터·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 10층 1038호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비 등을 구비하고 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 정방형의 평지로 인접 토지 및 도로와 동고평탄하고, 남서측으로 공도와 접합니다. 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·재생사업지구·국가산업단지·복합구역·성장관리권역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 오피스텔이지만 주변이 공장·지식산업센터·업무시설 중심의 혼재지대입니다. 최근 실거래 비교근거 없이 환금성을 높게 단정하기보다는 동일 건물의 실제 거래 수준을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리분석을 바꾸는 핵심 문서입니다. 이경태 임차권 말소와 인수 0원 효과가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 대조하세요.
- 선순위 임차인 관계 확인. 이경태는 2022.03.31 전입·점유로 2023.03.20 말소기준보다 선순위이며, 보증금은 116,000,000원입니다. 확약이 없다면 현재 회차 룰상 미배당 9,326,000원이 인수문제가 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.02 민간임대주택 등록 내용이 등기되어 있으므로 임대의무기간·임대료 증액기준 등 매각 후 적용관계를 확인하세요.
- 세금·배당변동 확인. 말소기준 자체가 국의 압류이고 배당표에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로, 실제 배당표와 세금 우선순위는 매각 직전 재확인이 필요합니다.
- 시세를 별도로 조사. 최저가 109,000,000원 또는 과거 거래가액 116,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 실거래를 확인하세요.
- 용도와 수요층 확인. 이 물건은 아파트가 아니라 일반공업지역 내 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용 가능 범위와 매수·임대 수요를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형이었지만, 확약이 구조를 바꿨다”
이 물건을 처음 보면 보증금 116,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 경계해야 할 사건입니다. 현재 매각가 109,000,000원만 놓고 보면 배당 후 9,326,000원이 남고, 통상이라면 그 부족분이 매수인 인수로 이어집니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당액이 늘기 때문에 “유찰되면 무조건 싸진다”는 논리가 통하지 않는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 기준상 이경태 임차권의 인수는 실질 0원으로 보고, 현재 회차의 실질취득은 109,000,000원입니다. 따라서 핵심 권리위험은 상당 부분 해소됐습니다. 다만 최근 실거래 비교근거가 없고, 물건의 이용상태도 일반공업지역 내 업무시설(오피스텔)이므로 권리는 통과 가능, 가격은 별도 검증이 이 사건의 결론입니다.
