인천지방법원 2025타경507223. 부평동 제이캐슬 4층 401호, 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 김가희의 선순위 임차권입니다. 김가희는 2020.09.25 전입·점유했고, 임차보증금은 203,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 국의 압류는 2022.06.02이므로 전입일이 훨씬 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다.
다만 여기에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서에 을구 5번 주택임차권등기가 인수권리로 표시되면서도, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 해당 임차권에 대해서는 확약 적용 시 매수인 인수를 실질 0원으로 반영합니다. 현재 신건 매각가 230,000,000원 가정에서도 김가희 보증금은 배당표상 203,000,000원 전액 배당됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507223 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 149-7 제이캐슬 4층 401호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부평문화로105번길 18-2 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 유지성 · 2020.10.08 소유권이전 · 거래가액 203,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 203,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
말소기준은 2022.06.02 국의 압류입니다. 김가희의 전입·점유는 2020.09.25로 말소기준보다 앞서며, 임차보증금은 203,000,000원입니다. 이후 2023.03.10 주택임차권등기가 마쳐졌고 배당요구도 이루어졌습니다. 2023.08.03의 을구 5-2번은 을구 5번 임차권의 확정일자 경정으로, 별도의 두 번째 임차인이 아니라 같은 임차권에 대한 경정등기입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김가희 | 4층 401호 59.25㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.09.25 | 2022.10.17 | 203,000,000원 | 있음 | 있음 | 아님 |
김가희는 전입신고가 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구가 있어 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 을구 5-2 경정등기에는 확정일자가 2020.09.01 및 2022.10.17로 기재되어 있습니다. 이 경정은 동일 임차권에 대한 정정으로, 실제 임차인은 김가희 1명으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 1. 임차인 김가희 보증금 | 203,000,000원 | 203,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 22,980,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 203,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,020,000원, 임차인 김가희 203,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 22,980,000원이 배당되어 매각대금 230,000,000원이 전부 소진됩니다. 채권 미배당액은 2,179,020,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수와 확약 적용을 분리해서 본다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 230,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 184,000,000원 | 22,376,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 147,200,000원 | 58,660,800원 | 0원 |
기계적인 배당 규칙만 적용하면 1회 유찰 시 22,376,000원, 2회 유찰 시 58,660,800원의 임차보증금 미배당분이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 이 사건에는 김가희 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 정확도 규칙에 따라 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부평5동행정복지센터 북측 인근. 주위는 아파트·다세대주택 등 공동주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·상하수도·가스·난방·소화·승강기·주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지 북측과 북서측으로 각각 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김가희의 을구 5번 임차권을 실제로 말소시키는 조건인지 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 을구 5-2는 별도 임차인이 아니라 을구 5번 임차권의 확정일자 경정입니다. 등기부 원본에서 연결관계를 다시 확인하세요.
- 배당표 확인. 현재 회차에서는 임차보증금 203,000,000원이 전액 배당되지만, 유찰 회차에서는 기계적 미배당분이 발생합니다.
- 가격 상한 별도 검증. 감정가 230,000,000원 자체가 시장 대비 유리한지는 주변 오피스텔 실거래와 개별 호수 상태를 대조한 뒤 판단해야 합니다.
- 원본 확인. 매각물건명세서·등기부·현황조사·확약서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약이 승부를 바꾼다”
이 물건은 표면만 보면 위험도가 높습니다. 김가희의 전입 2020.09.25가 말소기준 2022.06.02보다 빠르고 보증금도 203,000,000원이어서 전형적인 대항력 임차권이기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차인의 인수는 실질 0원으로 반영됩니다. 현재 회차 230,000,000원에서는 배당상으로도 보증금이 전액 배당됩니다.
따라서 결론은 권리상 조건부 안전형입니다. 다만 이 사건의 안전성은 말소동의 확약서의 효력과 조건 확인을 전제로 합니다. 감정가 230,000,000원이 시장에서 가격 메리트가 있는지는 별도의 실거래 대조가 필요하므로, 권리는 확약 확인 후 접근, 가격은 별도 검증이 핵심입니다.
