인천지방법원 2025타경507201. 부평동 새복아파트 4층 402호, 57.12㎡ 전부를 대상으로 하는 아파트 경매입니다. 소유자 최훈은 2020.11.24 매매를 원인으로 138,000,000원에 취득했고 2020.12.11 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 시기 임차인 이중호는 2020.11.25 확정일자를 받고 2020.12.11 전입, 2020.12.13 점유를 시작했으며 보증금은 138,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 등기된 임차권보다도 임차인의 대항력이 말소기준보다 먼저 성립했다는 점입니다. 말소기준권리는 2022.03.02 북인천세무서의 압류인데, 임차인의 전입은 2020.12.11입니다. 따라서 임차보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 회차에서는 그 미배당액이 매수인 부담으로 이어지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507201 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 379-14 새복아파트 4층 402호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 주부토로66번길 66 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 4층 402호 57.12㎡ 전부 |
| 소유자 | 최훈 (2020.11.24 매매 · 거래가액 138,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 138,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2022.03.02 갑구 9번 압류입니다. 그런데 임차인 이중호는 이미 2020.12.11 전입했고 2020.11.25 확정일자를 갖췄습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 실제 임차인 1명입니다. 2023.02.14에는 임차보증금 138,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 이중호 승계 아님 | 138,000,000원 | 2020.12.11 / 2020.11.25 | 대항력 有 우선변제 有 | 2023.02.14 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는다
이 물건은 대항력 임차인의 보증금이 138,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 148,000,000원에서는 집행비용 2,872,000원을 빼고도 임차보증금 전액을 배당할 수 있어 제공 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 1회 유찰로 매각가가 118,400,000원까지 내려가면 매수인 인수액이 22,057,600원으로 늘어납니다. 이때 매각가와 인수액을 합친 실질 부담은 140,457,600원입니다. 2회 유찰에서는 매각가 94,720,000원에 인수액 45,384,960원이 붙어 실질 부담은 140,104,960원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,872,000원 |
| 1. 임차인 이중호 보증금 | 138,000,000원 | 138,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 138,000,000원 | 7,128,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 가정에서는 임차보증금 138,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류 5건이 있고, 당해세 해당 시 선순위에서 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 세금 압류 — 현재 ‘인수 0원’ 판정을 흔드는 변수
등기에는 2022.03.02 북인천세무서 압류를 시작으로 2025.01.23 관악세무서, 2025.04.23 국민건강보험공단, 2026.02.11 서울특별시, 2026.02.24 금천구 압류가 남아 있습니다. 제공 자료도 국세·지방세 압류 5건을 별도 경고하고 있습니다.
신건 배당표에서 집행비용을 제외하고 임차보증금을 모두 지급한 뒤 남는 금액은 7,128,000원입니다. 따라서 실제로 우선 차감되는 조세채권 규모가 이 여유분을 넘어가면 임차인 이중호의 보증금에 미배당이 생길 수 있고, 대항력이 있으므로 그 부분은 매수인 인수 문제로 연결될 수 있습니다.
⑤ 물건 상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 ‘아파트’로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 4층 402호입니다.
- 입지. 부평중학교 남측 인근이며 공동주택과 소규모 근린생활시설이 함께 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조세채권 확인. 국세·지방세 등 압류 5건의 실제 체납액과 매각대금에서의 선순위 차감 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 배당액 확인. 이중호 보증금 138,000,000원이 실제 배당에서 전액 회수되는지 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소만을 의미하는지, 대항력 포기까지 포함하는지 원문을 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 시 최저가는 118,400,000원이지만 인수 22,057,600원이 붙어 실질 부담은 140,457,600원입니다.
- 2회 유찰도 동일. 최저가 94,720,000원에 인수 45,384,960원이 더해져 실질 부담은 140,104,960원입니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 동일 물건군의 최신 실거래 비교 없이 감정가 148,000,000원만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “신건 인수 0원”보다 세금과 대항력이 먼저다
이 사건은 겉으로 보면 감정가와 최저가가 같은 신건 148,000,000원이고, 제공 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 핵심은 임차인 이중호의 전입일이 2020.12.11로 말소기준 2022.03.02보다 빠르다는 점입니다. 즉 미배당이 생기면 매수인이 이어받을 수 있는 대항력 임차인입니다.
현재 회차에서는 보증금 전액 배당이 계산되지만 그 뒤의 여유가 7,128,000원에 불과하고, 국세·지방세 등 압류 5건이 남아 있습니다. 또한 1회 유찰부터는 데이터상 22,057,600원의 인수가 발생해 실질 부담이 140,457,600원, 2회 유찰도 140,104,960원으로 약 1.4억원에 머뭅니다. 따라서 이 물건은 “유찰될수록 싸지는 아파트”가 아니라 “낙찰가가 내려가면 인수액이 올라오는 구조”로 봐야 합니다. 최종 판단의 승부처는 세금 압류 5건의 실제 선순위 금액과 말소동의 확약서 원문의 범위입니다.
