인천지방법원 2025타경507250. 부평동 하이원 8층 803호, 공부상 이용상황은 오피스텔입니다. 현재 소유자는 유지성으로, 2020.07.06 소유권을 이전받았고 등기에는 거래가액 220,000,000원이 기재돼 있습니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 권리는 근저당이 아니라 임차인의 대항력입니다. 박정아는 2022.05.09 확정일자를 받고 2022.06.08 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2023.05.25 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
보증금은 231,000,000원으로 현재 최저매각가 222,000,000원보다 큽니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 매수인의 실질취득액이 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 신건에서 12,908,000원, 1회 유찰 시 56,686,400원, 2회 유찰 시 91,709,120원의 인수액을 계산합니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 본 분석 규칙에서는 이 임차권에 한해 실질 인수 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507250 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 158-1 하이원 8층 803호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부흥로366번길 10-5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 제8층 제803호 58.46㎡ 전부 |
| 소유자 | 유지성 (2020.07.06 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 222,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 231,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준은 2023.05.25 남동세무서장 압류입니다. 그 이후 주택도시보증공사 가압류 1,999,000,000원, 임차권등기, 강제경매개시결정, 안산세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 박정아의 임차권등기는 2024.01.18에 이루어졌어도, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 2022.06.08이므로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정아 | 제8층 제803호 58.46㎡ 전부 | 231,000,000원 | 2022.06.08 | 2022.05.09 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
박정아는 임대차계약일 2022.04.13, 확정일자 2022.05.09, 주민등록·점유개시 2022.06.08로 확인됩니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 보증기관 승계로 중복 등재된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명이며, 보증금 역시 231,000,000원 한 건만 계산합니다.
③ 예상배당표 (매각가 222,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,908,000원 |
| 1. 임차인 박정아 보증금 | 231,000,000원 | 218,092,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 231,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차보증금 부족분은 12,908,000원입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원*으로 반영합니다. 실제 배당은 집행비용·세금 등의 확정액에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 원래는 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 222,000,000원 | 12,908,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 177,600,000원 | 56,686,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 142,080,000원 | 91,709,120원 | 0원* |
확약서가 없었다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수액이 증가하므로 최저가만 보고 “싸졌다”고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건은 제출된 말소동의 확약서를 반영해 해당 임차권의 실질 인수를 0원*으로 처리합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 이용상황은 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 16층 건물 중 8층 803호입니다.
- 입지. 부흥초등학교 북측 인근이며, 주위에는 오피스텔·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 8미터 내외, 남측 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·난방·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 말소동의 확약서의 적용 대상이 을구 1번 박정아 임차권 전체인지, 말소 절차와 조건이 무엇인지 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 대항력 구조 재확인. 박정아의 전입·점유일 2022.06.08은 말소기준 2023.05.25보다 앞섭니다. 확약서가 없다면 인수형이라는 점을 전제로 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 222,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 오피스텔 환금성. 아파트와 다른 수요층을 가진 오피스텔이므로 실제 거래량과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 등기상 세무서 압류가 존재하므로 실제 배당에 영향을 미칠 세금과 집행비용의 확정액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리의 승부처는 ‘확약서’, 가격의 승부처는 ‘시세 확인’
이 사건을 최저가 222,000,000원짜리 신건으로만 보면 핵심을 놓칩니다. 임차인 박정아의 보증금은 231,000,000원이고 전입·점유가 말소기준보다 빨라 원칙적으로는 대항력 인수형입니다. 신건 배당만 계산해도 12,908,000원이 부족하고, 유찰될수록 그 부족분은 56,686,400원, 91,709,120원으로 커집니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석 규칙상 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
따라서 권리 쪽 결론은 확약서 원문 확인이 핵심이고, 가격 쪽 결론은 아직 보류입니다. 최근 실거래 데이터가 없어 감정가 222,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없기 때문입니다. 확약서가 확인되면 권리 위험은 크게 낮아지지만, 그것만으로 가격 메리트까지 생기는 것은 아닙니다.
